AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Joint les pourvois n° B 01-11.666 et C 01-10.862 ;
Sur le moyen unique du pourvoi B 01-11.666 :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 14 mars 2001) que le 11 mars 1991 la société Natiocrédibail a conclu avec la société Bureau engineering travaux publics (BETP) un contrat de crédit bail immobilier destiné à financer l'édification d'un bâtiment d'assemblage stockage sur un terrain appartenant à cette dernière ; que le même jour, la société BETP a signé avec Natiocrédibail un contrat de bail à construction portant sur ce terrain ; que le BETP ayant été mis en liquidation des biens par jugement du 5 mars 1997, la résiliation du crédit-bail immobilier a été prononcée à la même date ; que le juge-commissaire a constaté que le bail à construction avait été résilié le 5 septembre 1997 en application des dispositions de l'article 37 de la loi du 25 janvier 1985, devenue L. 621-28 du Code de commerce ; que la société Natiocrédibail ayant, d'une part, contesté cette résiliation et, d'autre part, demandé l'admission de sa créance déclarée, l'administrateur judiciaire a soulevé la nullité du crédit-bail immobilier pour violation de l'article 1er-2 de la loi du 2 juillet 1966 ;
Attendu que M. X..., ès qualités de liquidateur à la liquidation judiciaire du BETP, fait grief à l'arrêt d'admettre la créance déclarée par la société Natiocrédibail alors, selon le moyen :
1 / que le contrat de crédit-bail immobilier doit obligatoirement conférer au preneur une faculté de résiliation anticipée ;
que ne répond pas à cette exigence la clause qui tend, en cas de résiliation anticipée, à l'exécution de toutes les clauses du bail dans le seul intérêt du preneur, telle celle mettant à sa charge une indemnité égale ou supérieure au cumul des loyers restant à courir jusqu'au terme du bail ; que l'exception de nullité est perpétuelle ; qu'il s'évince des constatations mêmes de la cour d'appel, d'une part, que le contrat de crédit-bail litigieux prévoyait, en cas de résolution, outre la perte du bénéfice de la promesse de vente, le versement, à titre de dommages-intérêts forfaitairement convenus, d'une somme égale au montant de l'encours restant dû, augmentés d'une année de loyers, d'autre part, que la créance dont Natiocrédibail sollicitait l'admission au passif correspondait, précisément, à l'indemnité de résiliation égale à la totalité des loyers contractuels lui restant dus à la date de la résiliation du crédit-bail immobilier ; qu'il s'ensuit que l'arrêt est rendu en violation de l'article 1er-2 de la loi du 2 juillet 1966 ;
2 / qu'il appartient au juge, au besoin après avoir rouvert les débats pour permettre aux parties de s'expliquer dans le respect du principe du contradictoire, de relever d'office l'exception de nullité tirée de l'absence, dans un contrat de crédit-bail immobilier, de toute faculté réelle de résiliation anticipée, dès lors que son examen ne postule aucune appréciation nouvelle des circonstances de fait, telles qu'elles sont rapportées par la décision ; qu'en refusant dès lors d'examiner la validité de la clause pénale invoquée par la société Natiocrédibail, motif pris que l'exception de nullité n'avait été invoquée par M. Y... qu'après la clôture des débats, la cour d'appel viole, en tout état de cause, l'article 12 du nouveau Code de procédure civile, ensemble l'article 1er-2 de la loi du 2 juillet 1966 ;
Mais attendu que la cour d'appel, dont les constatations portaient exclusivement sur la clause résolutoire et non sur l'indemnité de résiliation anticipée à la demande du preneur, n'avait pas l'obligation de relever d'office un moyen qui impliquait l'interprétation de clauses contractuelles ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le moyen unique du pourvoi C 01-10.862 :
Attendu que la société Natiocrédibail fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande tendant à voir débouter M. Y..., ès qualités, de sa demande de résiliation et de résolution de plein droit du contrat de bail à construction par l'effet de la résiliation du contrat de crédit-bail, alors, selon le moyen :
1 / qu'aux termes de l'article XIV du contrat de bail à construction en date du 11 mars 1991, il était expressément stipulé que "si le contrat de crédit-bail venait à être résilié ou résolu avant son expiration conventionnelle, la société Natiocrédibail aurait la faculté, soit d'aménager les bâtiments édifiés, soit de démolir lesdits bâtiments ou édifier à leur place tous autres bâtiments, soit de résilier le présent bail à construction par anticipation sans indemnité de part ni d'autre" ; qu'il n'était en conséquence aucunement prévu par les parties que la résiliation du contrat de crédit-bail immobilier entraînerait la résiliation automatique du contrat de bail à construction ; qu'en accueillant néanmoins la demande de M. Y... de résiliation et de résolution de plein droit du contrat de bail à construction par l'effet de la résiliation du contrat de crédit-bail, la cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ;
2 / qu'en considérant que les contrats de crédit-bail immobilier et de bail à construction étaient indissociables, "ou plus exactement indivisibles", en l'absence de toute volonté commune des parties exprimée dans ce sens, ou même d'indivisibilité objective dès lors que M. Y... ne démontrait pas que l'opération ne pouvait être reprise par un tiers, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1156 du Code civil ;
Mais attendu qu'ayant relevé que la société Natiocrédibail bénéficiait d'une suspension dans le paiement des loyers et charges du bail à construction en cas de retard dans le paiement des loyers de crédit-bail, que toutes les charges du bail à construction devaient être réglées par le preneur d'avance au bailleur pour que celui-ci puisse les régler lui-même à bonne date, et retenu que signés le même jour, pour une même durée et "au regard l'un de l'autre", ceux-ci étaient économiquement indissociables ou indivisibles, du fait que le bailleur propriétaire de la parcelle sur laquelle avait été édifié l'immeuble en application du bail à construction était en même temps le preneur de cet immeuble au titre du crédit-bail immobilier, la cour d'appel, qui a caractérisé l'intention des parties de réaliser une opération globale, a pu en déduire que quelles qu'aient pu être les clauses des contrats dont elle a constaté que certaines étaient incompatibles entre elles, la résiliation du contrat de bail à construction était la conséquence nécessaire de celle du contrat de crédit-bail immobilier ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette les demandes de M. X..., ès qualités, et de la société Natiocrédibail ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt novembre deux mille deux.
