AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 23 mars 2004), que la société RIC Lotissements, devenue la société Filying, qui avait obtenu un permis de construire pour une opération immobilière s'intégrant dans une convention de zone NA conclue avec la commune de Mougins et entraînant la division parcellaire des terrains d'assiette, a cédé, par acte authentique dressé le 24 novembre 1987 par la société civile professionnelle de notaires "Ben Soussan-Marion Edme" (la SCP), des lots non construits à la société civile immobilière Tournamy V (la SCI) avec transfert du permis initial ; que celui-ci ayant été déclaré caduc, la SCI a déposé en 1997 une nouvelle demande qui a été rejetée ;
qu'estimant que cette situation résultait d'un défaut d'autorisation de lotir, elle a assigné la société Filying en nullité de la vente pour réticence dolosive, en résolution pour défaut de délivrance et a recherché la responsabilité du notaire pour manquement à son devoir de conseil ;
Sur les premier et deuxième moyens du pourvoi, réunis :
Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes contre la société Filying, alors, selon le moyen :
1 ) qu'en énonçant tout à la fois que la SCI Tournamy V a déposé en 1997 une nouvelle demande de permis de construire, lequel lui a été refusé, et que la même SCI ne justifiait pas avoir sollicité une autorisation de bâtir pour obtenir un nouveau permis de construire, la cour d'appel, qui s'est ainsi contredite en fait en ce qui concerne la question décisive de la perte des droits à construire, a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;
2 ) qu'est soumise à la procédure d'autorisation de lotir toute division d'une propriété foncière en vue de l'implantation de bâtiments qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de dix ans, a eu pour effet de porter à plus de deux le nombre de terrains issus de ladite propriété ;
que dès lors, en s'abstenant de répondre aux conclusions de la SCI Tournamy V, qui faisait valoir que la société RIC Lotissements, lotisseur professionnel, avait procédé à la division de ses parcelles pour les vendre à différents acquéreurs et transféré le permis de construire qui lui avait été consenti sans avoir révélé qu'elle n'avait à aucun moment sollicité d'autorisation de lotir, ce qui était de nature à établir que la société venderesse, en prétendant vendre des droits à construire en réalité inexistants, avait ainsi commis un dol par réticence, la cour d'appel a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;
3 ) que l'obligation de délivrer la chose comprend les accessoires de celle-ci ; que dès lors , en ne répondant pas au moyen de la société Tournamy V qui faisait valoir que la société venderesse lui avait cédé un lot de parcelles sans avoir obtenu préalablement l'autorisation de lotir , ce qui était de nature à établir que celle-ci avait manqué à son obligation de délivrer les droits à construire acquis par la SCI, ce à quoi n'équivalait pas l'existence, à la date de la cession, d'un permis de construire insusceptible d'être renouvelé, la cour d'appel a de nouveau violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;
Mais attendu qu'ayant exactement énoncé qu'en application de l'article L. 315-1 du Code de l'urbanisme les ventes des parcelles pour lesquelles le permis de construire a été accordé ne peuvent plus être annulées pour inobservation de la réglementation applicable aux lotissements et constaté que l'acte de vente passé entre la société Filying et la SCI portait sur le terrain d'assiette de la SCI et le permis d'y construire dont le transfert avait été autorisé par le maire le 25 novembre 1987, et que la SCI avait perdu le bénéfice de ce permis qui s'était trouvé périmé faute de réalisation des travaux dans le délai fixé par l'article R. 431-32 du Code de l'urbanisme, la cour d'appel, qui a exactement retenu que la SCI avait acquis des droits à construire "ferme", a pu en déduire, sans se contredire et sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, que la SCI s'étant affranchie de la convention conclue entre la commune de Mougins et le vendeur et ayant perdu la possibilité de bénéficier des cessions qu'elle prévoyait , aucune réticence dolosive ni manquement n'était caractérisé à l'encontre de la société Filying qui avait vendu et délivré ce qui était convenu en fournissant tous les renseignements nécessaires ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le troisième moyen :
Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande contre le notaire, alors, selon le moyen :
1 ) que le notaire instrumentaire devant assurer l'efficacité de ses actes, il est tenu lors de la rédaction d'un acte authentique de vente d'un bien immobilier provenant d'une division parcellaire, d'obtenir un certificat d'urbanisme ; que dès lors, en ne répondant pas au moyen qui faisait valoir que M. X...
Y..., chargé de la vente litigieuse, devait solliciter un certificat d'urbanisme, ce qui était de nature à établir que celui-ci, qui s'était abstenu d'y procéder, avait manqué à son devoir de conseil, la cour d'appel a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;
2 ) qu'en se bornant à retenir, pour écarter toute responsabilité du notaire rédacteur de l'acte, qu'il avait informé l'acquéreur des conséquences fiscales du dépassement du délai ouvert à l'acquéreur pour construire sans avoir constaté que cet officier ministériel aurait aussi alerté son client sur les conséquences d'un tel dépassement au regard de ses droits à construire, compte tenu des détachements de parcelle auxquels il avait été procédé, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à son arrêt au regard de l'article 1382 du Code civil ;
3 ) que le notaire n'est pas déchargé de son devoir de conseil par les compétences personnelles de son client ; que dès lors, en se fondant, pour juger que M. X...
Y... n'avait pas manqué à son obligation d'information sur la circonstance inopérante que la société Tournamy V était un professionnel de l'immobilier, la cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ;
Mais attendu qu'ayant constaté, par motifs adoptés, que l'acte de vente faisait référence à la convention d'aménagement et d'équipement du 6 août 1980 , au régime de division des sols et à l'arrêté de permis de construire initial du 27 février 1981 et qu'il attirait l'attention des acquéreurs sur la nécessité de ne pas interrompre le chantier pour plus d'un an, les terrains étant acquis sous le régime de l'exonération des droits d'enregistrement qui prévoit des délais identiques à ceux dont le non-respect est sanctionné par la caducité du permis de construire, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches qui ne lui étaient pas demandées ou que ses constatations rendaient inopérantes, a pu en déduire, abstraction faite d'un motif erroné mais surabondant sur la qualité de professionnel de l'immobilier de la SCI, que le notaire n'avait pas manqué à son obligation d'information ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SCI Tournamy V aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne la SCI Tounamy V à payer la somme de 2 000 euros à la société Filying et la somme de 2 000 euros à la SCP Ben Soussan-Marion Edme ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf novembre deux mille cinq.
