AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Joint les pourvois C 03-16.758 et Y 03-16.524 ;
Sur la recevabilité du pourvoi, contestée par la défense :
Attendu que la société Foncière Costa a déposé des observations complémentaires en défense le 10 février 2005, soit plus de trois mois après la signification du mémoire ampliatif en date du 19 février 2004 ; que ces observations ne sont pas recevables ;
Attendu, selon les arrêts attaqués (Paris, 12 décembre 2002 et 4 avril 2003), que, par acte notarié du 31 mai 1996, la société Cosu a vendu un immeuble à la société Hifal Participations, devenue société Paris Participations, dont partie du prix a été réglée au moyen d'un prêt consenti par la société EII Equities limited qui a inscrit un privilège de prêteur de deniers et une hypothèque les 24 juin et 5 août 1996 ; que par acte sous seing privé, non publié, en date du 18 mars 1997, la société Paris Participations a promis de vendre l'immeuble à la société Foncière Costa qui a fait assigner la société Paris Participations en réalisation forcée de la vente ; que la société EII Equities limited a consenti à la société Paris Participations une prorogation du prêt initial et un second prêt garantis par des inscriptions d'hypothèques conventionnelles prises le 8 avril 1998 ; que par jugement du 15 décembre 1998, devenu irrévocable, le tribunal de grande instance de Paris a dit la vente du 18 mars 1997 parfaite et que faute de régularisation, la décision vaudrait acte de vente ; que la société Foncière Costa n'a pas déféré aux convocations du notaire et a suspendu le paiement du prix en faisant valoir que les hypothèques constituaient un obstacle à la garantie d'éviction et un trouble justifiant la suspension de son obligation de payer le prix ; que, par jugement du 13 décembre 2000, le tribunal de grande instance de Paris a déclaré la vente du 18 mars 1997 opposable aux tiers à compter du 5 mai 1997, date de la publication de l'assignation demandant la réalisation de la vente et dit que les hypothèques inscrites par la société EII Equities limited étaient inopposables à la société Foncière Costa, ordonnant la réouverture des débats sur le point de savoir si le prix de vente avait été réglé ; que, par arrêt du 23 mars 2001, la cour d'appel de Paris a dit que ce jugement était insusceptible d'un appel immédiat ; que le 22 juin 1999, la société Paris Participations a formé une demande de résolution de la vente du 18 mars 1997 pour non-paiement du prix ;
Sur le premier moyen du pourvoi n° Y 03-16.524 :
Attendu que la société Paris Participations fait grief à l'arrêt de rejeter la demande de résolution de la vente, alors, selon le moyen :
1 / que l'acquéreur qui est à l'origine du risque d'éviction ne peut invoquer la garantie d'éviction ni se prévaloir de son droit de suspendre le paiement du prix de la vente, en application de l'article 1653 du Code civil ; que dans ses conclusions d'appel, la société Paris Participations a exposé que c'était par son refus de régularisation de la vente, comme en atteste le procès-verbal de carence dressé par M. X... le 24 juillet 1997, que la société Foncière Costa l'avait contrainte à souscrire un nouveau prêt, puisqu'elle devait payer le solde du prix avant le 31 mars 1998, que la société Foncière Costa n'avait jamais disposé des sommes nécessaires au paiement du prix de vente et qu'ainsi c'était la carence de la société Foncière Costa qui était à l'origine du risque d'éviction qu'elle a subi, puisqu'au moment de l'acquisition de l'immeuble aucune menace d'éviction ne pesait sur la société Foncière Costa, le prix de vente étant suffisant à désintéresser le créancier hypothécaire ; qu'en se fondant, pour décider que la société Foncière Costa pouvait se prévaloir de l'exception d'inexécution prévue à l'article 1653 du Code civil, sur les hypothèques inscrites le 8 avril 1998, sans rechercher, comme elle y était invitée, si la société Foncière Costa n'était pas elle-même, par son comportement, à l'origine du risque d'éviction qu'elle a prétendu subir, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1653 du Code civil ;
2 / que l'acquéreur qui est informé de la menace d'éviction lors de la vente ne peut invoquer les dispositions de l'article 1653 du Code civil ; qu'en décidant néanmoins que la société Foncière Costa était fondée à suspendre le paiement du prix, sans rechercher, comme elle y était invitée, si elle n'avait pas, au moment où elle a assigné la société Paris Participations en réitération forcée de la vente, connaissance des hypothèques inscrites qui avaient été publiées, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1653 du Code civil ;
3 / que l'acquéreur ne peut se prévaloir de son droit de suspendre le paiement du prix de la vente en application de l'article 1653 du Code civil, sans mettre le vendeur en mesure d'exercer la faculté que lui reconnaît ce texte, moyennant la cessation du trouble ou la fourniture d'une caution, d'obliger l'acquéreur au paiement ; que, pour décider que la société Foncière Costa était fondée à suspendre le paiement du prix de la vente, la cour d'appel s'est contentée de constater le trouble subi par cette dernière du fait des hypothèques inscrites et la signification d'un commandement de payer ; qu'en statuant ainsi, par des motifs impropres à caractériser que la société Foncière Costa a mis en mesure la société Paris Participations, moyennant la cessation du trouble ou la fourniture d'une caution, de l'obliger au paiement, la cour d'appel a violé l'article 1653 du Code civil ;
4 / que la principale obligation de l'acheteur est de payer le prix ; que dans ses conclusions d'appel, la société Paris Participations a invoqué divers éléments de nature à démontrer l'impossibilité dans laquelle a toujours été la société Foncière Costa de réunir les fonds nécessaires au paiement du prix de vente, impossibilité constatée par le tribunal de grande instance de Paris dans son jugement en date du 26 juin 2002 ; qu'en se fondant néanmoins, pour refuser de prononcer la résolution de la vente, sur le seul jeu de l'exception d'inexécution prévue par l'article 1653 du Code civil, sans rechercher, comme elle y était invitée, si la société Foncière Costa n'était pas en faute pour n'avoir jamais disposé des fonds nécessaires au paiement du prix de vente, stipulé au comptant, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1650 et 1654 du Code civil ;
5 / que l'acquéreur ne peut se prévaloir de son droit de suspendre le paiement du prix de la vente en application de l'article 1653 du Code civil, sans mettre le vendeur en mesure d'exercer la faculté que lui reconnaît ce texte, moyennant la cessation du trouble ou la fourniture d'une caution, d'obliger l'acquéreur au paiement ; que, pour décider que la société Foncière Costa était fondée à suspendre le paiement du prix de la vente, la cour d'appel s'est contentée de retenir le trouble subi par cette dernière du fait des hypothèques inscrites et la signification d'un commandement de payer ; qu'en statuant ainsi, tout en constatant que la société Foncière Costa n'avait invoqué l'exception d'inexécution que pour s'opposer à la demande en résolution de la vente formée par la société Paris Participations et que les offres de paiement n'avaient été faites que tardivement en cause d'appel, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1653 du Code civil ;
6 / que sa principale obligation étant de payer le prix de la vente, l'acquéreur ne peut à la fois se prévaloir de son droit de suspendre le paiement du prix de la vente, en application de l'article 1653 du Code civil et offrir de payer le prix à son vendeur, pour échapper à la demande en résolution de la vente pour défaut de paiement du prix ; qu'en retenant, pour refuser de prononcer la résolution de la vente, que la société Foncière Costa était fondée à suspendre le paiement du prix jusqu'à ce que la société Paris Participations ait rapporté la preuve de la radiation des inscriptions et qu'elle avait valablement offert le prix de vente à cette dernière, la cour d'appel a violé les articles 1650 et 1654 du Code civil ;
7 / que pour échapper au risque d'éviction, l'acquéreur d'un immeuble hypothéqué doit procéder à la purge des hypothèques, qui le mettra à l'abri de toute poursuite lorsque le prix de vente de l'immeuble excède les montants des inscriptions hypothécaires ; que la procédure de purge des hypothèques est alors dépourvue de tout caractère aléatoire ;
qu'en décidant néanmoins que, sans être légalement contrainte de réaliser la purge des hypothèques, procédure lourde et aléatoire, la société Foncière Costa était fondée à suspendre le paiement du prix, la cour d'appel a violé l'article 1653 du Code civil ;
Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que le 23 avril 1997 la société Foncière Costa avait fait assigner la société Paris Participations en régularisation de la promesse de vente du 18 mars 1997, qu'en réponse, la société Paris Participations tout en émettant les plus expresses réserves sur la validité de son engagement, avait sommé la société Foncière Costa à comparaître chez le notaire, que, par actes des 6 juin 1997 et 27 mars 1998, la société Paris Participations souscrivait de nouveaux emprunts auprès de la société EII Equities limited, garantis par des inscriptions prises sur le bien objet de la promesse de vente en date du 8 avril 1998, que cette société avait délivré un commandement de saisie immobilière le 28 juillet 1999 à la société Foncière Costa, que, par jugement du 15 décembre 1998, le tribunal de grande instance de Paris avait constaté la perfection de la vente et dit que la société Paris Participations devrait dans les trois mois de la signification de la décision, se présenter en l'étude du notaire afin de régulariser la vente, délai expiré sans que la société Paris Participations ait régularisé la vente, qu'il s'en suivait que sans être légalement contrainte de réaliser la purge des hypothèques, procédure lourde et aléatoire, la société Foncière Costa était fondée à suspendre le paiement du prix jusqu'à ce que la société Paris Participations ait rapporté la preuve de la radiation de ces inscriptions, étant observé que le jugement du 13 décembre 2000 ayant déclaré lesdites sûretés inopposables à la société Foncière Costa, non assorti de l'exécution provisoire et frappé d'appel et dont il n'était pas justifié qu'il aurait été signifié, ne pouvait produire aucun effet au regard de l'exception d'inexécution dont se prévalait à juste titre la société Foncière Costa et que des offres réelles avaient été faites et refusées et les fonds offerts en paiement consignés, la cour d'appel, qui a procédé aux recherches prétendument omises, a pu en déduire que la résolution de la vente n'avait pas lieu d'être prononcée pour défaut de paiement du prix ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le premier moyen du pourvoi C 03-16.758 :
Attendu que la société EII Equities limited fait grief à l'arrêt de dire valables les offres réelles de la somme de 3 750 448,20 euros faites par la société EII Equities limited selon procès-verbal du 3 janvier 2003, pour paiement de la créance évaluée à 14 418 879,70 euros dont la société Paris Participations était débitrice à raison de prêts consentis pour l'acquisition d'un immeuble, alors, selon le moyen :
1 / que la cour d'appel n'a pu, sans violer l'article 1258 du Code civil, dire valables des offres réelles dont elle a constaté qu'elles n'ont été faites à la société EII Equities limited que pour un montant inférieur à sa créance en principal et intérêts, le solde, égal au prix de revente de l'immeuble par la société Paris Participations à la société Foncière Costa, ayant été réellement offert non à la société EII Equities limited mais à la société Paris Participations ;
2 / que comme tout paiement, le paiement effectué par un tiers n'est libératoire que s'il a pour objet la totalité de la dette ; que, constatant que les offres réelles faites à la société EII Equities limited personnellement n'égalaient pas la créance de celle-ci, la cour d'appel n'a pu dire satisfactoires les offres réelles de M. Y... sans violer, en outre, les articles 1326 et 1244 du Code civil ;
Mais attendu qu'ayant relevé que la société EII Equities limited, qui soutenait que des offres réelles à elle faites par la société Foncière Costa selon procès-verbal du 16 mai 2002, suivies de consignation, étaient nulles au motif qu'elle ne pouvait recevoir le paiement du prix de vente car elle n'était pas la créancière de l'acquéreur, seule la société Paris Participations détenant une créance sur celui-ci à ce titre, ne pouvait sérieusement prétendre, dans les mêmes écritures, que les offres réelles faites suivant procès-verbal du 3 janvier 2003 seraient nulles, motif pris de ce que le prix de vente avait été offert à la société Paris Participations et non à elle-même et qu'il ressortait des procès-verbaux d'offres réelles et de consignation établis à la requête de la société Foncière Costa que le prix de vente avait été valablement offert à la société Paris Participations, créancière de ce prix au sens de l'article 1258 du Code civil, la cour d'appel a pu en déduire que les offres réelles faites par la société Paris Participations à hauteur du prix de la vente étaient valables ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le deuxième moyen du pourvoi C 03-16.758 :
Attendu que la société EII Equities limited fait grief à l'arrêt de dire valables les offres réelles de la somme de 3 750 448,20 euros à elle faites par M. Jacques Y..., selon procès-verbal du 3 janvier 2003 pour paiement de la créance évaluée à 14 418 879,70 euros, garantie par des sûretés réelles inscrites et, en particulier, pour 30 millions de francs en principal, par un privilège de prêteur de deniers, dont la société EII Equities limited est titulaire sur la société Paris Participations à raison de prêts consentis pour l'acquisition d'un immeuble, alors, selon le moyen :
1 / que l'inscription du privilège de prêteur de deniers pour l'acquisition d'un immeuble conserve les intérêts sans limitation de durée ;
qu'en le niant, la cour d'appel a violé les articles 2103-2 et 2151 du Code civil ;
2 / que les offres réelles doivent être du montant total de la créance, incluant les intérêts dus indépendamment des garanties dont la créance peut-être assortie ; qu'en l'ignorant la cour d'appel a violé l'article 1258 du Code civil ;
Mais attendu qu'ayant retenu que la société Foncière Costa avait fait établir, le 3 janvier 2003, des procès-verbaux d'offres réelles, offrant à la société EII Equities limited les intérêts au taux conventionnel conservés par ses inscriptions durant trois années, précision étant apportée, d'une part, que le privilège de prêteur de deniers prévu par l'article 2103-2 du Code civil conservait les intérêts contractuels durant trois ans conformément à l'article 2151 du même Code et non sans limitation de durée contrairement à ce que prétendait la société EII Equities limited, et, d'autre part, que cette dernière n'avait pas inscrit de sûreté pour la conservation d'intérêts composés ou d'une durée supérieure à la durée légale triennale, la cour d'appel en a exactement déduit que la somme offerte au titre des intérêts était satisfactoire ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le troisième moyen du pourvoi n° C 03-16.758 :
Attendu que la société EII Equities limited fait grief à l'arrêt de dire valables les offres réelles de la somme de 3 750 448,20 euros faites par la société Foncière Costa au titre des frais, selon procès-verbal du 3 janvier 2003, pour paiement de la créance, évaluée à 14 418 879,70 euros dont la société EII Equities limited est titulaire sur la société Paris Participations à raison de prêts consentis pour l'acquisition d'un immeuble, alors, selon le moyen :
1 / que constatant que les frais étaient liquidés à hauteur de 117 621,33 euros, la cour d'appel n'a pu, sans violer l'article 1258 du Code civil, dire satisfactoires des offres réelles n'incluant, pour les frais, que la somme de 3 000 euros, sauf à parfaire ;
2 / que si même les frais n'avaient pas été liquidés, la cour d'appel n'aurait pas pu dire valables des offres n'incluant, pour les frais, que la somme de 3 000 euros sauf à parfaire, et négliger d'apprécier ce montant eu égard aux frais probables, sans entacher sa décision d'un défaut de base légale au regard de l'article 1258 du Code civil ;
Mais attendu qu'ayant relevé, que les offres réelles formulées comportaient les frais liquidés et non liquidés, à hauteur de 3 000 euros, sauf à parfaire, étant précisé que la société Foncière Costa qui devait supporter lesdits frais en vertu de l'article 1248 du Code civil ne contestait pas le compte qui en était établi par la société EII Equities limited à hauteur de 177 621,33 euros et décidé que la société Foncière Costa était tenue de payer cette somme à la société EII Equities limited, la cour d'appel a pu en déduire que les offres faites au titre des frais étaient valables ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le deuxième moyen du pourvoi n° Y 03-16.524 :
Attendu que la société Paris Participations fait grief à l'arrêt de rejeter la demande tendant à la résolution de la vente consentie le 18 mars 1997 en retenant que le prix avait été valablement offert, alors, selon le moyen :
1 / que pour déclarer bonnes et valables des offres réelles de paiement suivies de la consignation des sommes offertes, les juges du fond doivent s'assurer de leur caractère satisfactoire ; que l'acheteur doit l'intérêt du prix de la vente jusqu'au paiement du capital si la chose vendue et livrée produit des fruits ou autres revenus ; que dans ses conclusions d'appel, la société Paris Participations a invoqué les dispositions de l'article 1652 du Code civil, pour affirmer que la société Foncière Costa qui avait donné à bail l'immeuble litigieux, a perçu à ce titre plus de deux millions d'euros, lui devait les intérêts du prix de la vente ; qu'en décidant néanmoins, pour retenir que le prix de vente, limité au seul capital, a été valablement offert à la société Paris Participations, que ce même prix, dont le paiement était suspendu, n'a pu produire aucun intérêt, la cour d'appel a violé l'article 1258 du Code civil, ensemble l'article 1652 du Code civil ;
2 / que pour déclarer bonnes et valables des offres réelles de paiement suivies de la consignation des sommes offertes, les juges du fond doivent s'assurer de leur caractère satisfactoire et donc de leur absence de tardiveté ; que dans ses conclusions d'appel, la société Paris Participations a invoqué le caractère tardif des offres de paiement faites par la société Foncière Costa ; que selon ses propres constatations, pour échapper à la résolution de la vente, la société Foncière Costa a invoqué son droit de suspendre le paiement du prix en application de l'article 1653 du Code civil, tout en offrant, pour échapper à la résolution de la vente, le paiement du prix de vente ; qu'en s'abstenant de déduire de ces constatations le caractère tardif des offres de paiement suivies de consignation, la cour d'appel a violé l'article 1258 du Code civil ;
Mais attendu, qu'ayant relevé, que les inscriptions d'hypothèques avaient été prises par la société EII Equities limited le 8 avril 1998 et que l'absence de leur mainlevée justifiait la suspension du paiement du prix et les offres réelles faites le 3 janvier 2003, comprenant le prix de vente, les intérêts conservés au profit du prêteur de deniers et les frais, la cour d'appel a pu en déduire que ces offres étaient satisfactoires ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le troisième moyen du pourvoi n° Y 03-16.524 :
Attendu que la société Paris Participations fait grief à l'arrêt de rejeter la demande de résolution de la vente et de dire que les sommes consignées par la société Foncière Costa, en suite des offres réelles, seront versées à la société EII Equities limited, avec mainlevée de toutes les inscriptions prises par cette dernière, alors, selon le moyen :
1 / que la principale obligation de l'acheteur est de payer le prix ; que la cour d'appel a retenu, pour refuser de prononcer la résolution de la vente, qu'il ressort des procès-verbaux de consignation, que le prix de vente a été valablement offert par la société Foncière Costa à la société Paris Participations ; qu'en décidant néanmoins, tout en refusant de prononcer la résolution de la vente, que l'ensemble des sommes consignées seront versées à la société EII Equities limited, en sa qualité de créancière hypothécaire de la société Paris Participations, et non à cette dernière, la cour d'appel a violé les articles 1650 et 1654 du Code civil ;
2 / que le tiers détenteur ne peut affecter le prix de vente au paiement de la créance hypothécaire qu'en accomplissant les formalités et conditions prescrites aux tiers détenteur pour purger les biens par eux acquis ; qu'en ordonnant néanmoins la mainlevée de toutes les inscriptions prises par la société EII Equities limited, étant précisé que les sommes consignées, soit les sommes de 10 671,431 euros, représentant le prix de vente et de 3 747 448,21 représentant les intérêts au taux conventionnel conservés par le prêteur de deniers, seront versées à la société EII Equities limited, ce dont il se déduit que le prix de vente a été affecté au paiement du créancier hypothécaire, sans que soient accomplies les formalités et conditions prescrites aux tiers détenteur pour purger les biens acquis par eux, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 2167, 2169, 2180, 2181 et suivants du Code civil ;
3 / que les juges du fond ne peuvent méconnaître les termes du litige tels que définis par les prétentions respectives des parties ; que dans ses conclusions d'appel, la société Foncière Costa s'est contentée de demander la radiation de toutes les hypothèques inscrites sur l'immeuble litigieux, sans réclamer que le prix de vente par elle consignée soit versé au créancier hypothécaire ; qu'en ordonnant néanmoins, pour prononcer la radiation de toutes les hypothèques inscrites sur l'immeuble litigieux, que les sommes consignées par la société Foncière Costa en vue du paiement du prix de vente à la société venderesse Paris Participations, soient versées au créancier hypothécaire, la société EII Equities limited, la cour d'appel a violé les articles 4 et 5 du nouveau Code de procédure civile ;
Mais attendu qu'ayant retenu, que sans être légalement contrainte de réaliser la purge des hypothèques, procédure lourde et aléatoire, la société Foncière Costa était fondée à suspendre le paiement du prix jusqu'à ce que la société Paris Participations ait rapporté la preuve de la radiation de ces inscriptions, que les offres réelles faites par la société Foncière Costa étaient satisfactoires et que la consignation du prix avait été opérée, la cour d'appel a pu en déduire, sans modifier l'objet du litige, que la résolution de la vente n'avait pas lieu d'être et que les sommes consignées devaient être versées à la société EII Equities limited en contrepartie de la radiation des inscriptions hypothécaires grevant l'immeuble litigieux ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Laisse à chaque demanderesse la charge des dépens afférents à son pourvoi ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne, ensemble, la société Paris Participations et la société EII Equities limited, ensemble, à payer à la société Brioni France la somme de 2 000 euros et à la société Ogic, la somme de 2 000 euros ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette les demandes de la SCI Foncière Costa ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente et un mars deux mille cinq.
