AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 20 septembre 2000), que, par acte sous seing privé en date du 10 février 1988, M. X... a vendu à la Société anonyme de promotion et de gestion du bâtiment (société Progeb), moyennant le prix de 940 000 francs, un immeuble à rénover divisé en lots de copropriété, dans lequel il se réservait la propriété d'un appartement avec dispense de toute participation au financement des travaux de rénovation afférents à ce lot et aux parties communes ; que l'acte notarié du 8 septembre 1988 a fixé le prix de la vente à 1 000 000 francs et stipulé que la vente aurait lieu aux charges et conditions du règlement de copropriété ; que l'assemblée générale des copropriétaires du 7 février 1992 a voté des travaux de rénovation et que les sommes afférentes au lot de M. X... ont été mises à sa charge ; que ce
copropriétaire a assigné le syndicat en annulation de cette assemblée générale et appelé la société Progeb en garantie du paiement des sommes réclamées ;
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de le débouter de l'action en garantie formée contre la société Progeb au titre du coût des travaux de rénovation afférents à son lot, alors, selon le moyen :
1 / que la novation ne se présume pas ; qu'elle ne peut résulter que d'actes positifs révélant une intention non équivoque de nover ; qu'en l'espèce, s'il résulte de la comparaison de l'acte sous seing privé du 10 février 1988 et de l'acte authentique du 8 septembre 1988 que le prix de vente initialement convenu de 940 000 francs est porté, au second acte, à 1 000 000 francs et que la clause stipulée au premier, selon laquelle l'acquéreur s'oblige à libérer le vendeur de la charge de tous travaux de rénovation, même ceux concernant l'étage qu'il s'est réservé et les parties communes y afférentes, n'apparaît plus dans l'acte authentique, l'intention de nover du vendeur ne pouvait pour autant en résulter, ipso facto, dès lors que la majoration du prix ne vaut pas en soi novation et que n'est exprimée à l'acte aucune renonciation au bénéfice de ladite clause ; qu'en affirmant en l'espèce que "l'absence de reprise" de cette clause dans l'acte authentique révèle l'intention de nover de M. X..., sans relever aucun élément positif manifestant l'accord de ce dernier pour l'extinction de l'obligation contractée à son égard par la société Progeb, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1271 et 1273 du Code civil ;
2 / que le juge doit, en toute circonstance, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'en retenant, en l'espèce, comme significative de l'intention de nover du vendeur, le fait que "l'occupation partielle de l'immeuble" lors de la conclusion de la vente sous seing privé du 10 février 1988 et que "les locataires avaient quitté les lieux" lors de la signature de l'acte authentique du 8 septembre 1988, quand il ne ressort ni des conclusions de la société Progeb, acquéreur, ni des conclusions de M. X..., vendeur, que l'occupation ou la non-occupation de l'immeuble ait eu une quelconque incidence sur la convention des parties, la cour d'appel, qui a ainsi relevé d'office un moyen sur lequel les parties n'avaient pas débattu et sans les inviter à s'en expliquer, a méconnu le principe du contradictoire et violé l'article 16 du nouveau Code de procédure civile ;
Mais attendu qu'ayant souverainement retenu que si, dans l'acte sous signatures privées du 10 février 1988 portant vente, à l'exception du dernier niveau de l'immeuble partiellement occupé au prix de 940 000 francs, il était stipulé que le vendeur n'aurait aucun frais à sa charge relatif aux travaux de rénovation même s'ils concernaient les parties communes, en revanche l'acte authentique du 8 septembre 1988, s'il n'incluait pas le lot numéro 5 resté propriété du vendeur, ne mentionnait plus l'occupation partielle de l'immeuble par les locataires mais une prise de possession immédiate par l'acquéreur, ne contenait aucune clause exonératoire de paiement des travaux de rénovation pour le vendeur et portait sur un prix de 1 000 000 francs, et que l'absence de reprise de la clause d'exonération du vendeur au paiement des travaux dans l'acte authentique révélait une commune intention des parties de substituer, les locataires étant partis, la réalité d'un prix plus élevé à la dispense des travaux de rénovation dont le montant était encore indéterminé à la date de la vente, la cour d'appel, analysant les actes qui lui étaient soumis, a pu déduire de ses constatations, sans violation du principe de la contradiction, que les conditions de la novation étaient réunies et a, ainsi, légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne M. X... à payer la somme de 1 900 euros à la société Progeb et celle de 1 200 euros au syndicat des copropriétaires de l'immeuble 4, place Saint-Pierre à Bordeaux ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six février deux mille trois.
