AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique du pourvoi principal et le moyen unique du pourvoi provoqué, réunis :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 4 mars 2004), que se prétendant titulaire d'un bail commercial sur des locaux loués à usage d'habitation par Mme X... et appartenant à la société Malaquais-Bonaparte, aux droits de laquelle sont venues successivement la société Eurimo, puis la société Mala Parte Réalty Limited, la société A 747 a formé tierce opposition contre un arrêt de la cour d'appel de Paris du 24 octobre 2001 qui, entre autres dispositions, a déclaré valable un congé pour vendre délivré par la société Eurimo à Mme X... et ordonné l'expulsion de cette dernière ;
Attendu que la société A 747 fait grief à l'arrêt de déclarer irrecevable la tierce opposition qu'elle a formée contre l'arrêt de la cour d'appel de Paris du 24 octobre 2001 alors, selon le moyen :
1 / que l'exigence d'un procès équitable impliquait que la SARL A 747 qui bénéficiait de la propriété commerciale sur deux pièces de l'appartement donné à bail d'habitation à Mme X..., par un contrat de bail commercial conclu avec l'autorisation expresse du bailleur, soit recevable à former tierce opposition à l'encontre de l'arrêt qui avait validé le congé pour vente de l'intégralité de l'appartement délivré à Mme X..., privant la société A 747 de son droit propre à maintien dans les lieux ; qu'en décidant du contraire, au motif que la société A 747 n'aurait pas été un tiers vis-à-vis de Mme X..., la cour d'appel a violé les articles 6.1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, ensemble l'article 583 du nouveau Code de procédure civile ;
2 / que la novation se caractérise par le remplacement de l'ancienne obligation par une nouvelle ; qu'après avoir établi qu'ensuite de la conclusion du contrat de bail d'habitation avec Mme X..., la SCI Malaquais-Bonaparte, bailleresse, avait expressément consenti à donner une partie des locaux à bail commercial à la SARL A 747 et avait "autorisé" Mme X... à signer ce contrat de bail commercial avec la société A 747, la cour d'appel devait en déduire qu'il y avait eu novation du contrat de bail d'origine et mandat de signer le contrat de bail commercial, ce qui excluait toute "sous-location" et, par conséquent, l'applicabilité à l'égard de la société A 747 de la stipulation propre au contrat de bail d'habitation selon laquelle "en cas de cessation du bail principal, le sous-locataire ne pourra se prévaloir d'aucun droit à l'encontre du bailleur" ; qu'en décidant du contraire, la cour d'appel a violé les articles 1134, 1271 et 1984 du Code civil ;
3 / subsidiairement qu'après avoir établi qu'ensuite de la conclusion du contrat de bail d'habitation avec Mme X..., la SCI Malaquais-Binaparte, bailleresse, avait expressément consenti à donner une partie des locaux à bail commercial à la SARL A 747 et avait "autorisé" Mme X... à signer le contrat de bail commercial avec la société A 747, la cour d'appel devait rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, s'il y avait eu novation du contrat de bail d'habitation d'origine en deux contrats l'un sur les locaux d'habitation et l'autre sur les locaux commerciaux, ce qui excluait la "sous-location" ; qu'en s'abstenant de s'interroger sur la novation alléguée, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles 1271 du Code civil ;
4 / qu'après avoir établi qu'ensuite de la conclusion du contrat de bail d'habitation avec Mme X..., la SCI Malaquais-Bonaparte, bailleresse, avait expressément consenti à donner une partie des locaux à bail commercial à la SARL A 747 et avait "autorisé" Mme X... à signer le contrat de bail commercial avec la société A 747, la cour d'appel devait s'interroger, ainsi qu'elle y était invitée, sur le droit au maintien dans les lieux de la SARL A 747, lequel était opposable aux sociétés Eurimo et Mala Parte Realty Limited, acquéreurs successifs des droits immobiliers, lesquels ne pouvaient donner congé à la SARL A 747 qu'avec offre d'indemnité d'éviction ; qu'en s'abstenant de procéder à cette recherche, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 145-14 du Code de commerce ;
5 / qu'aux termes des écrits des 5 février 1993 et 1er mars 1993, la société à responsabilité limitée A 747 bénéficiait d'un bail commercial portant sur deux pièces (1 bureau et 1 pièce entrée avec salon et toilettes) pour un loyer commercial de 3 000 francs HT par an, lui conférant la propriété commerciale pour une durée de neuf ans ; qu'en déclarant nonobstant les termes clairs de ces écrits, que les locaux loués à la société A 747 n'étaient pas conventionnellement distincts de ceux loués à Mme X..., la cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ;
6 / et que rendu dans un litige opposant la SARL Eurimo, demanderesse, et la SARL A 747, Mme X... et la SCI Malaquais-Bonaparte, défenderesses, le jugement du 9 juillet 1997, devenu définitif, avait débouté la SARL Eurimo de sa demande tendant à voir dire et juger que les baux consentis par la SCI Malaquais-Bonaparte à Mme X..., d'une part, et à la SARL A 747, d'autre part, n'avaient pas acquis date certaine avant le commandement de saisie immobilière signifié à cette société civile ; qu'en déclarant que ce jugement ne concernait que le bail consenti par la SCI Malaquais-Bonaparte à Mme X..., la cour d'appel a violé l'article 4 du nouveau Code de procédure civile ;
Mais attendu, d'une part, que la société A 747 n'ayant pas soutenu devant les juges du fond qu'il y avait eu novation du contrat de bail d'habitation originaire en deux contrats, le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant constaté que le fait que le propriétaire des lieux ait autorisé la locataire à signer un bail commercial avec la société A 747 n'avait pu conférer à cette dernière la qualité de locataire, qualité qui seule aurait rendu indispensable la délivrance à la société A 747 d'un congé pour vendre, cette société n'ayant jamais acquis une autre qualité que celle de sous-locataire , et que le litige, qui concernait les effets du congé pour vendre délivré à la locataire par la bailleresse, demeurait étranger aux dispositions prévues par les articles L. 145-31 et L. 145-32 du Code de commerce qui permettent, sous certaines conditions, au sous-locataire dont le contrat a été autorisé par la bailleresse, de demander à cette dernière le renouvellement de son bail, la cour d'appel a pu déduire de ces seuls motifs que la société A 747 avait été valablement représentée par Mme X... qui lui avait consenti la sous-location d'une partie des locaux objet du bail principal dans le litige l'opposant au propriétaire des lieux et qu'il y avait lieu de déclarer irrecevable sa tierce-opposition ;
D'où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n'est pas fondé pour le surplus ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Laisse à chaque demandeur la charge des dépenses afférents à son pourvoi ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne la société A 747 à payer à la société Eurimo et à la société Mala Parte Realty Limited, ensemble, la somme de 2 000 euros ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de la société A 747 ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente novembre deux mille cinq.
