AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, pris en ses deuxième et troisième branches, réunies :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 13 mars 2001) que la SNC Arnaud (la SNC) a réalisé une opération de lotissement de terrains lui appartenant en vertu d'un arrêté préfectoral d'approbation du 22 février 1971 et dans lequel elle a conservé des lots ;
que les époux X... ont acquis le lot n° 65 sur lequel ils ont édifié une maison en 1972 ; que la SNC a assigné les époux X... aux fins de démolition des constructions non conformes aux documents du lotissement ;
Attendu que la SNC fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes, alors, selon le moyen :
1 ) que toute obligation de faire ou de ne pas faire se résout en dommages-intérêts en cas d'inexécution de la part du débiteur ;
qu'ayant constaté que l'infraction au règlement du lotissement était caractérisée en ce qui concerne l'implantation de la maison édifiée par M. et Mme X..., et relevé qu'un pan de la toiture atteignait une inclinaison de 35,70 % supérieure à l'inclinaison devant varier entre 25 et 30 % prescrite par le règlement de lotissement, la cour d'appel a, par là-même, fait ressortir le dommage résultant pour la SNC, en sa qualité de lotisseur, de l'inexécution par M. et Mme X... de leur obligation de soumettre à l'approbation préalable du lotisseur, le projet de construction ;
qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1134 du Code civil, ensemble l'article 1142 du même Code ;
2 ) qu'en statuant ainsi, sans préciser en quoi les clauses de l'acte de vente étaient exclusives de la volonté des parties de contractualiser les prescriptions du règlement du lotissement reproduites dans l'acte, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil ;
Mais attendu, d'une part, qu'ayant énoncé que seule figurait à la fois dans le règlement du lotissement et dans le cahier des charges la disposition selon laquelle les projets de construction doivent être soumis à l'approbation du lotisseur, de son architecte ou au président de l'association syndicale avant le dépôt en mairie, et qu'il n'était pas justifié par les époux X... de l'exécution de cette obligation contractuelle, mais qu'elle n'était assortie d'aucune sanction et relevé que s'agissant d'une obligation personnelle elle ne pouvait donner lieu qu'à l'octroi de dommages-intérêts à condition de rapporter la preuve d'un préjudice en résultant, la cour d'appel a souverainement retenu que la SNC ne démontrait pas l'existence d'un préjudice ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que les dispositions dont la SNC invoquait la violation n'étaient pas reprises dans le cahier des charges du lotissement, la cour d'appel a souverainement retenu que l'inclusion du règlement du lotissement dans les actes d'acquisition et la mention selon laquelle "la signature des actes emporte adhésion complète aux dispositions du présent règlement dont un exemplaire doit être remis à chaque acquéreur de lot" étaient insuffisantes à établir la contractualisation de ces règles et en a exactement déduit que ces dispositions ne pouvaient être considérées que comme des règles et servitudes d'intérêt général ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé de ce chef ;
Sur le premier moyen, pris en ses première et quatrième branches et le second moyen, réunis :
Attendu que la SNC fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes, alors, selon le moyen :
1 ) qu'en statuant ainsi, sans rechercher au besoin d'office, s'il avait été procédé aux formalités d'affichage prévues par l'article R. 315-44-1 du Code de l'urbanisme, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles L. 315-2-1 et R. 315-44-1 du Code de l'urbanisme ;
2 ) qu'enfin et par voie de conséquence, en se fondant sur l'absence de justification d'un préjudice personnel subi par la SNC en sa qualité de co-lotie, pour débouter la SNC de sa demande en démolition fondée sur l'infraction aux règles contractuelles du lotissement, après avoir constaté que l'infraction au règlement du lotissement était caractérisée en ce qui concerne l'implantation de la construction et relevé que le versant Sud de la toiture accusait une inclinaison de 35,70 % tandis que le règlement de lotissement autorisait une inclinaison dans la limite de 25 à 30 %, la cour d'appel, qui a statué par des motifs inopérants, n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1134, ensemble l'article 1143 du Code civil ;
3 ) que le défaut de réponse à conclusions constitue un défaut de motif ; que la SNC faisait valoir dans ses conclusions récapitulatives d'appel qu'il résultait des constatations de l'expert judiciaire, M. Y..., effectuées par l'intermédiaire de son sapiteur, l'existence d'un "ajout de 1,35 mètre par rapport au sol naturel au point aval de la construction", cet élément étant confirmé par les photographies prises lors des travaux de terrassement et versées aux débats par M. et Mme X... ; qu'à l'appui de sa demande, la SNC se prévalait également des conclusions concordantes de deux géomètres-experts, à savoir un rapport établi par M. Z... confirmant l'avis technique de M. A... ;
qu'en omettant de répondre à ces conclusions par lesquelles la SNC, faisant valoir la possibilité de déterminer le niveau du sol naturel au point aval de la construction de nature à permettre de constater que la hauteur de la construction édifiée par M. et Mme X... enfreignait les règles du lotissement, la cour d'appel a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;
4 ) que, d'autre part, et en toute hypothèse, que les juges du fond ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis, sans examiner tous les éléments de preuve qui leur sont fournis par les parties au soutien de leurs prétentions ; qu'en se fondant sur les seules constatations et conclusions de l'expert judiciaire, M. Y..., sans analyser, même de façon sommaire, les documents de preuve fournis par la SNC, en particulier les rapports concordants des géomètres experts, MM. Z... et A..., la cour d'appel a violé l'article 1353 du Code civil, ensemble l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;
5 ) qu'enfin, en se bornant à relever l'inaccessibilité et l'inhabitabilité actuelles du comble, au lieu de rechercher s'il était aménageable, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1143 du Code civil ;
Mais attendu qu'ayant relevé que les dispositions dont la violation était alléguée et concernant la hauteur des bâtiments et le nombre de réseaux, les marges d'isolement et la pente des toitures étaient contenues dans le règlement du lotissement, et retenu, par motifs propres et adoptés, que l'action de la SNC, en ce qu'elle était fondée sur la violation de règles d'urbanisme était soumise aux conditions de la responsabilité civile et que, les époux X... bénéficiant d'un permis de construire, l'action était également soumise à un recours préjudiciel sur la régularité de ce permis de construire dans les conditions de l'article L. 480-13 du Code de l'urbanisme et constaté que l'action de la SNC avait été introduite postérieurement à l'application du plan d'occupation des sols et après l'expiration du délai de cinq ans prévu pour l'application de l'article L. 480-13 puisque la villa des époux X... avait été édifiée en 1972, la cour d'appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision de ce chef ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SNC Arnaud aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne la SNC Arnaud à payer aux époux X... la somme de 1 900 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit octobre deux mille trois.
