AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 14 septembre 2001), que, par acte du 23 décembre 1989, la Société d'exportation et de financement des industries nouvelles et d'équipement (SEFINE) a donné à bail un terrain à la société Cofimod à partir du 15 janvier 1990 ; qu'en cours de bail, la société Locamod Paris-Est (Locamod) est venue aux droits de la société Cofimod ; que, le 19 février 1996, les sociétés SEFINE et Locamod sont convenues, à titre exceptionnel et en considération des difficultés de la société locataire, d'une diminution du loyer à compter du 1er février 1996, l'avenant devant être considéré comme caduc et non avenu à défaut du réglement d'une seule échéance à la bonne date et la société bailleresse étant alors fondée à réclamer les loyers sur la base du montant initial, sans qu'il soit besoin d'adresser au locataire une lettre de mise en demeure ; que les loyers n'ayant pas été payés ponctuellement, le bailleur a avisé par courrier du 29 mars 1998 la société locataire de ce qu'il annulait l'avenant, puis lui a fait délivrer le 7 mai 1998 un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail ; que la société Locamod a fait opposition à ce commandement ;
Attendu que la société Locamod fait grief à l'arrêt de dire valable l'avenant du 19 février 1996, de valider le commandement de payer, de déclarer acquise la clause résolutoire, d'ordonner son expulsion des lieux loués et de la condamner à payer diverses sommes au bailleur, alors, selon le moyen :
1 / qu'en prévoyant que le loyer du contrat de bail unissant la société SEFINE, bailleresse, à la société Locamod Paris Est, serait fixé à 30 000 francs hors taxe, ce à compter du 1er février 1996, sans assortir cette modification du contrat de bail d'un quelconque terme ou d'une quelconque condition (article 1) l'avenant du 19 février 1996 a eu nécessairement pour objet et pour effet de substituer au loyer contractuel initialement convenu un nouveau loyer en application pour toute la durée du contrat restant à courir ; que, par la suite, la clause du même avenant stipulant "qu'à défaut de règlement à bonne date d'une échéance par la société Locamod Paris-Est, .... la société SEFINE (... sera ...) forcée à réclamer les loyers sur la base du montant initial" (article 2), s'analysait en une clause de révision automatique du loyer en cas de retard de paiement ; qu'en retenant que cette clause ne s'apparentait pas à un mécanisme de révision automatique du loyer, aux motifs qu'elle constituait la contrepartie d'une simple réduction de loyer que le bailleur avait concédée à titre temporaire et exceptionnel, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de l'avenant susvisé et violé l'article 1134 du Code civil ;
2 / qu'est nulle et de nul effet la clause stipulant que tout défaut ou retard dans le paiement des loyers d'un bail commercial sera sanctionné par une révision à la hausse, automatique et permanente, de 50 % du loyer, en dehors des périodes de révision triennale et de toute modification des facteurs locaux de commercialité ; qu'en l'espèce, en faisant produire effet à une telle clause, la cour d'appel a violé les articles L. 145-37, L. 145-38, L. 145-39, L. 145-34 et L. 145-15 du Code de commerce ;
3 / que manque radicalement de cause la clause d'un contrat de bail commercial qui prévoit que tout défaut ou retard de paiement d'un seul loyer sera sanctionné par une majoration automatique et définitive du montant du loyer, pour toute la durée du bail ; qu'en faisant produire effet à une telle clause, la cour d'appel a violé l'article 1131 du Code civil, ensemble les textes susvisés ;
4 / qu'est illicite le procédé consistant, pour les parties à un contrat de bail, à intégrer à la clause prix le mécanisme conventionnel destiné à sanctionner pécuniairement l'inexécution ou la mauvaise exécution de ses obligations par le débiteur, la stipulation d'un tel mécanisme comminatoire permettant aux parties de le soustraire au pouvoir modérateur conféré au juge par l'article 1152 du Code civil ; qu'en faisant produire effet à une telle clause, la cour d'appel a violé l'article 1152 du Code civil, ensemble les textes susvisés ;
5 / que seul le défaut de paiement des sommes visées par le commandement de payer, peut justifier que soit constatée par le juge l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail ; qu'au cas d'espèce, la cour d'appel, qui avait constaté que le commandement de payer visait, au titre de la taxe foncière, une somme de 99 892,23 francs correspondant à l'impôt dû pour les exercices 1995, 1996 et 1997 ne pouvait constater l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement d'une somme de 76 578,68 francs au titre de l'impôt foncier postérieurement dû pour la période 1997-1999 mais appelé postérieurement à la délivrance du commandement sans violer l'article L. 145-41 du Code de commerce ;
6 / qu'en l'état du contrat de bail qui prévoyait que les charges réclamées au preneur donneraient lieu à l'établissement d'une facture, la cour d'appel n'a pu constater l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement d'un impôt foncier qui n'avait pourtant donné lieu à aucune facturation préalable à la société Locamod sans méconnaître la loi des parties, en violation de l'article 1134 du Code civil ;
7 / que méconnaît les termes du litige en violation de l'article 4 du nouveau Code de procédure civile, la cour d'appel qui, en l'état des conclusions de la société bailleresse qui se bornait à demander la condamnation de la société preneuse au paiement d'une somme de 76 578,68 francs au titre de l'impôt foncier pour les années 1997 à 1999 "en deniers et quittances valables", déclare acquise la clause résolutoire du contrat de bail pour défaut de paiement ladite somme ;
Mais attendu, d'une part, que la société Locamod n'ayant pas soutenu devant les juges du fond que la clause de l'avenant prévoyant un retour au loyer initial en cas de défaut de paiement ou de paiement tardif d'un seul terme du loyer serait dépourvu de cause ni qu'une telle clause serait illicite au regard des dispositions de l'article 1152 du Code civil, le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu, sans dénaturation, que l article 2 de l'avenant avait été conclu en cours de bail "à titre exceptionnel et en considération des difficultés de la société Locamod" dans la perspective d'octroyer ponctuellement à cette dernière une facilité pour lui permettre de faire face à des difficultés de trésorerie et qu'une telle clause ne s'apparentant pas à une clause relative à la révision triennale du loyer était valable, et ayant relevé que, depuis 1996, la société locataire avait toujours réglé les loyers avec retard, que par courrier du 29 mars 1998, la société bailleresse l'avait avisée de son intention d'annuler l'avenant et de facturer désormais les loyers sur la base de leur montant initial et que les loyers acquittés dans le mois de la délivrance du commandement l'avaient été sur la base du loyer réduit, la cour d'appel a exactement déduit de ses constatations, abstraction faite de motifs surabondants relatifs au non paiement des impôts fonciers dans le délai imparti par le commandement, que la clause résolutoire insérée au contrat de bail était acquise au 7 juin 1998 ;
D'où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n'est pas fondé pour le surplus ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Locamod Paris-Est aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne la société Locamod Paris-Est à payer à la Société d'exportation et de financement des industries nouvelles et d'équipement la somme de 1 900 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf juillet deux mille trois.
