AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par :
1 / M. Gilles X...,
2 / Mme X...,
demeurant ensemble ...,
en cassation d'un arrêt rendu le 29 juin 1999 par la cour d'appel de Lyon (2e chambre), au profit de M. Pierre Y..., demeurant ..., pris en sa qualité d'héritier de sa mère décédée, Mme Suzanne Y...,
défendeur à la cassation ;
Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les quatre moyens de cassation annexés au présent arrêt ;
LA COUR, en l'audience publique du 16 octobre 2001, où étaient présents : M. Weber, président, M. Bourrelly, conseiller rapporteur, Mlle Fossereau, M. Toitot, Mme Stephan, MM. Peyrat, Guerrini, Dupertuys, Philippot, Assié, Mme Gabet, conseillers, M. Betoulle, Mme Nési, conseillers référendaires, M. Guérin, avocat général, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
Sur le rapport de M. Bourrelly, conseiller, les observations de Me Foussard, avocat de M. et Mme X..., de la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat de M. Y..., les conclusions de M. Guérin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Sur le deuxième moyen :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Lyon, 29 juin 1999), que les époux X..., preneurs à bail de divers biens parmi lesquels un jardin d'une certaine surface, ont été mis en demeure par la bailleresse, Mme Y..., de payer des loyers arriérés, qu'ils ont contesté le bien-fondé de la réclamation, faisant valoir que le jardin avait une surface moindre que celle mentionnée au bail, et ont assigné Mme Y... en délivrance du complément du terrain et condamnation à leur payer une somme d'argent représentant les loyers de la partie non délivrée, outre la réduction du loyer pour l'avenir, faute, pour eux, de se voir délivrer cette partie, et remise de quittances de loyers ; que Mme Y..., puis M. Y..., ayant repris l'instance, ont demandé le prononcé de la résiliation du bail aux torts des époux X... et la condamnation de ces derniers au paiement de dommages-intérêts ;
Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt de prononcer la résiliation du bail et de les condamner à payer une indemnité d'occupation et des dommages-intérêts à M. Y..., alors, selon le moyen :
1 / que les juges du fond doivent analyser, au moins succinctement, les éléments de preuve dont ils sont saisis ; qu'à cet égard, lorsqu'ils se fondent sur des attestations ou documents versés aux débats, les juges du fond doivent préciser les faits qui y sont relatés ;
qu'au cas d'espèce, en énonçant, pour imputer aux époux X... un défaut d'entretien, que leurs manquements étaient établis par les documents versés aux débats sans autre précision, les juges du fond ont violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;
2 / que, de la même façon, en énonçant, pour stigmatiser le manquement des locataires à leur obligation de payer les loyers et charges à leur échéance, que ces manquements ressortaient des documents et décomptes versés aux débats, sans analyser, au moins sommairement, ces derniers, les juges du fond ont, une fois encore, violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;
3 / que les juges ne peuvent procéder par voie de simple affirmation ; qu'au cas d'espèce, en énonçant que le locataire avait exécuté de mauvaise foi le contrat de bail, sans autre précision, les juges du fond ont à nouveau violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;
4 / que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, d'entretenir la chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; qu'à cet égard, c'est au bailleur qu'il incombe de prendre en charge les travaux nécessités par la vétusté de la chose louée ; qu'au cas d'espèce, en mettant à la charge des époux X... la réparation de la chaudière tout en constatant que l'inefficacité de cette dernière était due à la vétusté, les juges du fond n'ont pas tiré les conséquences légales de leurs propres constatations et ont violé les articles 1719, 1728 et 1730 du Code civil ;
5 / que l'article 24 du contrat de bail signé le 16 octobre 1986 mettait simplement à la charge du locataire l'obligation de contracter auprès d'un homme de l'art un contrat annuel d'entretien, s'agissant de l'installation de chauffage individuel ; qu'en aucun cas, cette clause avait pour effet de mettre à la charge du locataire les travaux nécessités par la vétusté du chauffage central ; qu'en décidant le contraire, les juges du fond ont manifestement dénaturé les termes clairs et précis de l'article 24 du bail conclu le 16 octobre 1986 ;
Mais attendu qu'ayant constaté que les époux X... avaient systématiquement et délibérément omis, depuis le mois de février 1995, de respecter les échéances du loyer, au mépris des articles 1 et 2 du bail et en dépit de dix mises en demeure, et qu'ils avaient interrompu leurs versements du 17 octobre 1996 au 10 janvier 1997 sans tenir compte des arriérés de charges et de l'indexation, la cour d'appel a, par ces seuls motifs et sans dénaturation, justement décidé que la demande de résiliation du bail était justifiée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le troisième moyen :
Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt de les condamner au paiement d'une indemnité d'occupation, alors, selon le moyen, que l'indemnité d'occupation a pour finalité de sanctionner une faute quasidélictuelle du preneur ; que celle-ci ne peut s'analyser que dans le fait pour le preneur de se maintenir indûment dans les lieux malgré la résiliation du bail ; qu'au cas d'espèce, en condamnant les époux X... au paiement d'une indemnité d'occupation sans constater une faute délictuelle de leur part et alors que c'est la cour d'appel elle-même qui a prononcé la résiliation du bail, de sorte qu'on ne pouvait reprocher aux époux X... de s'être maintenus indûment dans les lieux loués, les juges du fond ont violé les articles 1382 et 1383 du Code civil ;
Mais attendu qu'ayant prononcé la résiliation du bail, la cour d'appel a relevé justement que les époux X... devaient être condamnés au paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à la libération des lieux ;
Sur le quatrième moyen :
Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt de les condamner à payer des dommages-intérêts à M. Y..., alors, selon le moyen :
1 / que l'indemnité d'occupation due par un occupant sans titre a un caractère mixte compensatoire et indemnitaire et a pour objet de réparer l'intégralité du préjudice subi par le propriétaire ; que, par suite, les juges du fond ne peuvent accorder une indemnité d'occupation et des dommages-intérêts qu'à charge pour eux de préciser en quoi l'indemnité d'occupation ne suffit pas à réparer l'intégralité du préjudice subi par le propriétaire ; qu'au cas d'espèce, en condamnant les époux X... à payer des dommages-intérêts à M. Pierre Y... alors que, par ailleurs, ils avaient condamné les preneurs à verser une indemnité d'occupation, sans préciser en quoi l'indemnité d'occupation ne suffisait pas à réparer intégralement le préjudice subi par M. Y..., les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 1382 et 1383 du Code civil ;
2 / qu'en énonçant, pour caractériser le comportement abusif du locataire, que ce dernier était illustré par des courriers désobligeants et vexatoires sans autre précision, et notamment sans énoncer les termes mêmes de ces courriers, les juges du fond ont, une nouvelle fois, privé leur décision de base légale au regard des articles 1382 et 1383 du Code civil ;
Mais attendu que, par une appréciation souveraine des éléments de preuve soumis à son examen, la cour d'appel, qui a constaté que les époux X... s'étaient livrés, vis-à-vis de M. Y..., à un véritable harcèlement illustré par des courriers désobligeants, vexatoires et au ton injurieux, a pu en déduire, justifiant légalement sa décision de ce chef, qu'un tel comportement était abusif et justifiait l'allocation de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral créé et délibérément entretenu subi par le bailleur ;
Mais sur le premier moyen :
Vu l'article 1134 du Code civil ;
Attendu que pour dire que Mme Y... a exécuté son obligation de délivrance et refuser de condamner M. Y... à payer aux époux X... une somme d'argent représentant les loyers de la partie non délivrée et de réduire le loyer, l'arrêt retient que la superficie mentionnée au bail, bien que stipulée pour 4 000 mètres carrés, est approximative ;
Qu'en statuant ainsi, alors que le bail portait sous le titre :
"Consistance des locaux loués : terrain 4 000 mètres carrés, clos de murs, une maison de trois étages (onze pièces + cuisine + salle de bains + wc, caves, greniers, etc...), deux garages, une dépendance habitation", la cour d'appel, qui a dénaturé les termes clairs et précis de cet acte, a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté M. et Mme X... de leur appel incident tendant à la constatation de l'inexécution, par le bailleur, de son obligation de délivrance, à la réfaction du loyer et la condamnation de M. Y... à leur restituer les sommes correspondant à celle-ci, l'arrêt rendu le 29 juin 1999, entre les parties, par la cour d'appel de Lyon ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Riom ;
Condamne M. Y..., ès qualités, aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande des époux X... et de M. Y..., ès qualités ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un novembre deux mille un.
