AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 13 octobre 2000), que, par acte du 8 janvier 1991, la société Unipierre III, dont l'objet est l'aménagement d'immeubles, a vendu des locaux à usage commercial à la société Meerkats qui les a loués à la société Quetzacoatl ; qu'après la prise de possession des lieux, des infiltrations d'eau en sous-sol se sont révélées et l'expertise ordonnée à la requête du syndicat des copropriétaires en mars 1991 a été étendue aux locaux litigieux en août 1991 ; qu'à la suite du dépôt du rapport de l'expert, en décembre 1994, mettant en cause les travaux réalisés par le constructeur, la société Le Patio et l'aménageur, la société Unipierre III, la société Meerkats et son locataire ont sollicité, par assignation en date du 24 novembre 1995, une expertise opposable à la société Unipierre III, non-partie à la première expertise ; que les experts ont déposé leur rapport les 28 juillet et 31 août 1997 et que la société Meerkats a assigné la société Unipierre III en annulation de la vente, pour dol, par acte du 25 septembre 1997 ;
Attendu que la société Unipierre III fait grief à l'arrêt d'écarter l'exception de prescription de l'action en annulation de la vente conclue entre la société Unipierre III et la société Meerkats, alors, selon le moyen, que l'effet interruptif de prescription attaché à une demande en justice ne s'étend pas à une seconde demande différente de la première par son objet ; qu'en l'espèce, il est constant et résulte des actes de procédure, que l'action en référé engagée le 24 novembre 1995 par l'acquéreur ne tendait qu'à "rendre opposable" au vendeur les conclusions du rapport d'expertise X..., afin de "déterminer les responsabilités éventuelles encourues" ; que dans son assignation en référé, l'acquéreur formulait expressément le souhait de "jouir enfin de ses locaux" ; qu'en affirmant que cette demande aurait permis d'interrompre la prescription d'une action en annulation de la vente de ces locaux, la cour d'appel a violé les articles 1304 et 2244 du Code civil ;
Mais attendu qu'ayant retenu que l'action en nullité de vente pour dol se prescrivait par un délai de cinq ans à compter du jour où celui qui l'exerce a eu connaissance du fait dolosif, que le point de départ du délai ne pouvait être, pour la société Meerkats, antérieur au 8 janvier 1991, jour de son acquisition et que l'action en référé qu'elle avait introduite pour rendre opposable à la société Unipierre III les opérations d'expertise portant sur les désordres de l'immeuble acquis par elle, contre la société Unipierre III, était en date du 24 novembre 1995, soit moins de cinq ans après, la cour d'appel en a exactement déduit que le délai de la prescription avait été interrompu ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le deuxième moyen :
Attendu que la société Unipierre III fait grief à l'arrêt d'annuler la vente conclue entre la société Unipierre III et la société Meerkats, alors, selon le moyen :
1 / que la réticence dolosive suppose l'intention de dissimuler un fait pour tromper autrui et le déterminer à contracter ; qu'en l'espèce, il ressort des propres écritures de la SCI Meerkats que le vice de la chose vendue était "indécelable" au moment de la vente ; que "seul l'usage prolongé du bien et l'expertise spécialisée confiée aux hommes de l'Art par le Tribunal l'ont révélé dans son ampleur" ; qu'en affirmant que le vendeur avait fait preuve de réticence dolosive en n'informant pas l'acheteur de l'existence de certaines infiltrations au moment de la vente, sans expliquer -comme la société Unipierre III l'y invitait- en quoi le vendeur aurait alors pu lui-même juger de l'existence et de l'évolution du vice affectant ses propres locaux, et de la nécessité d'en avertir spécialement la société Meerkats, la cour d'appel n'a pas caractérisé l'intention du vendeur de tromper et a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du Code civil ;
2 / qu'en affirmant que le vendeur avait fait preuve de réticence dolosive en taisant l'existence d'infiltrations dans ses propres locaux, sans se prononcer sur le fait que l'acheteur avait été mis en mesure d'apprécier lui-même l'état de ces locaux avant de s'engager, la cour d'appel n'a pas caractérisé l'intention du vendeur de tromper et a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du Code civil ;
3 / que le dol suppose une erreur ayant déterminé le consentement ; qu'en l'espèce, il est acquis au débat que la société Meerkats était informée, au moins en mars 1991, de l'existence d'infiltrations dans les locaux, infiltrations dont l'origine était alors inconnue ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt attaqué que la société Meerkats "qui avait été attraite (dès juillet 1991) par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 2 à 30, rue de Normandie à Asnières, dans la procédure qu'il avait engagée contre la société le Patio, la société Unipierre III et les diverses entreprises intervenues à la construction, n'a alors formé aucune demande ; qu'elle n'a engagé d'action contre le vendeur qu'en novembre 1995 ; qu'à cet égard, elle soulignait que "le vice" de l'immeuble était "indécelable" au moment de la vente ; que "seul l'usage prolongé du bien et l'expertise spécialisée confiée aux hommes de l'Art par le Tribunal l'ont révélé dans son ampleur" ; qu'elle expliquait, en effet, que "c'est après le dépôt du rapport d'expertise de M. X..., début janvier 1995, que la société Meerkats a découvert que son vendeur... avait une responsabilité directe dans les désordres qu'elle subissait depuis plusieurs années" ; que la société Meerkats reconnaissait elle-même que "c'est dans ce contexte qu'elle a assigné en référé son vendeur le 24 novembre 1995" ; qu'il s'en déduisait à l'évidence que la connaissance de l'existence d'infiltrations avait laissé l'acheteur indifférent à l'égard du vendeur, jusqu'à la révélation, en 1995, par voie d'expertise, de l'"ampleur" du "vice", c'est-à-dire des défauts de conception de l'immeuble ; qu'en affirmant abruptement que la société Meerkats n'aurait pas contracté si elle avait eu connaissance des infiltrations telles qu'elles apparaissaient début 1991, sans s'expliquer sur ce qui précède, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du Code civil ;
Mais attendu qu'ayant relevé que l'assemblée générale des copropriétaires du 25 juin 1990 avait entendu l'exposé de l'avocat du syndicat sur la situation de la procédure relative au défaut d'étanchéité, engagée en 1983, et avait adopté une résolution donnant mandat au syndic d'intervenir par voie judiciaire, que la société Unipierre III était représentée à cette assemblée, qu'il n'était pas établi que l'acquéreur avait eu connaissance du procès-verbal de cette assemblée générale alors que ni la promesse de vente ni l'acte de vente n'en faisaient mention et que la gravité des infiltrations à l'époque de la vente était établie par les attestations du gérant d'une autre entreprise établie dans les lieux en juin 1990, la cour d'appel en a déduit souverainement la connaissance que le vendeur avait, lors de la vente, des vices affectant le bien vendu et leur caractère déterminant du consentement de l'acquéreur et a, ainsi, légalement justifié sa décision de ce chef ;
Sur le troisième moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu que l'absence de toute demande formée par la société Meerkats contre les diverses entreprises intervenues à la construction ne pouvait être fautive que s'il était établi qu'elle avait fait perdre à la société Unipierre la possibilité d'exercer un recours contre une autre entreprise, que M. X..., expert désigné par le Tribunal, avait attribué les infiltrations affectant l'immeuble à un défaut d'étanchéité entre le socle et la base des façades et à une mise en place défectueuse des façades, que l'aménagement des façades avait été réalisé après que la société Unipierre ait acquis l'immeuble et que l'origine des erreurs et malfaçons résidait essentiellement dans la discontinuité du programme, entre la réalisation de l'ensemble de la construction et la mise en place des façades, la cour d'appel, sans violer le principe de la contradiction ni être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision de ce chef ;
Sur le quatrième moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu que la société Meerkats avait acquis les locaux litigieux pour les louer, que les mauvaises conditions d'habitabilité consécutives aux infiltrations l'avait contrainte à diminuer le loyer réclamé à la société Quetzacoatl jusqu'à son départ en avril 1995 et que d'autres locataires avaient quitté les lieux sans être remplacés, la cour d'appel a pu retenir l'existence d'un préjudice de jouissance ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le cinquième moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu que la société Unipierre III ne démontrait pas en quoi la modification apportée aux lieux était susceptible d'en diminuer la valeur, la cour d'appel, a pu déduire de ces seuls motifs que la demande d'indemnisation formée par la société Unipierre n'était pas justifiée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Unipierre III, représentée par la société Uniger, aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne la société Unipierre III, représentée par la société Uniger, à payer aux sociétés Meerkats et Quetzacoatl, ensemble, la somme de 1900 euros ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de la société Unipierre III ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six mars deux mille trois.
