AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 13 novembre 2001), que les époux X..., vendeurs, ont signé le 1er juillet 1990 avec la société en nom collectif "Les Nouveaux Constructeurs Ouest" ( la SNC) une promesse de vente d'un terrain sous condition suspensive de l'obtention d'un permis de construire autorisant une surface hors d'oeuvre nette (SHON) de 10 000 mètres carrés sur diverses parcelles dont trois appartenant à la société La Trinitaine ; que la condition n'ayant pas été réalisée, la société Les Nouveaux Constructeurs, venant aux droits de la SNC, a assigné M. Y... et les héritiers de Mme Y... en restitution du dépôt de garantie de 800 000 francs ;
Attendu que M. Louis Y..., agissant à titre personnel et ès qualités d'héritier de Mme Alice Y... née Z..., représenté par sa tutrice Mme A..., fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande, alors, selon le moyen :
1 / que, lorsqu'une vente a été conclue sous la condition suspensive de l'obtention d'un permis de construire portant sur les terrains à vendre et sur d'autres terrains dont le vendeur n'était pas le propriétaire, c'est au débiteur de l'obligation ainsi contractée de démontrer qu'il n'a pas empêché par son fait l'accomplissement de la condition ;
qu'en décidant néanmoins, par motifs adoptés des premiers juges, que les consorts Y... ne rapportent pas la preuve, qui leur incombe, de ce que l'acquisition des parcelles appartenant à la société La Trinitaine ne se serait pas réalisée du fait de la SNC "Les Nouveaux Constructeurs Ouest", et par motifs propres, que ces derniers, ne démontrent pas que la défaillance de la condition serait la conséquence d'une faute ou d'une négligence de l'acquéreur, la SNC "Les Nouveaux Constructeurs Ouest", la cour d'appel a renversé la charge de la preuve, en violation des articles 1178 et 1315 du Code civil ;
2 / que, la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement ;qu'il ressort des constatations de la cour d'appel que la SNC "Les Nouveaux Constructeurs Ouest" n'a déposé de projet de construire que pour une SHON de 4000 m2 et s'est donc abstenue de solliciter le permis correspondant aux caractéristiques de la promesse, ce dépôt concernant un nouveau projet ; qu'en s'abstenant d'en déduire que la SNC avait elle-même empêché l'accomplissement de la condition, la cour d'appel qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1178 du Code civil ;
3 / que la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement ; que par motifs adoptés des premiers juges, la cour d'appel a relevé que, par courrier en date du 5 janvier 1991, les époux Y..., constatant que les conditions suspensives prévues au compromis du 1er juillet 1990, n'avaient pas été réalisées, faisaient preuve d'esprit de conciliation ; qu'en décidant, néanmoins, pour exonérer la SNC "Les Nouveaux Constructeurs Ouest" de toute faute ou négligence, qu'il résulte de ce courrier que les époux Y... étaient conscients de ce que la délivrance d'un permis avec une SHON de 10 000 m2 était irréalisable, quand, en toutes hypothèses, au moment où la lettre était adressée, le délai prévu pour la réitération par acte authentique de la promesse synallagmatique était expiré, sans préciser en quoi la demande relative à un SHON de 10 000 m2 aurait été rejetée, la cour d'appel a encore violé l'article 1178 du Code civil ;
4 / que, lorsqu'une vente a été conclue sous la condition suspensive de l'obtention d'un permis de construire portant sur les terrains à vendre et sur d'autres terrains dont le vendeur n'était pas le propriétaire, c'est au débiteur de l'obligation ainsi contractée de démontrer qu'il n'a pas empêché par son fait l'accomplissement de la condition ;
qu'en se contentant, pour décider qu'il n'était pas établi que la SNC "Les Nouveaux Constructeurs Ouest" n'avait pas empêché l'accomplissement de la condition, de retenir que cette dernière n'a pu acquérir les terrains de La Trinitaine, terrains dont le vendeur n'était pas le propriétaire, sans qu'il ressorte de ces constatations que la SNC Les Nouveaux Constructeurs Ouest eût fait montre de la moindre diligence en vue de cette acquisition, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1178 du Code civil ;
5 / que la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement ; qu'il ressort des constatations de la Cour d'appel que la SNC "Les Nouveaux Constructeurs Ouest" n'a déposé de demande de permis de construire pour une SHON de 4000 m2 que le 20 décembre 1990 ; qu'en s'abstenant de rechercher, comme elle y était invitée par les conclusions de M. Louis Y..., si, en déposant sa demande aussi tardivement quand la validité de la promesse expirait le 30 décembre 1990, la SNC "Les Nouveaux Constructeurs Ouest" n'avait pas empêché de son fait la réalisation de la condition, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1178 du Code Civil ;
Mais attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, relevé qu'il n'était pas contesté que la société La Trinitaine avait refusé de vendre ses parcelles à la SNC et que faute d'une telle acquisition cette dernière était dans l'impossibilité d'obtenir un permis de construire avec une SHON de dix mille mètres carrés, et énoncé à bon droit que la condition ne peut être réputée accomplie lorsque sa réalisation a été empêchée par un autre que le débiteur engagé sous cette condition, la cour d'appel qui, par une appréciation souveraine, sans inverser la charge de la preuve, a retenu qu'il n'était pas démontré que la SNC aurait commis une négligence qui serait à l'origine de la non réalisation du projet, et qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a pu déduire de ces seuls motifs que la défaillance de la condition suspensive à laquelle la SNC Constructeurs n'avait pas renoncé en déposant une demande de permis de construire pour une SHON inférieure, n'était pas la conséquence d'une faute ou d'une négligence de l'acquéreur et a légalement justifié sa décision condamnant le vendeur à restituer la somme de 800 000 francs ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. Louis Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne M. Louis Y... à payer la somme de 1 900 euros à la société Les Nouveaux Constructeurs ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux juillet deux mille trois.
