AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique du pourvoi principal :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 18 octobre 2000), rendu sur renvoi après cassation (Civ. 3, 9 novembre 1999, n° 1616 D), qu'en 1990, les époux X... ont acquis de la société civile immobilière (SCI) Levallois 4 Pompidou un appartement, en l'état futur d'achèvement ;
que la remise des clés est intervenue le 15 juillet 1992 et que, le 9 septembre 1994, les époux X... ont sollicité la résolution de la vente et des dommages-intérêts ;
Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande de résolution, alors, selon le moyen :
1 / que les différents documents versés aux débats indiquent de façon claire et précise que l'appartement vendu aux époux X... est un appartement de six pièces, composé d'une salle de séjour double, de trois chambres et d'une salle de loisirs ; qu'il en résulte que les six pièces vendues étaient des pièces principales et donc habitables ; que s'il en avait été autrement, les différents documents relatifs à la vente (contrat de réservation, attestation et plan et acte de vente) auraient indiqué clairement que le bien vendu était composé de cinq pièces habitables et d'une pièce de loisirs ; que les documents litigieux ne nécessitaient donc aucune interprétation et que, dès lors, en jugeant qu'il ne résultait pas des mentions figurant sur les documents qui lui étaient soumis que la société venderesse s'était engagée à vendre aux époux X... un appartement de six pièces principales et que la pièce de loisirs devait répondre à cette définition, la cour d'appel a dénaturé les documents en question et violé, en conséquence l'article 1134 du Code civil ;
2 / que l'acte authentique fait pleine foi de la convention qu'il renferme entre les parties contractantes ; qu'en l'espèce, l'acte authentique de vente du 11 septembre 1990 décrit le bien vendu comme un appartement de six pièces triplex, composé d'une salle de séjour double, de trois chambres et d'une salle de loisirs ; que dès lors, en jugeant que le bien vendu était composé de cinq pièces et d'une pièce de loisirs, la cour d'appel a violé l'article 1319 du Code civil ;
3 / que si la mention dans l'acte authentique de vente selon laquelle le bien vendu est composé de six pièces est considérée comme une mention relative à la consistance du bien qui ne fait foi que jusqu'à preuve contraire, les autres documents versés aux débats ne font pas état d'une consistance moindre et certains précisent, au contraire, qu'il s'agit de six pièces principales ; que les documents retenus par la cour d'appel n'apportent donc pas une preuve contraire à l'acte de vente du 11 septembre 1990 et que, dès lors, en jugeant que le bien vendu était composé de cinq pièces et d'une pièce de loisirs, la cour d'appel a violé l'article 1319 du Code civil ;
4 / que les époux X... ayant acquis un appartement de six pièces principales dont la pièce de loisirs, la cour d'appel, dès lors qu'elle avait constaté que, selon l'expert, la pièce de loisirs, en raison de ses qualités d'isolation phonique, ne pouvait être assimilée à une pièce principale, aurait dû prononcer la résolution de la vente et qu'en statuant autrement, elle a violé l'article 1184 du Code civil ;
Mais attendu qu'ayant, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, que les termes ambigus des documents contractuels rendait nécessaire, retenu, par motifs propres et adoptés, que si les époux X... avaient considéré que la SCI leur vendait cinq pièces tout en leur facturant six pièces, il leur appartenait de signaler cette situation on ne peut plus apparente lors du procès-verbal de remise des clés ou dans les mois suivant cette date, qu'il ressortait du contrat de réservation que si la vente portait sur six pièces principales, il précisait aussitôt la superficie des pièces habitables pour ensuite faire mention de la pièce de loisirs en loggia, ce qui mettait en évidence une distinction entre les deux types de pièces, que le plan signé le même jour que le contrat de réservation ne faisait état que de six pièces et non de six pièces principales et qu'il distinguait clairement les cinq pièces habitables de la loggia et qu'enfin l'acte authentique décrivait le bien vendu comme un appartement de six pièces sans préciser que la pièce de loisirs était une pièce principale, la cour d'appel a déduit, de ces seuls motifs, que la pièce de loisirs ne constituait pas une pièce principale et que son absence d'isolation phonique ne pouvait fonder la résolution de la vente ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le moyen unique du pourvoi incident :
Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de la condamner à payer aux époux X... une certaine somme, à titre de dommages-intérêts, alors, selon le moyen :
1 / que les termes du litige sont déterminés par les conclusions des parties ; qu'en l'espèce, les époux X... soutenaient en leurs conclusions que les mesures acoustiques de leur appartement s'étaient révélées non conformes aux textes relatifs à l'isolation phonique et précisaient en outre que la SCI avait vainement tenté d'éluder ce problème en posant des manchons de moquette sur l'ascenseur afin de diminuer la perception du bruit de ce dernier ; qu'en réponse, la SCI soutenait que l'action en garantie pour isolation phonique était prescrite en application de la prescription de six mois édictée par l'article L. 111-11 du Code de la construction ; que l'objet du litige, tel que défini par les parties au procès, consistait en un trouble d'isolation phonique de l'appartement vendu ; qu'en affirmant néanmoins que les nuisances sonores dont s'étaient plaints les époux X... n'étaient pas causées par un défaut de conformité de la construction aux exigences réglementaires relatives à l'isolation phonique, mais par le caractère bruyant de la machinerie des ascenseurs, la cour d'appel a dénaturé les termes du litige en violation des articles 4 et 5 du
nouveau Code de procédure civile ;
2 / que le juge est tenu de respecter le principe du contradictoire ; qu'il est tenu, lorsqu'il relève un moyen d'office, d'inviter préalablement les parties à faire valoir leurs observations sur ce point ;
qu'en l'espèce, il a relevé d'office le moyen pris de ce que les nuisances sonores dont s'étaient plaints les époux X... n'étaient pas causées par un défaut de conformité de la construction aux exigences réglementaires relatives à l'isolation phonique, mais par le caractère bruyant de la machinerie des ascenseurs ; qu'en s'abstenant néanmoins d'inviter les parties à faire valoir leurs observations sur ce point, la cour d'appel a violé l'article 16 du nouveau Code de procédure civile ;
3 / qu'une décision de justice doit comporter les motifs permettant de déterminer sur la base de quel régime le juge du fond a statué ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a condamné la SCI à payer des dommages-intérêts pour les nuisances sonores en se contentant d'affirmer que la SCI devait être tenue pour responsable du caractère bruyant de la machinerie des ascenseurs ; qu'il est impossible de savoir, aux termes de l'arrêt, si la cour d'appel a considéré que le caractère bruyant de la machinerie des ascenseurs constituait un vice apparent, un vice caché couvert par la garantie décennale ou biennale, un défaut de conformité couvert par la garantie contractuelle ; qu'en s'abstenant ainsi de préciser le fondement juridique de la condamnation, la cour d'appel a violé l'article 12 du nouveau Code de procédure civile ;
4 / qu'une décision de justice doit comporter les motifs permettant de déterminer sur la base de quel régime le juge du fond a statué ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a condamné la SCI à payer des dommages-intérêts pour les nuisances olfactives en se contentant d'affirmer qu'il "appartenait à la SCI de s'assurer que la gaine technique maçonnée, construite par elle pour recevoir les canalisations d'extraction des odeurs de cuisine, était suffisamment haute pour permettre une évacuation efficace de celles-ci sans causer aucune gêne aux propriétaires des terrasses" ; qu'il est impossible de savoir aux termes de l'arrêt si la cour d'appel a considéré que les nuisances olfactives constituaient un vice caché couvert par la garantie décennale ou biennale, un vice apparent ayant fait l'objet de réserves couvert par la garantie d'achèvement, un défaut de conformité couvert par la garantie contractuelle ou encore un trouble de voisinage dont le constructeur serait responsable sur le fondement du droit commun ; qu'en s'abstenant ainsi de préciser le fondement juridique de la condamnation, la cour d'appel a violé l'article 12 du nouveau Code de procédure civile ;
Mais attendu qu'ayant rappelé que les époux X... demandaient réparation des préjudices résultant des troubles de jouissance olfactifs et sonores et que dès leur entrée dans les lieux ils se plaignaient du bruit causé par les ascenseurs, et ayant retenu que les investigations de l'expert établissaient que les nuisances olfactives provenaient de la hauteur insuffisante des tuyaux d'extraction des cuisines de deux restaurants et d'un traiteur, alors que les nuisances sonores résultaient du caractère bruyant de la machinerie d'ascenseur, la cour d'appel, sans modifier l'objet du litige ni violer le principe du contradictoire, a pu en déduire l'existence de troubles de jouissance justifiant l'allocation de dommages-intérêts ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de la SCI Levallois 4 Pompidou ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé à l'audience publique du vingt-cinq septembre deux mille deux par Mlle Fossereau, conformément à l'article 452 du nouveau Code de procédure civile.
