AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 23 octobre 2000) que par acte du 15 décembre 1980, les époux X... ont acquis de la société anonyme (SA) l'Habitat Girondin une parcelle cadastrée BC 173, située sur le territoire de la commune de Saint-Médard en Jalles, et sur laquelle se trouvait une station d'épuration désaffectée et un ancien fossé d'écoulement ; qu'en 1986, les époux X... ont procédé à des travaux d'aménagement de leur parcelle et au comblement du fossé, auxquels a fait suite un arrêté municipal destiné à rétablir le bon fonctionnement de l'exutoire qui collectait les eaux pluviales du lotissement voisin Les Ondines ; que la communauté urbaine de Bordeaux (CUB) ayant poursuivi l'expropriation partielle de la parcelle BC 173, la juridiction de l'expropriation a fixé le 15 mars 1995 au profit des époux X... une indemnité alternative, de 734 670 francs si la parcelle n'était pas grevée de servitude d'écoulement des eaux provenant du lotissement Les Ondines ou de 676 620 francs dans le cas contraire ; que les époux X... ont assigné les colotis du lotissement Les Ondines, la CUB et la société anonyme l'Habitat Girondin pour faire juger que leur fonds ne supportait aucune servitude d'écoulement, et, faisant état de ce qu'ils n'avaient perçu que l'indemnité d'expropriation la plus faible, que le complément, soit 58 050 francs, leur était dû soit par la CUB, en l'absence de servitude,
soit par la société anonyme l'Habitat Girondin, au titre de sa garantie contractuelle, dans l'hypothèse inverse ;
Attendu que la société anonyme l'Habitat Girondin fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande des époux X... à son encontre, alors, selon le moyen :
1 / qu'il résulte des dispositions des articles 1626 et 1638 du Code civil que les servitudes légales qui dérivent du régime ordinaire de la propriété et sont réputées connues, n'ont pas à être déclarées ; qu'en l'espèce, les juges du fond, après avoir eux-mêmes relevé que "...la servitude en cause résulte de la loi et de la situation naturelle des lieux (et) qu'elle se manifestait de plus par des ouvrages apparents", ont néanmoins condamné la société l'Habitat Girondin à verser à ses acquéreurs une somme de 58 050 francs au titre de la garantie contractuelle du vendeur ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé les articles 1626 et 1638 du Code civil ;
2 / qu'aux termes de l'article 1134 du Code civil, le vendeur ne saurait être tenu, sur le fondement d'une obligation de renseignement ou d'information, vis-à-vis de l'acquéreur, que dans la mesure où il est démontré que l'information dont il n'a pas fait état était susceptible d'influencer le consentement dudit acquéreur et qu'elle était légitimement ignorée par ce dernier ; qu'en l'espèce, les juges du fond n'ont pas caractérisé en quoi et dans quelle mesure une information plus précise sur la canalisation des eaux naturelles se déversant sur le fonds aurait pu avoir une influence sur le consentement des époux X... et ont, au contraire, relevé que ceux-ci n'avaient pas ignoré la servitude d'écoulement des eaux pluviales qui "... résulte de la loi et de la situation des lieux..., se manifestait de plus par des ouvrages apparents" et "... dont la visite des lieux permettait à l'acquéreur de se convaincre..." ; qu'ainsi en condamnant néanmoins le vendeur en ce qu'il aurait dissimulé "...sinon l'existence et le volume d'une servitude naturelle, qu'il n'avait pas à déclarer, au moins la canalisation des eaux naturelles se déversant sur le fonds et a sciemment minimisé la charge de la servitude naturelle...", la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil ;
3 / qu'aux termes de l'article 1134 du Code civil, le vendeur ne saurait être tenu, sur le fondement d'une obligation de renseignement ou d'information, vis-à-vis de l'acquéreur, que dans la mesure où il est démontré que l'information dont il n'a pas fait état était susceptible d'influencer le consentement dudit acquéreur et qu'elle était légitimement ignorée par ce dernier ; qu'en l'espèce, la société l'Habitat Girondin soulignait, dans ses conclusions d'appel, que tant sur la servitude d'écoulement des eaux que sur les ouvrages litigieux apparents afférents à cette servitude et destinés à canaliser cet écoulement (fossé) les époux X... disposaient de toutes les informations nécessaires préalablement à la vente, puisque par courrier daté du 20 novembre 1979 auquel était annexé un certificat du maire du 7 novembre précédent, soit sensiblement un an avant la signature de l'acte authentique et pour tenter d'obtenir la modification de l'évaluation du bien à acquérir, ceux-ci écrivaient au Préfet que "ce terrain supporte une contrainte majeure, le maintien sur toute sa longueur 140 mètres d'un fossé d'écoulement d'eaux pluviales (voir photocopie du certificat de la mairie de Saint-Médard en Jalles et le plan parcellaire) (;) la précédente destination du terrain en faisait une station d'épuration, tout le sous-sol et la plus grande largeur comporte encore des installations béton-armé et ferraille rendant toute fouille pratiquement impossible" ; qu'ainsi, en s'abstenant de rechercher si ledit courrier précité du 20 novembre 1979 émanant des époux X... et le certificat du maire s'y trouvant annexé ne démontrait pas qu'ils possédaient, avant la vente, une parfaite connaissance de la présence d'un fossé nécessaire à l'écoulement des eaux pluviales constituant, selon leur propre expression, "une contrainte majeure" en considération de laquelle ils ont pourtant librement décidé d'acquérir, la cour d'appel - qui a néanmoins retenu un défaut d'information de la part du vendeur sur ce point - a entaché sa décision d'un défaut de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil ;
4 / que la contradiction de motifs équivaut à un défaut de motifs au sens de l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;
qu'en l'espèce, les juges d'appel aux termes de motifs propres et adoptés des premiers juges ne pouvaient relever, non seulement, que "... le point important réside dans le caractère préexistant de la configuration des lieux, à savoir une pente du terrain supérieure à 5 %, au vu du plan parcellaire, joint au courrier de M. X... du 20 novembre 1979, et la présence nécessairement évidente d'un fossé recueillant les eaux pluviales en provenance du terrain en surplomb" mais encore, que "... la servitude en cause résulte de la loi et de la situation naturelle des lieux (et) qu'elle se manifestait de plus par des ouvrages apparents...", puis condamner néanmoins la société l'Habitat Girondin en ce qu'elle n'aurait pas déclaré "... au moins la canalisation des eaux naturelles se déversant sur le fonds" et aurait "...sciemment minimisé la charge de la servitude naturelle, dont la visite des lieux permettait à l'acquéreur de se convaincre" ; qu'en statuant ainsi la cour d'appel a entaché sa décision d'une contradiction de motifs et violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;
Mais attendu que, par motifs propres et adoptés, ayant constaté que par lettre du 20 août 1979, M. X... avait expressément interrogé la société anonyme l'Habitat Girondin relativement aux "servitudes privées ou officielles" grevant le terrain ou acceptées par cet organisme ; que la déclaration du vendeur, inscrite à l'acte de vente, qu'il n'avait autorisé aucun branchement d'eaux pluviales, ou d'eaux usées, seul élément du dossier pouvant constituer une réponse, était en flagrante contradiction avec son courrier au notaire du 14 juin 1979, dont rien n'indiquait qu'il eût été porté à la connaissance des acquéreurs, exprimant que le vendeur admettait avoir donné aux riverains l'autorisation de se raccorder au fossé d'évacuation des eaux, et relevé que l'affirmation péremptoire de l'acte notarié de vente du 15 décembre 1980 ne pouvait qu'induire les acquéreurs en erreur sur une servitude légitimement assimilée, en l'absence d'autorisation, à une simple tolérance, ou à tout le moins, qu'introduire une ambiguïté relativement à une charge apparente dont le vendeur avait nié l'existence, la cour d'appel, qui a procédé aux recherches prétendument omises, a retenu, sans contradiction, qu'en dissimulant la canalisation des eaux naturelles se déversant sur le fonds, le vendeur avait sciemment minimisé la charge de cette servitude et, ayant ainsi caractérisé la faute contractuelle dont la société anonyme l'Habitat Girondin devait réparation, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société l'Habitat Girondin aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne la société l'Habitat Girondin à payer à Mme X... la somme de 1 900 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux avril deux mille trois.
