AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix- en-Provence, 27 mai 1999), que par acte du 29 avril 1993 la société civile immobilière Saint Maurice a acquis de la société civile immobilière les Demeures Privilèges, devenue société SCRM un appartement dans un immeuble en cours de construction ; qu'invoquant des manquements du promoteur par rapport à ses engagements contractuels, la société civile immobilière Saint-Maurice a sollicité l'allocation de dommages-intérêts ;
Attendu que la société civile immobilière Saint Maurice fait grief à la cour d'appel de rejeter ses demandes, alors selon le moyen :
1 ) que l'obligation de délivrer la chose comprend ses accessoires et tout ce qui a été destiné à son usage perpétuel ; que dans ses conclusions d'appel (signifiées le 15 septembre 1997) la société civile immobilière Saint-Maurice faisait valoir que l'obligation de délivrance du promoteur ne se limitait pas à livrer l'appartement lui-même mais s'étendait à l'ensemble des prestations promises qui constituent des accessoires de la chose (les services et un environnement de haut standing) ; qu'en énonçant qu'aucune inexécution de l'obligation de délivrance n'était établie à l'encontre de la société civile immobilière les Demeures Privilèges, dès lors que l'appartement lui-même avait été livré et reçu, sans prendre en considération dans cette analyse les accessoires de la chose vendue, la cour d'appel a violé l'article 1615 du Code civil ;
2 ) que la publicité commerciale, lorsqu'elle accompagne les offres faites au public, constitue un élément contractuel qui engage son auteur à l'égard de l'acceptant ; que dans ses conclusions d'appel la société civile immobilière Saint Maurice faisait valoir que la brochure de présentation du projet qui lui avait été remise prévoyait la construction d'une résidence luxueuse et de haut standing, engagement contractuel qui n'avait pas été tenu par le constructeur ; qu'en estimant qu'aucun manquement à l'obligation de délivrance ne pouvait être reproché au vendeur, sans se prononcer sur le caractère contractuel de la brochure de présentation, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1135, 1605 et 1615 du Code civil ;
3 ) que la brochure de présentation versée aux débats par la société civile immobilière Saint-Maurice garantissait manifestement une résidence de haut standing puisqu'elle énonçait notamment qu'en entrant dans l'immeuble "l'on accède à un univers qui va bien au-delà du luxe, fut-il le plus élevé" ; qu'en énonçant dès lors que le document publicitaire " à le supposer pourvu d'une valeur contractuelle" ne prévoyait pas de garantie de "haut standing" la cour d'appel a dénaturé les termes du document qui était soumis à son examen, violant ainsi l'article 1134 du Code civil ;
4 ) que l'acte de vente du 29 avril 1993 fait référence à plusieurs reprises au règlement de copropriété, puisqu'il est stipulé "que la présente vente a d'abord lieu sous toutes les charges et conditions du règlement de copropriété de l'ensemble immobilier dont font partie les biens et droits immobiliers vendus " et que l'acquéreur reconnaît en avoir reçu copie (acte de vente, page 8 et page 12) ; que le règlement de copropriété du 20 juillet 1990 remis lors de la vente à la société civile immobilière Saint-Maurice prévoyait expressément que le futur bâtiment AB n'abriterait que 44 appartements et prévoyait également que la résidence serait de haut standing, avec la mise en place d'un certain nombre de services ; qu'en estimant que le vendeur n'avait nullement manqué à son obligation de délivrance , tout en occultant cependant les mentions du règlement de copropriété, qui avait indiscutablement une valeur contractuelle, la cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ;
5 ) qu'une clause laissant au promoteur toute latitude pour modifier le programme de construction ou l'affectation du bâtiment est potestative et nulle en application de l'article 1174 du Code civil ; qu'en reprochant à la société civile immobilière Saint-Maurice de ne pas avoir démontré un engagement formel du promoteur de réaliser l'ensemble de son programme "sans une quelconque modification" cependant que l'acquéreur n'avait pas à rapporter une telle preuve et devait seulement établir que le programme initialement prévu n'avait pas été respecté, ce qu'il faisait en l'occurrence, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
6 ) qu'en estimant qu'il n'était pas établi que les modifications litigieuses avaient affecté de manière substantielle la résidence quant à son standing, son mode de vie ou son environnement général, cependant qu'elle n'a pas analysé les termes de la brochure publicitaire et du règlement de copropriété qui avaient été remis à l'acquéreur lors de la vente et qui fixaient les engagements contractuels du vendeur, la cour d'appel a privé sa décision de toute motivation, violant ainsi l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;
Mais attendu qu'ayant relevé que les services d'exception de poste de régisseur et du mini-marché avaient été supprimés par décision définitive de l'assemblée générale du 13 juin 1994, que les griefs afférents à l'environnement général ne se rapportaient à aucun des engagements ou obligations figurant dans l'acte de vente ni dans le document publicitaire produit, à le supposer pourvu d'une valeur contractuelle, que ces pièces ne prévoyaient pas de garantie de "haut standing" ni le nombre limité de résidents et qu'il n'était pas prouvé que les modifications intervenues, en particulier la création de logements supplémentaires consistant en des studios, affectaient de manière substantielle la résidence quant à "son standing pour le ravaler au rang du standard", son mode de vie ou son environnement général, la cour d'appel, sans dénaturation des documents clairs et précis soumis à son examen et sans inverser la charge de la preuve, a pu déduire de ces seuls motifs qu'aucun manquement à l'obligation de délivrance qui pesait sur la société venderesse n'était établi et a ainsi légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société civile immobilière Saint-Maurice aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de la société civile immobilière Saint-Maurice ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six novembre deux mille deux.
