AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 5 juin 2001), que le 29 avril 1957, les époux X..., dans l'intention de vendre l'immeuble leur appartenant, ont placé celui-ci sous le régime de la copropriété en précisant dans le règlement de copropriété qu'ils autorisaient "dès à présent, M. Y... occupant de certaines parties divises de la propriété objet des présentes à percer une porte dans la partie nord de la propriété permettant l'accès de la propriété objet des présentes au terrain voisin propriété de M. Y..." ; que l'ouverture de la porte a été effectivement réalisée ; que le 17 septembre 1992, Michel Y..., héritier des époux Y..., a vendu à la société civile immobilière Nicolas (la SCI) la parcelle bâtie (cadastrée AD 79) jouxtant le terrain du syndicat et le 12 mars 1996, le lot n° 21 consistant en un garage ; qu'à la suite des difficultés survenues entre le syndicat et la SCI, l'assemblée générale des copropriétaires du 10 février 1997 a voté une décision autorisant le syndic à assigner la SCI en suppression de ce passage et en fermeture de la porte ; que la SCI a assigné le syndicat en annulation de cette décision ;
Attendu que le syndicat fait grief à l'arrêt de constater que le règlement de copropriété de la résidence Les Pourpiers contiendrait titre recognitif d'un droit de passage sur son fonds au bénéfice de la parcelle AD 79, appartenant actuellement à la SCI et d'annuler en conséquence la délibération du 10 février 1997 ayant décidé de la fermeture de la porte permettant ledit passage, alors, selon le moyen, que la clause II du règlement de copropriété du 29 avril 1957 stipulait expressément que "les comparants (époux X...) autorisent, dès à présent, M. Y..., occupant de certaines parties divises de la propriété objet des présentes, à percer une porte dans la partie nord de la propriété permettant l'accès de la propriété objet des présentes au terrain voisin, propriété de M. Y... ; M. Y..., bien entendu, devra faire effectuer les travaux nécessaires à ses propres frais et devra veiller à ce que ces travaux soient exécutés d'une façon convenable pour ne pas nuire à la propriété objet des présentes" ; qu'il résultait expressément de ces stipulations que l'autorisation de percer une porte donnant accès à la propriété des époux X... (copropriété composée des immeubles Les Pourpiers et Les Feux Follets) avait été donnée personnellement à M. Y... qui occupait "certaines parties divises" de cette dernière propriété (bâtiment C, lots 13 et 19 dans l'immeuble Les Feux Follets, d'une part et le lot 21, d'autre part, constituant un petit garage, dans l'immeuble Les Pourpiers), pour permettre l'accès au terrain voisin lui appartenant ; qu'en affirmant que ce règlement aurait constitué un titre recognitif de la servitude de passage émanant du propriétaire du fonds servant et un droit réel qui aurait été transmis à la SCI Nicolas qui a acquis le terrain de M. Y..., constituant le fonds dominant, et le petit garage lot 21 de l'immeuble Les Feux Follets, la cour d'appel a dénaturé la clause précitée et violé l'article 1134 du Code civil ;
Mais attendu qu'ayant relevé, d'une part, que le libellé de la clause litigieuse et notamment la phrase "permettant l'accès de la propriété objet des présentes au terrain voisin propriété de M. Y..." montrait qu'il ne s'agissait pas d'une autorisation "donnée à M. Y..." mais d'un accès au terrain voisin et donc d'une charge imposée pour l'usage et l'utilité du fonds jouxtant celui mis en copropriété, que le caractère de droit réel de ces dispositions était confirmé par le fait qu'il n'était prévu aucune limitation dans le temps et notamment pas au cas où M. Y... vendrait l'un ou l'autre fonds ou en laisserait l'usage à des tiers ou décéderait, et, d'autre part, que le syndicat ne contestait pas qu'en 1993 puis en 1996 et 1997 le passage litigieux avait été utilisé, que le syndicat ne tirait pas de conséquences juridiques du fait qu'entre 1992 et 1996 les propriétaires de la parcelle AD 79 n'étaient plus propriétaires d'un lot dans la copropriété, la cour d'appel, par une interprétation souveraine exclusive de dénaturation, que l'ambiguïté des termes de la clause litigieuse rendait nécessaire, a pu retenir que cette clause devait être analysée comme recognitive d'une servitude de passage permettant au propriétaire de la parcelle AD 79 d'aller dans son lot dépendant de l'immeuble du syndicat ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Pourpiers à Pornichet aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence Les Pourpiers à Pornichet ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six mars deux mille trois.
