AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par la société civile immobilière (SCI) Sedemathoge, représentée par son gérant en exercice, M. Serge Y..., domicilié ...,
en cassation d'un arrêt rendu le 23 février 2000 par la cour d'appel de Chambéry (chambre civile), au profit :
1 / de la Société lyonnaise pour la construction (SLC), société anonyme, dont le siège est ...,
2 / de la société civile professionnelle (SCP) Jean-Marc Z..., Bernard X... et Bernard A..., société de notaires associés, anciennement dénommée la SCP Naz-Barrucand-Naz, dont le siège est ...,
3 / de M. Alain B..., notaire, demeurant 26, place Gambetta et 12, rue Carnot, 29120 Pont L'Abbé,
défendeurs à la cassation ;
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les quatre moyens de cassation annexés au présent arrêt ;
LA COUR, en l'audience publique du 20 novembre 2001, où étaient présents : M. Weber, président, M. Villien, conseiller rapporteur, Mlle Fossereau, MM. Chemin, Cachelot, Martin, Mme Lardet, conseillers, Mmes Fossaert-Sabatier, Boulanger, conseillers référendaires, M. Baechlin, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;
Sur le rapport de M. Villien, conseiller, les observations de la la SCP Urtin-Petit et Rousseau-Van Troeyen, avocat de la SCI Sedemathoge, de la SCP Boré, Xavier et Boré, avocat de la SCP Jean-Marc Z..., Bernard X... et Bernard A... et de M. B..., de la SCP Célice, Blancpain et Soltner, avocat de la SLC, les conclusions de M. Baechlin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Sur les deux premiers moyens, réunis :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 23 février 2000), qu'en 1990, la Société lyonnaise pour la construction (SLC) a entrepris l'édification d'un groupe d'immeubles dont les lots devaient être vendus en l'état futur d'achèvement ; qu'elle a conclu avec M. Y... un contrat de réservation portant sur la vente d'un local commercial ; que la vente a été réitérée au profit de la Société civile immobilière Sedemathoge (SCI), par acte authentique établi par la Société civile professionnelle Z..., X..., A..., avec l'assistance de M. B..., notaire de l'acquéreur (les notaires) ; que se plaignant de la présence d'un caisson de ventilation des sous-sols installé au pied de la vitrine du local qu'elle avait acquis, la SCI a refusé de prendre possession du lot, a laissé impayé le solde du prix de vente et a assigné la SLC et les notaires en résolution de la vente et en paiement de dommages-intérêts ;
Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande en annulation et en résolution de la vente, alors, selon le moyen :
1 ) qu'aux termes de l'article L. 261-11, alinéa 4, du Code de la construction et de l'habitation, le contrat de vente en l'état futur d'achèvement doit comporter en annexe ou par référence à des documents déposés chez un notaire, les indications utiles relatives à la consistance et aux caractéristiques techniques de l'immeuble ; que l'article R. 261-13 du même Code précise que, pour l'application de l'article R. 261-11, la consistance de l'immeuble vendu résulte des plans, coupes et élévations avec les cotes utiles et l'indication des surfaces de chacune des pièces et dégagements, que les caractéristiques techniques résultent du devis descriptif servant de base aux marchés ou d'une notice descriptive conforme à un modèle-type et spécifie enfin que ces documents s'appliquent au local vendu et aux équipements et réseaux divers qui s'y rapportent, un plan coté du local vendu et une notice indiquant les éléments d'équipements propres à ce local devant être annexés au contrat de vente ; qu'il est constant en l'espèce que la notice descriptive de l'immeuble ne comporte aucun renseignement sur le caisson de ventilation ; qu'il ressort des propres constatations de la cour d'appel que seuls figuraient en annexe du contrat de réservation un plan du local et un dessin de la façade est de l'immeuble sur lequel apparaît la devanture litigieuse ; qu'en décidant que ces annexes, qui ne comportaient ni élévation de la façade du local, ni coupe, informaient suffisamment l'acheteur sur l'existence du caisson, pour refuser de prononcer la nullité de la vente, la cour d'appel a violé les dispositions litigieuses ;
2 ) que sur le dessin en perspective de la façade est de l'immeuble annexé à l'acte de vente, en noir et blanc et non coté, figurait à l'aplomb de la vitrine représentée en noir pointillé et blanc, un soubassement représenté en blanc par un rectangle cerné d'un trait ;
qu'en décidant que le dessin de la façade est de l'immeuble fait apparaître les grilles qui assurent la fermeture de la vitrine, la cour d'appel a dénaturé le dessin de la façade est et a violé l'article 1134 du Code civil ;
3 ) qu'enfin, la SCI faisait valoir dans ses écritures, que le caisson de ventilation, qui ne figurait clairement ni sur les plans et dessin de façade annexés au contrat de vente, ni sur la notice descriptive, réduisait non seulement la surface de la vitrine mais également celle du local commercial, et qu'elle avait ainsi été victime d'une erreur sur des qualités substantielles qui viciait la vente ; qu'en se bornant à rechercher si la SCI avait eu connaissance, au moment de la vente, de l'existence d'un caisson qui interdisait de faire descendre la vitrine jusqu'au sol, sans examiner comme elle y avait été expressément invitée, si la réduction de la surface du local ne constituait pas l'erreur sur une qualité substantielle, la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de réponse à conclusions et a violé l'article 455 du Code civil ;
4 ) que le vendeur a l'obligation de délivrer une chose conforme aux spécifications convenues ; qu'en outre, il est tenu d'expliquer clairement ce à quoi il s'oblige, tout pacte obscur ou ambigu s'interprétant contre lui ; qu'en l'espèce, la SCI faisait valoir que le contrat de vente ne mentionnait pas clairement l'existence d'un caisson empiétant à l'intérieur du local commercial et qu'en vendant un local dont la surface était amputée de l'emprise partielle du caisson de ventilation des parkings, le vendeur n'avait pas satisfait à son obligation de délivrance ; qu'en se bornant à rechercher si la SCI avait eu connaissance, au moment de la vente, de l'existence d'un caisson qui interdisait de faire descendre la vitrine jusqu'au sol, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée si, en vendant un local dont la surface n'était pas conforme aux spécificités convenues, le vendeur n'avait pas manqué à son obligation de délivrance, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 1184 et 1604 du Code civil ;
5 ) qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de réponse à conclusions et a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;
Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé, par un motif non critiqué, que les prescriptions légales avaient été respectées dans la forme, et constaté, par motifs propres et adoptés, que le caisson de ventilation était clairement dessiné sur le plan du local figurant en annexe au contrat de réservation, d'une manière qui ne pouvait laisser l'acquéreur dans l'erreur, l'emplacement de cet équipement étant figuré par des doubles traits, sa largeur indiquée par un chiffre placé dans un cercle le rendant apparent, et les dimensions extérieures étant précisées dans les cotes, que la destination du caisson était indiquée, et que le dessin de façade de l'immeuble faisait apparaître que la vitrine du local ne pouvait, en raison de la présence du caisson, descendre jusqu'au sol, la cour d'appel, qui a retenu, abstraction faite d'un motif surabondant relatif à la présence de grilles de fermeture, que l'acquéreur avait, au vu des seuls documents contractuels dont la lecture n'était pas d'une complexité particulière, connaissance dès l'origine de la présence du caisson, a pu en déduire qu'il n'y avait pas lieu de prononcer l'annulation de la vente pour vice du consentement ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que le plan du local annexé au contrat de vente mentionnait la largeur et les dimensions extérieures du caisson et que ce plan avait été expressément approuvé par l'acquéreur, la cour d'appel, qui a pu retenir, répondant aux conclusions, que la SCI ne pouvait invoquer ni le vice du consentement, ni le manquement du promoteur à son obligation de délivrance, a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Sur le troisième moyen, ci-après annexé :
Attendu que la cour d'appel ayant retenu, par motifs propres et adoptés, que la SCI ne pouvait arguer d'une complexité particulière des plans, que son gérant avait été assisté d'un technicien qui avait préparé avec lui la division du lot avec l'accord du promoteur, et qu'elle ne pouvait donc se plaindre d'un défaut d'information de la part du vendeur, le moyen n'est pas fondé ;
Sur le quatrième moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu, par motifs propres et adoptés, que la SCI n'apportait pas la preuve d'un préjudice résultant de la modification de l'emplacement de la barrière d'accès à l'aire de stationnement, que les griefs invoqués par elle n'étaient pas de nature, à les supposer établis, à affecter la validité du contrat de vente, et que les demandes formulées à l'encontre des notaires n'étaient pas fondées, la cour d'appel n'a ni refusé de statuer, ni modifié l'objet du litige ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Sedemathoge aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne la société Sedemathoge à payer à la Société lyonnaise pour la construction la somme de 1 800 euros et à la SCP de notaire Z..., X..., A... et à M. B..., ensemble, la somme de 1 900 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf janvier deux mille deux.
