AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à la société civile immobilière de Gestion Saussaie République et à M. X... du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la Caisse d'épargne et de prévoyance Ile-de-France Paris et la société Mutuelle des risques d'assurance des caisses d'épargne de France (M4RACEF) ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 7 octobre 2003), que le 6 janvier 1997, des locaux à usage commercial appartenant pour partie, à la société civile immobilière de Gestion Saussaie République (la SCI) et, pour partie, à M. X..., donnés à bail à la Caisse d'épargne et de prévoyance Ile-de-France Paris (la caisse d'épargne) et à M. Y..., exploitant d'un magasin de jouets, ont été détruits par un incendie ; que ces locaux étaient assurés auprès de la société Axa Courtage IARD, aux droits de laquelle est venue la société Axa France IARD (la société Axa) ;
qu'après avoir obtenu de la société Axa une indemnisation partielle sur la base de diverses expertises dont une expertise judiciaire, la SCI et M. X... ont assigné cette société d'assurance en paiement d'indemnités complémentaires ;
Sur le premier moyen :
Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de la débouter de sa demande tendant à la condamnation de la société Axa à lui payer une certaine somme à titre d'indemnisation pour la destruction par l'incendie des aménagements, installations, embellissements et améliorations qui avaient été réalisés dans les locaux lui appartenant par les locataires successifs alors, selon le moyen, qu'un bail renouvelé étant un nouveau bail, il résultait de la clause claire et précise du bail applicable que les améliorations étaient acquises au bailleur lors de chacun des renouvellements du bail ; qu'à l'appui de ses prétentions, dont la cour d'appel a déclaré écarter les moyens par les motifs précités, la SCI de Gestion Saussaie République avait, dans ses conclusions d'appel, fait valoir, d'une part, qu'en vertu du premier bail, consenti le 30 octobre 1970 à la société Heim, les locaux avaient été loués nus, bruts de béton, dans un immeuble neuf venant d'être construit, et le locataire avait à sa charge l'exécution de tous les travaux d'aménagements et installations (façades en vitrine, cloisonnages intérieurs, sols, électricité, chauffage, climatisation, sanitaires, faux-plafonds, menuiseries, plomberie, peintures, alarme etc) et s'engageait à laisser en fin de bail toutes les améliorations, les aménagements et embellissements à la propriété, sans indemnité, et, d'autre part, que tous les aménagements, installations, embellissements et améliorations avaient été exécutés par les preneurs successifs (la société Heim et la Caisse d'épargne), soit pendant le cours du premier bail, soit pendant le cours du second bail, et étaient devenus la propriété du bailleur par accession à la fin de chaque bail, le 1er novembre 1982 pour le bail du 30 octobre 1970, e le 1er janvier 1995 pour le bail du 5 juin 1983, de sorte que la signification faite par la SCI à la Caisse d'épargne le 3 décembre 1997 pour constater la résiliation de plein droit survenue le 6 janvier 1997 par l'effet de la perte totale de la chose louée n'avait pu avoir aucun effet ni sur l'accession à la fin du premier bail, le 1er novembre 1982, des aménagements, installations, améliorations et embellissements effectués entre le 30 octobre 1970 et le 1er novembre 1982 par la société Heim et par la Caisse d'épargne, ni sur l'accession à la fin du second bail, le 1er janvier 1995, des aménagements, installations, améliorations et embellissements ayant pu être effectués par la Caisse d'épargne pendant le second bail, entre le 1er novembre 1982 et le 1er janvier 1995, aucun équipement nouveau n'ayant été exécuté par la Caisse d'épargne entre le 1er janvier 1995 et le 6 janvier 1997, date du sinistre ; qu'ainsi, en considérant que les aménagements, installations et embellissements réalisés par les preneurs successifs (la société Heim et la Caisse d'épargne) n'étaient pas devenus la propriété de la bailleresse avant leur destruction le 6 janvier 1997, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations relatives à la clause d'accession que comportait le bail renouvelé, a violé l'article 1134 du Code civil ;
Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs adoptés, que le bail cédé à la Caisse d'Epargne le 1er septembre 1978, et constamment renouvelé par périodes de douze années depuis le 1er novembre 1982, comportait une clause selon laquelle "le preneur s'engage à laisser, en fin de bail, tous les améliorations, aménagements et embellissements à la propriété, sans indemnité" et ayant retenu, interprétant souverainement le sens de cette clause, que les embellissements détruits par l'incendie avaient seulement vocation à devenir la propriété du bailleur en fin de bail, la cour d'appel en a exactement déduit que le bailleur, qui avait signifié le 3 décembre 1999 à la locataire la résiliation du bail pour perte totale de la chose louée, ne pouvait prétendre à l'indemnisation de biens qui n'existaient plus au jour de cette résiliation et qui, au jour du sinistre, appartenaient au preneur ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le second moyen, qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne, ensemble, la SCI de Gestion Saussaie République et M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne, ensemble, la SCI de Gestion Saussaie République et M. X... à payer à la société Axa France IARD la somme de 2 000 euros ; rejette la demande de la SCI de Gestion Saussaie République et de M. X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé à l'audience publique du vingt avril deux mille cinq par M. Peyrat, conseiller le plus ancien, conformément à l'article 452 du nouveau Code de procédure civile.
