AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par Mme Thérèse X..., demeurant ...,
en cassation d'un arrêt rendu le 26 novembre 1998 par la cour d'appel de Paris (6e chambre, section B), au profit de la Caisse nationale d'assurance vieillesse des travailleurs salariés, dont le siège est 110,112, ...,
défenderesse à la cassation ;
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;
LA COUR, en l'audience publique du 13 février 2001, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Dupertuys, conseiller rapporteur, Mlle Fossereau, MM. Toitot, Bourrelly, Mme Stéphan, MM. Peyrat, Guerrini, Philippot, Assié, Mme Gabet, conseillers, MM. Pronier, Betoulle, conseillers référendaires, M. Baechlin, avocat général, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
Sur le rapport de M. Dupertuys, conseiller, les observations de la SCP Masse-Dessen, Georges et Thouvenin, avocat de Mme X..., de la SCP Gatineau, avocat de la Caisse nationale d'assurance vieillesse des travailleurs salariés, les conclusions de M. Baechlin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 26 novembre 1998) que le 28 juillet 1991 la Caisse nationale d'assurance vieillesse des travailleurs salariés a donné à bail un appartement à Mme X... ; que celle-ci a assigné la bailleresse pour faire constater la nullité d'un commandement qui lui avait été délivré le 4 janvier 1994 ainsi que la non conformité des locaux aux normes prescrites par le décret du 6 mars 1987 et faire fixer le loyer à un montant identique à celui exigé du précédent locataire ;
Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de la débouter de ses demandes, de constater la résiliation du bail et de la condamner à payer à la bailleresse des sommes au titre des arriérés de loyer et de la clause pénale, alors, selon le moyen,
1 ) que, dans ses écritures signifiées le 16 avril 1997, Mme X... demandait expressément à la juridiction du second degré que fut constatée la non-acquisition de la clause résolutoire à raison de la nullité du commandement du 4 janvier 1994 ; qu'en affirmant que la locataire, qui avait quitté les lieux, ne réitérait pas expressément en appel sa demande en nullité du commandement, la cour d'appel a dénaturé les écritures dont elle se trouvait saisie, en violation de l'article 4 du nouveau Code de procédure civile ;
2 ) que la procédure prévue à l'article 17 b de la loi du 6 juillet 1989 n'est applicable que lorsque le bail conclu au visa de ce texte ne satisfait pas à ses dispositions, le bailleur n'ayant pas communiqué les éléments de référence du loyer, cette procédure exceptionnelle, dérogatoire au droit commun, ne s'appliquant pas, à défaut de texte le prévoyant expressément, dans l'hypothèse où le locataire sollicite, en application de l'article 25 de la loi du 23 décembre 1986, une modification du loyer pour non-conformité du local aux normes d'habitabilité et de confort prévues par le décret du 6 mars 1987 ; qu'après avoir constaté qu'était applicable en l'espèce l'article 25 de la loi du 23 décembre 1986 s'agissant d'une location intervenue après cette date, et que le bail n'avait pas été expressément conclu au visa de l'article 17 b de la loi du 6 juillet 1989, le juge ne pouvait débouter Mme X... de sa prétention à se prévaloir de l'illicéité du loyer dans le cadre d'une instance ayant pour objet de voir constater la non-acquisition de la clause résolutoire, sous prétexte qu'elle n'avait pas saisi au préalable la commission de conciliation dans un délai de deux mois à compter de la conclusion du bail ; qu'en se déterminant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé les articles 25 de la loi du 23 décembre 1986, 17 b et 19 de la loi du 6 juillet 1989 ;
3 ) que les conventions doivent être conclues et exécutées de bonne foi ; que la locataire faisait valoir que, sous couvert de réaliser des travaux de peinture, la bailleresse avait maquillé les désordres pour qu'elle ne les remarquât pas lors de son entrée dans les lieux et avait ensuite pris l'engagement d'y remédier, notamment en proposant de remplacer les menuiseries extérieures et les volets roulants, sans tenir cependant ses promesses ; qu'en déboutant Mme X... de l'ensemble de ses demandes sans répondre à ses conclusions déterminantes de nature à caractériser la mauvaise foi de sa cocontractante, la cour d'appel a privé sa décision de tout motif, ne satisfaisant pas ainsi aux exigences de l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;
4 ) qu'en tout état de cause, comme dans tout contrat synallagmatique, le locataire est en droit d'opposer au bailleur l'exceptio non adimpleti contractus ; qu'ayant admis qu'il était possible que les locaux n'eussent pas été conformes aux normes du décret du 6 mars 1987, le juge ne pouvait débouter Mme X... de toutes ses demandes, tendant notamment à ce qu'il fut constaté que la clause résolutoire n'était pas acquise, sous prétexte qu'elle aurait de son propre chef cessé de payer ses loyers, prétendant ainsi se faire justice à elle-même ; qu'en se prononçant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1184 du Code civil ;
Mais attendu qu'ayant relevé que le bail se référait expressément aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, qu'en l'absence des conditions prescrites par l'article 17 a, la fixation du loyer relevait nécessairement de l'article 17 b et que Mme X... avait saisi le Tribunal, pour contester le montant du loyer, plus de deux ans après la conclusion du bail, la cour d'appel, qui n'a constaté, ni que l'article 25 de la loi du 23 décembre 1986 était applicable en l'espèce, ni que les lieux loués n'étaient pas conformes aux normes du décret du 6 mars 1987, en a déduit à bon droit, répondant aux écritures de Mme X..., sans les dénaturer, que celle-ci était forclose pour solliciter la fixation judiciaire du loyer et que la clause résolutoire était acquise ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne Mme X... à payer à la Caisse nationale d'assurance vieillesse des travailleurs salariés la somme de 12 000 francs, soit 1829,39 euros ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de Mme X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un mars deux mille un.
