AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen du pourvoi principal et le premier moyen du pourvoi incident, réunis :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 5 mars 1999), que la société Hôtelière Miramar (HMB) et les sociétés Union pour le financement d'immeubles de sociétés (UIS) et Finabail ont signé deux actes notariés le 6 juillet 1994 ; que, suivant le premier acte, la société HMB a cédé aux sociétés UIS et Finabail la propriété des murs de l'hôtel Miramar à Biarritz et de l'Institut de thalassothérapie Louison Bobet moyennant le prix de 500 millions de francs ; que, suivant le second acte, les sociétés UIS et Finabail ont consenti à la société HMB un crédit-bail immobilier portant sur les mêmes murs d'une durée de quinze ans, l'article 15 stipulant un prêt de cent millions de francs consenti par le crédit-preneur aux crédits-bailleurs ; que, le 8 mars 1995, la société HMB leur a demandé d'imputer le loyer du crédit-bail sur sa créance résultant du prêt ; que les crédits-bailleurs ont délivré un commandement de payer en se prévalant de la clause résolutoire ; que la société HMB a assigné les crédits-bailleurs en nullité des contrats de crédit-bail et de prêt ;
Attendu que la société HMB, M. X..., pris en sa qualité d'administrateur au redressement judiciaire et de commissaire à l'exécution du plan de cette société et le Groupement des industries du transport et du tourisme (GITT) font grief à l'arrêt de rejeter la demande en annulation du contrat de crédit-bail immobilier, alors, selon le moyen :
1 / qu'en vertu de l'article 1-2, alinéa 2, de la loi du 2 juillet 1966, le contrat de crédit-bail immobilier est nul s'il ne prévoit pas un droit de résiliation unilatéral effectif au profit du crédit-preneur ; que pour apprécier si la faculté de résiliation unilatérale est effective, il faut comparer le coût pour le preneur de l'indemnité de résiliation réellement due, avec le coût de l'exécution du contrat jusqu'à son terme ; qu'à cet égard, il importe de tenir compte du coût du décaissement immédiat de l'indemnité de résiliation, par rapport au coût du paiement étalé dans le temps des loyers qui auraient été dus en cas d'exécution du crédit-bail jusqu'à son terme ; qu'en d'autres termes, la comparaison doit se faire entre l'indemnité de résiliation exigible immédiatement en vertu du contrat de crédit-bail, et la valeur actualisée des loyers à échoir, c'est-à-dire la somme de ces loyers diminuée de l'avantage tiré par le crédit-bailleur de leur paiement anticipé ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté qu'en cas de résiliation après dix ans, seule possible en vertu du contrat, le preneur devait une indemnité égale au capital restant dû après paiement de la dernière échéance de loyer ; qu'elle en a déduit qu'en cas de résiliation le crédit-preneur devrait payer immédiatement 206 641 981 francs, alors qu'en cas d'exécution du contrat il devrait payer sur cinq ans la somme de 242 970 000 francs ; qu'en décidant que le preneur avait dès lors un intérêt à résilier, sans actualiser les loyers à échoir, et donc sans rechercher si le paiement échelonné sur cinq ans d'une somme de 242 970 000 francs n'était pas moins onéreux que le décaissement immédiat d'une somme, certes inférieure, mais payable comptant, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du texte susvisé ;
2 / que pour apprécier le caractère effectif du droit de résiliation offert au crédit-preneur, il doit être tenu compte de la valeur du droit d'option qu'il perd en résiliant ; que si cette valeur est faible quand le prix de l'option reste très élevé, cette valeur est au contraire très importante quand le prix de l'option est comme en l'espèce de 100 francs ; qu'en d'autres termes, le coût réel de la résiliation pour le crédit-preneur est constitué de l'indemnité de résiliation et de la valeur du droit d'option auquel il renonce en résiliant ; qu'en ne recherchant pas, en l'espèce, le coût réel de la résiliation du crédit-preneur, qui aurait perdu en résiliant la possibilité d'acquérir les murs de l'hôtel Miramar pour 100 francs, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1-2, alinéa 2, de la loi du 2 juillet 1966 ;
Mais attendu qu'ayant exactement retenu, procédant à la recherche prétendument délaissée, que la seule comparaison utile était celle faite entre l'indemnité de résiliation, égale au montant du capital dû, et la somme des loyers restant à courir et constaté que, durant la onzième année, le capital restant dû s'élevait à 206 641 981 francs alors que la somme des loyers restant à courir était de l'ordre de 242 870 000 francs, soit une différence de 36 000 000 francs, la cour d'appel qui, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a pu en déduire que les conditions posées par la loi du 2 juillet 1966 avaient été respectées, a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Sur le deuxième moyen du pourvoi principal et le deuxième moyen du pourvoi incident, réunis, ci-après annexés :
Attendu qu'ayant exactement relevé, procédant à la recherche prétendument délaissée, que la société HMB, n'étant plus, à la date des commandements, propriétaire de sa créance pour l'avoir cédée, selon acte du 2 mai 1994, à la société SDBO, était sans droit à opposer la compensation et retenu, sans dénaturation, que le contrat comportant une clause résolutoire et prévoyant que pour le cas où le preneur ne paierait pas à son échéance un seul terme de loyer le bailleur serait autorisé à opérer une compensation, ces stipulations n'obligeaient donc pas la société UIS à déduire le montant du prêt avant de délivrer un commandement de payer, la cour d'appel, qui, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a pu en déduire que la société UIS avait résilié le contrat pour non- paiement, conformément aux stipulations contractuelles, a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Sur le quatrième moyen du pourvoi principal, après avis de la chambre commerciale, les avocats ayant été informés de cette demande d'avis ;
Attendu que la société HMB et M. X... font grief à l'arrêt d'admettre au passif de la liquidation de la société HMB, sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, la somme de 200 000 francs à titre de frais privilégiés de liquidation judiciaire, alors, selon le moyen, que les frais irrépétibles dus pour une action engagée avant le jugement d'ouverture ont leur origine avant le jugement et ne bénéficient pas de l'article 40 de la loi du 25 janvier 1985 ; qu'en l'espèce, il n'est pas contesté que l'action introduite le 2 septembre 1995 est antérieure au jugement d'ouverture de la procédure collective des sociétés du groupe Royal Monceau en date du 5 avril 1996 ; que, dès lors, en décidant que les frais irrépétibles auxquels elle condamnait la société HMB bénéficiaient de l'article 40, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
Mais attendu que la créance au titre des frais exposés non compris dans les dépens, mis à la charge de la société HMB soumise à une procédure collective, trouve son origine dans la décision qui statue sur leur sort et entre dans les prévisions de l'article 40 de la loi du 25 janvier 1985, devenu l'article L. 621-32 du Code de commerce lorsque cette décision est postérieure au jugement d'ouverture de la procédure collective ; que le moyen n'est pas fondé ;
Et sur la recevabilité du troisième moyen du pourvoi principal et du troisième moyen du pourvoi incident, réunis, après avis de la chambre commerciale, les avocats ayant été informés de cette demande d'avis :
Attendu que la société UIS et le GITT soulèvent l'irrecevabilité du moyen au motif que M. X... ne saurait prétendre à la nullité de la vente et du contrat de crédit-bail après avoir soutenu un point de vue contraire dans l'instance relative à l'adoption du plan de cession des actifs de la société HMB ;
Mais attendu que la contrariété invoquée, qui ne concerne pas la thèse développée par M. X... devant les juges du fond dans la présente instance mais une thèse qu'il aurait défendue dans une autre instance ne peut être admise ; que le moyen est recevable ;
Mais sur le troisième moyen du pourvoi principal et le troisième moyen du pourvoi incident, réunis, après avis de la chambre commerciale, les avocats ayant été informés de cette demande d'avis :
Vu l'article 480 du nouveau Code de procédure civile ;
Attendu que, pour déclarer irrecevable la demande de la société HMB, de M. X... et du GlTT tendant à l'annulation de la vente notariée intervenue le 6 juillet 1994 entre la société HMB et la société UIS et Finabail ainsi que, par voie de conséquence, à l'annulation du contrat de crédit-bail, l'arrêt retient que l'arrêt du 5 décembre 1997, qui a confirmé le jugement ayant arrêté le plan de cession totale des actifs de la société HMB, interdit au représentant de cette société de réclamer un droit incompatible avec la cession à un tiers, la société Accor, décidée par cet arrêt ;
Qu'en statuant ainsi, alors que l'arrêt du 5 décembre 1997 n'a pas tranché dans son dispositif une contestation relative à l'annulation de la vente et du contrat de crédit-bail et n'a donc pas l'autorité de la chose jugée sur la demande déclarée irrecevable, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement dans sa disposition qui, au vu de l'arrêt du 5 décembre 1997, déclare irrecevable la demande en nullité de la vente notariée intervenue le 6 juillet 1994 entre la société HMB et la société UIS et Finabail ainsi que la demande en nullité du contrat de crédit-bail en ce que la nullité serait la conséquence de la nullité de la vente susvisée, l'arrêt rendu le 5 mars 1999, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles ;
Laisse à chaque partie la charge des dépens afférents à son pourvoi ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette las demande de la société Union pour le recouvrement d'immeubles de société (UIS) ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze février deux mille trois.
