AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
I - Sur le pourvoi n° U 99-19.296 formé par la société civile professionnelle (SCP) X... Depondt Arsouze X..., titulaire d'un office notarial, dont le siège est ...,
en cassation d'un arrêt rendu le 10 juin 1999 par la cour d'appel de Paris (2e chambre civile - section B), au profit :
1 / de la société Experts immobliers associés (EIA), société anonyme venant aux droits du Comptoir des entrepreneurs, dont le siège est ...,
2 / de la société groupe Copror, société anonyme, dont le siège est ...,
3 / de M. Z..., demeurant 8, place Gabriel Péri, 92000 Nanterre, pris en sa qualité de représentant des créanciers et de commissaire à l'exécution du plan de la société anonyme groupe Copror,
4 / de M. Pierre Y..., demeurant ...,
5 / de M. Jean-Maurice Y..., demeurant ...,
6 / de la ville de Paris, prise en la personne de son maire en exercice, domicilié en cette qualité à l'Hôtel de Ville, ...,
défendeurs à la cassation ;
II - Sur le pourvoi n° C 99-19.741 formé par :
1 / M. Pierre Y...,
2 / M. Jean-Maurice Y...,
en cassation du même arrêt, au profit :
1 / de la société Experts immobiliers associés (EIA),
2 / de la société groupe Copror,
3 / de M. Z..., ès qualités,
4 / de la SCP X... Depondt Arsouze X...,
5 / de la ville de Paris,
défendeurs à la cassation ;
Sur le pourvoi n° U -9919.296, la société Experts immobiliers associés (EIA) et la société groupe Copror ont formé, par un mémoire déposé au greffe le 16 mai 2000, un pourvoi provoqué contre le même arrêt ;
La SCP X... Depondt Arsouze X..., demanderesse au pourvoi principal, invoque à l'appui de son recours, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt ;
Les sociétés EIA et groupe Copror, demanderesses au pourvoi provoqué, invoquent à l'appui de leur recours, un moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;
Sur le pourvoi n° C 99-19.741, la société Experts immobiliers associés (EIA) et la société groupe Copror ont formé, par un mémoire déposé au greffe le 16 mai 2000, un pourvoi incident, contre le même arrêt ;
Les consorts Y..., demandeurs au pourvoi principal, invoquent à l'appui de leur recours, les six moyens de cassation annexés au présent arrêt ;
Les sociétés EIA et groupe Copror, demanderesses au pourvoi incident, invoquent à l'appui de leur recours, un moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;
LA COUR, en l'audience publique du 10 juillet 2001, où étaient présents : M. Beauvois, président, Mme Masson-Daum, conseiller référendaire rapporteur, Mlle Fossereau, MM. Chemin, Villien, Cachelot, Martin, Mme Lardet, conseillers, Mmes Fossaert-Sabatier, Boulanger, conseillers référendaires, M. Sodini, avocat général, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
Sur le rapport de Mme Masson-Daum, conseiller référendaire, les observations de la SCP Boré, Xavier et Boré, avocat de la SCP X... Depondt Arsouze X..., de la SCP Célice, Blancpain et Soltner, avocat des sociétés EIA et groupe Copror, de Me Le Prado, avocat de M. Z..., ès qualités, de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat des consorts Y..., de Me Foussard, avocat de la Ville de Paris, les conclusions de M. Sodini, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Joint les pourvois n° C 99-19.741 et U 99-19.296 ;
Sur les deux premiers moyens, du pourvoi n° C 99-19.741, réunis :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 10 juin 1999) que les consorts Y... ont, le 27 septembre 1990, vendu un immeuble dont ils étaient propriétaires indivis à la société Compagnie de promotion et de restauration immobilière (société groupe Copror) depuis lors en redressement judiciaire puis ont, le 26 décembre 1990, vendu un second immeuble contigu au premier, dont ils étaient également propriétaires indivis ; que l'acte de vente du 27 septembre 1990 a été établi par M. X..., notaire associé de la société civile professionnelle X..., Depondt Arsouze et X... (le notaire) et publié le 5 octobre 1990 puis, sur attestation rectificative, le 22 mars 1991 ; qu'à la suite d'une lettre du 13 octobre 1993 du notaire l'informant de ce qu'un certificat d'urbanisme n'avait pas été requis et de la réduction de la constructibilité du terrain, la société groupe Copror a assigné les consorts Y... et le notaire en annulation de la vente, en restitution du prix et en indemnisation de son préjudice ; la société le Crédit chimique, aux droits de laquelle se trouve la société EIA, prêteur de deniers, a été mise en cause ; la ville de Paris est intervenue volontairement à la procédure pour requérir l'annulation de la vente, ainsi que M. Z..., en qualité de commissaire à l'exécution du plan de continuation de la société groupe Copror ;
Attendu que les consorts Y... font grief à l'arrêt de déclarer le maire de Paris, représentant la ville de Paris, recevable en son intervention volontaire principale, alors, selon le moyen :
1 / que l'article L. 111-5 du Code de l'urbanisme réserve à la seule autorité compétente pour délivrer le certificat d'urbanisme l'exercice de l'action en nullité de la vente passée en violation des dispositions dudit texte ; que dès lors l'action ne peut être valablement introduite que par l'autorité compétente et ne saurait être régularisée par la seule intervention de cette dernière sur l'assignation délivrée par un particulier ;
qu'en déclarant recevable l'intervention de la ville de Paris, l'arrêt attaqué a donc violé l'article L. 111-5 du Code de l'urbanisme ;
2 / qu'une autorité administrative ne peut, sans détournement de pouvoir, utiliser les compétences qui lui sont dévolues pour satisfaire un intérêt particulier ; que dès lors l'intervention de l'autorité compétente qui a pour seul objet de pallier au défaut de qualité du demandeur principal, partie à la vente prétendument nulle, est nécessairement irrégulière, comme faite dans le seul but de satisfaire un intérêt privé ; que l'arrêt attaqué a derechef violé les articles L. 111-5 du Code de l'urbanisme, 31 et 325 du nouveau Code de procédure civile ;
3 / que dans les communes où un POS a été approuvé, l'action en nullité de l'article L. 111-5 du Code de l'urbanisme ne peut être introduite que par le maire, seule autorité compétente pour délivrer le certificat d'urbanisme, peu important que le maire délivre ce certificat au nom de la ville par opposition aux cas où il le délivre au nom de l'Etat ;
qu'en déclarant recevable l'intervention volontaire de la ville de Paris représentée par son maire, la cour d'appel a violé les articles L. 111-5, L. 410-1 du Code de l'urbanisme ;
Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé que l'action en nullité prévue par l'article L. 111-5 du Code de l'urbanisme était formée par l'autorité compétente pour délivrer le certificat d'urbanisme, que ce document, dans les communes dotées d'un plan d'occupation des sols, est délivré au nom de la commune et retenu à bon droit que le maire est compétent pour délivrer ce certificat en sa qualité de représentant légal de la commune et que lorsqu'il agit en justice à raison de cette compétence, le maire agit comme représentant de la commune, la cour d'appel en a exactement déduit que l'intervention volontaire avait été valablement régularisée au nom de la ville de Paris, représentée par son maire ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé, à bon droit, que la ville de Paris avait seule qualité pour former une demande d'annulation de la vente sur le fondement de l'article L. 111-5 du Code de l'urbanisme, qu'elle faisait ainsi valoir un droit propre et distinct et que son intervention était dès lors principale, la cour d'appel, qui n'a pas énoncé que l'action de la ville de Paris avait pour seul objet de pallier le défaut de qualité du demandeur principal, a pu retenir que cette intervention se rattachait à la demande initiale de la société groupe Copror à laquelle elle était connexe dès lors que, lorsque le demandeur initial, personne de droit privé, ne peut être reçu en sa prétention à l'annulation de la vente fondée sur l'article L. 111-5 du Code de l'urbanisme, bien qu'elle ait le droit de prétendre à la réparation des conséquences de cette annulation, l'Administration pouvait valablement s'adjoindre à l'action introduite par l'acquéreur pour poursuivre l'annulation de la cession ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé de ce chef ;
Sur le premier moyen du pourvoi n° U 99-19.296 et le troisième moyen du pourvoi n° C 99-19.741, réunis :
Attendu que le notaire et les consorts Y... font grief à l'arrêt de constater la nullité de la vente du 27 septembre 1990 alors, selon le moyen :
1 / que la publication à la conservation des hypothèques des demandes en justice tendant à obtenir l'annulation d'une convention portant transfert de droit réel sur un immeuble vise à assurer l'information des tiers et à garantir la sécurité juridique ; que de telles finalités ne peuvent être atteintes qu'à la condition que la publication légalement imposée intervienne dans le délai de prescription de l'action en cause, délai au-delà duquel les tiers sont fondés à croire que cette action ne peut plus être engagée ; qu'en décidant néanmoins que la publication d'une demande en nullité, fondée sur l'article L. 111-5 du Code de l'urbanisme, pouvait intervenir postérieurement à l'écoulement du délai de prescription de cette action, la cour d'appel a méconnu le principe de sécurité juridique et violé les articles 28-4 - c) et 30-5 du décret du 4 janvier 1955, ensemble l'article L. 111-5 du Code de l'urbanisme ;
2 / que la publication à la conservation des hypothèques des demandes en justice tendant à obtenir l'annulation d'une convention portant transfert de droits réels sur un immeuble a pour objet d'assurer l'information des tiers et la sécurité juridique ; que cette publication doit donc intervenir dans le délai de prescription de l'action en cause, au-delà duquel les tiers seraient fondés à croire que la vente se trouve désormais à l'abri de l'action ainsi engagée à leur insu ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé les articles 28-4 c), 30-5 du décret du 4 janvier 1955 et L. 111-5 du Code de l'urbanisme ;
Mais attendu qu'ayant constaté que les conclusions d'intervention volontaire de la ville de Paris avaient été signifiées le 13 avril 1995 et publiées à la conservation des hypothèques le 21 août 1997 et que l'acte de vente litigieux avait été publié le 5 octobre 1990 et le 22 mars 1991, et relevé que l'action en nullité prévue par l'article L. 111-5 du Code de l'urbanisme se prescrit par cinq ans à compter de la publication de la convention et que des conclusions d'intervention volontaire constituent une demande en justice et sont, à ce titre, interruptives de prescription, la cour d'appel a retenu, à bon droit, que le délai fixé pour la mise en oeuvre de l'action en nullité fondée sur l'article L. 111-5 du Code de l'urbanisme ne s'impose pas pour l'exécution de sa publication et en a exactement déduit que la demande en annulation de la vente du 27 septembre 1990 formée dans les cinq années de la publication de l'acte notarié avait valablement interrompu la prescription quinquennale et que la publication de cette demande lavait rendue recevable ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé de ce chef ;
Sur le quatrième moyen du pourvoi n° C 99-19.741 :
Attendu que les consorts Y... font grief à l'arrêt de constater la nullité de la vente du 27 septembre 1990 alors, selon le moyen :
1 / que l'article 31 du nouveau Code de procédure civile ne dispense pas les personnes auxquelles la loi attribue seules la qualité pour agir, de justifier néanmoins de la recevabilité de leur demande par l'existence d'un intérêt ; que la recevabilité de l'action en nullité de la vente, qui ne constitue d'ailleurs pas une sanction nécessaire de l'omission du certificat d'urbanisme, était donc bien subordonnée à l'existence d'un intérêt du maire qu'il appartenait à la cour d'appel d'apprécier ; qu'ainsi, la cour d'appel a violé les articles 31 du nouveau Code de procédure civile et L. 111-5 du Code de l'urbanisme ;
2 / que le juge judiciaire conserve son pouvoir d'appréciation quant à l'opportunité de l'annulation d'une vente pour défaut d'obtention du certificat d'urbanisme visé à l'article L. 111-5 du Code de l'urbanisme, au regard notamment de la gravité de l'omission, et de ses conséquences préjudiciables pour la commune ; qu'en estimant qu'elle n'avait pas à rechercher si la commune avait une raison admissible pour agir, et que la seule application du texte de l'article L. 111-5 suffisait à emporter l'annulation de la vente, la cour d'appel a méconnu l'étendue de ses pouvoirs, et violé l'article L. 111-5 susvisé ;
3 / qu'en ne répondant pas aux conclusions des consorts Y... qui faisaient valoir non pas simplement que la commune avait racheté l'immeuble contigu à l'immeuble vendu à la société groupe Copror, mais bien plus que la commune, qui poursuit la nullité de la vente consentie à la société Copror a elle-même acquis l'immeuble contigu objet du prétendu détachement litigieux, sans que les dispositions de l'article L. 111-5 aient été respectées, ce dont il résultait sinon un comportement frauduleux, à tout le moins la renonciation de la commune à se prévaloir des dispositions de l'article L. 111-5 pour ce prétendu détachement, la cour d'appel a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;
Mais attendu que la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a pu, sans méconnaître l'étendue de ses pouvoirs, retenir qu'il n'y avait pas lieu de rechercher si la ville de Paris, seule autorité compétente pour agir en vertu de l'article L. 111-5 du Code de l'urbanisme, avait une raison admissible d'agir, sa volonté de faire appliquer un texte qui lui donne le pouvoir d'agir pour assurer le respect de la densité des constructions de la ville suffisant à justifier son action ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé de ce chef ;
Sur le cinquième moyen du pourvoi n° C 99-19.741 :
Attendu que les consorts Y... font grief à l'arrêt de constater la nullité de la vente du 27 septembre 1990, alors, selon le moyen :
1 / que les dispositions de l'article L. 111-5 du Code de l'urbanisme ne s'appliquent qu'à une "unité foncière" qu'il appartient au juge de caractériser notamment selon l'agencement matériel des lieux ;
qu'en se fondant pour statuer ainsi, sur la seule imbrication juridique des droits à construire décidée par la ville de Paris, sur les deux parcelles, la cour d'appel a violé l'article L. 111-5 du Code de l'urbanisme ;
2 / qu'en ne recherchant pas, comme elle y était invitée, si, lors de la vente, la parcelle supportant l'immeuble situé au 98, cours de Vincennes a bien été détachée de celle supportant l'immeuble n° 100 du même cours, ces deux immeubles étant séparés sur le cours de Vincennes par l'immeuble du 98 bis propriété d'un tiers, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 111-5 du Code de l'urbanisme ;
3 / qu'en se déterminant de la sorte au regard des seuls documents établis par la ville de Paris elle-même, la cour d'appel a violé l'article 1315 du Code civil ;
Mais attendu qu'ayant relevé que les deux immeubles sis 98 et 100, cours de Vincennes, formant un U et entourant un immeuble sis au 98 bis, cours de Vincennes, respectivement vendus les 27 septembre 1990 et 26 décembre 1990, étaient la propriété indivise des consorts Y... et que les droits de construire résiduels de l'immeuble sis 100, cours de Vincennes étaient, lors de la division foncière découlant de la vente conclue le 27 septembre 1990, minorés par les constructions existantes au n° 98, la cour d'appel, qui ne s'est pas déterminée au seul vu des documents établis par la ville de Paris a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Sur le sixième moyen du pourvoi n° C 99-19.741 :
Attendu que les consorts Y... font grief à l'arrêt de les débouter de leur demande en dommages-intérêts contre la société groupe Copror en réparation du préjudice résultant pour eux de l'obligation de restituter le prix perçu, alors, selon le moyen :
1 / que commet une faute, et engage sa responsabilité contractuelle à l'égard des vendeurs profanes, le professionnel de l'immobilier qui ne se préoccupe pas de l'obtention du certificat d'urbanisme nécessaire à la validité de son acquisition ; qu'ainsi, la cour d'appel a violé l'article 1147 du Code civil ;
2 / qu'en statuant de la sorte, après avoir constaté que la société Copror n'avait pas fait de la constructibilité de l'immeuble une condition déterminante de son acquisition, et avait au contraire prétendu lors de la vente qu'elle entendait réaliser une simple opération de marchand de biens, ce dont il résulte que le prix de vente n'a pas été déterminé au regard de ce critère de constructibilité, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences qui résultent de ses propres constatations au regard de l'article 1134 du Code civil qu'elle a violé ;
3 / qu'à supposer même que le préjudice subi ait pour cause une surévaluation de l'immeuble dont la constructibilité serait inférieure à celle que les parties imaginaient, la faute du notaire qui n'a pas sollicité le certificat d'urbanisme demeure néanmoins la cause sine qua non de cette surévaluation et partant du préjudice résultant de l'obligation de restituer une somme supérieure à la valeur effective de l'immeuble ; qu'ainsi la cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ;
Mais attendu d'une part, qu'ayant relevé que, quoiqu'elle soit un professionnel de l'immobilier et même si elle n'avait pas avisé le notaire qu'elle envisageait de procéder à une opération de construction, la société groupe Copror ne disposait pas des informations lui permettant de savoir que la vente dont elle était bénéficiaire réalisait une division foncière, alors que seule cette situation rendait nécessaire l'obtention préalable du certificat d'urbanisme prévu par l'article L. 111-5 du Code de l'urbanisme et que cette société devait pouvoir acquérir un immeuble susceptible d'être revendu en l'état, la cour d'appel, qui en a déduit qu'il était indifférent que la société groupe Copror n'ait pas tenu le notaire informé de ses projets de construction, a pu retenir que la société groupe Copror ne portait aucune responsabilité dans la nullité de la vente ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé, à bon droit, que par suite de l'annulation de la vente, le patrimoine des parties devait être rétabli dans l'état où il se trouvait dans la conclusion du contrat annulé, la cour d'appel a légalement justifié sa décision de se chef en retenant souverainement que le fait que le bien restitué puisse être déprécié était lié au fait qu'il avait été vendu à un prix supérieur à sa véritable valeur ;
Mais sur le deuxième moyen du pourvoi n° U 99-19.296 :
Vu l'article 1382 du Code civil ;
Attendu que pour dire que le notaire sera tenu, in solidum avec les consorts Y..., de verser à la société EIA pour le compte de la société groupe Copror, la somme de 12 000 000 francs après mise en oeuvre de la compensation avec les loyers perçus par cette dernière, la cour d'appel retient que chacun des responsables d'un même dommage est tenu d'en réparer la totalité et que le notaire dont la faute se trouve directement liée à l'annulation de la vente, sera tenu in solidum avec les vendeurs au paiement du prix de vente dont la société acquéreur doit recouvrer la libre disposition ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la demande de restitution du prix formée contre le notaire ayant commis des fautes ne présente pas un caractère indemnitaire et sans caractériser l'impossibilité d'obtenir la restitution du vendeur, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
Sur le troisième moyen du pourvoi n° U 99-19.296, pris en sa deuxième branche :
Vu l'article 1165 du Code civil ;
Attendu que les conventions n'ont d'effet qu'entre les parties contractantes ;
Attendu que, pour dire le notaire tenu de verser à la société EIA pour le compte de la société groupe Copror certaines sommes, l'arrêt retient que la société EIA s'est engagée par un accord conclu en 1995 à donner mainlevée des inscriptions hypothécaires lui profitant contre l'encaissement de l'indemnité correspondant au prix d'acquisition de l'immeuble et aux dommages-intérêts alloués déduction faite d'un prélèvement forfaitaire destiné à désintéresser partiellement les créanciers de la société groupe Copror ;
Qu'en statuant ainsi, sans constater que le notaire était partie à cet accord, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
Et sur le troisième moyen du pourvoi n° U 99-19.296 pris en ses deux dernières branches, le moyen unique du pourvoi incident et provoqué de la société groupe Copror, réunis :
Vu l'article 549 du Code civil ;
Attendu que le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il possède de bonne foi ; que dans le cas contraire, il est tenu de restituer les produits avec la chose au propriétaire qui la revendique ;
Attendu que, pour dire la société groupe Copror tenue de reverser aux consorts Y... les loyers par elle perçus, l'arrêt retient que cette dernière sera tenue de reverser les sommes correspondant aux loyers réglés par les locataires de l'immeuble ;
Qu'en statuant ainsi, sans préciser le fondement juridique de sa décision et sans avoir constaté que la société groupe Copror était de mauvaise foi, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la première branche du troisième moyen du pourvoi n° U 99-19.296 :
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il déclare le maire de Paris représentant la ville de Paris recevable en son intervention volontaire principale, constate la nullité de la vente consentie le 27 septembre 1990 par les consorts Y... à la compagnie de Promotion et de restauration immobilière portant sur l'immeuble situé à Paris, 100, cours de Vincennes et 1, 3, passage de la voute, dit que l'immeuble doit être restitué libre de toutes charges et hypothèques du chef de la société groupe Copror, déclaré la SCP X... Depondt Arsouze X... seule responsable de l'annulation de la vente et débouté les consorts Y... de leur demande de garantie contre la SCP X... Depondt Arsouze X... la charge finale du paiement leur incombant dans leurs relations avec le notaire, l'arrêt rendu le 10 juin 1999, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles ;
Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne les consorts Y... à payer à la ville de Paris la somme de 12 000 francs ou 1 829,39 euros et à M. Z..., ès qualités, la somme de 10 000 francs ou 1 524,49 euros ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande des consorts Y... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé à l'audience publique du trois octobre deux mille un par Mlle Fossereau, conformément à l'article 452 du nouveau Code de procédure civile.
