AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par :
1 / Mme Renée X..., veuve Z..., demeurant ...,
2 / M. Jacques Z..., demeurant ...,
3 / M. Pierre Z..., demeurant ...,
4 / M. Y..., agissant en qualité d'administrateur provisoire de l'indivision Z..., demeurant ...,
en cassation d'un arrêt rendu le 3 décembre 1997 par la cour d'appel de Paris (16e Chambre, Section A), au profit de la compagnie Européenne d'Achat (CEA), société à responsabilité limitée, dont le siège est ...,
défenderesse à la cassation ;
Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les cinq moyens de cassation annexés au présent arrêt ;
LA COUR, en l'audience publique du 23 février 2000, où étaient présents : M. Beauvois, président, Mme Fossaert-Sabatier, conseiller référendaire rapporteur, Mlle Fossereau, MM. Boscheron, Toitot, Mme Di Marino, M. Bourrelly, Mme Stéphan, MM. Peyrat, Guerrini, Dupertuys, Philippot, conseillers, M. Pronier, conseiller référendaire, M. Baechlin, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;
Sur le rapport de Mme Fossaert-Sabatier, conseiller référendaire, les observations de la SCP Boré, Xavier et Boré, avocat des consorts Z... et de M. Y..., ès qualités, de Me Choucroy, avocat de la compagnie Européenne d'Achat, les conclusions de M. Baechlin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que le fait que le chiffre d'affaires réalisé par la société CEA après l'acquisition du fonds de commerce de la société FATRA, ne soit pas l'exact total de celui réalisé auparavant par ces deux sociétés n'était pas probant, d'autant que le chiffre d'affaires de la société CEA concernait indistinctement deux établissements, dont celui exploité dans les lieux loués, et exactement retenu que le bailleur n'avait pas qualité pour se prévaloir de la nullité prévue par l'article 12 de la loi du 29 juin 1935, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche non demandée et qui a constaté que la fraude n'était pas démontrée, a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Sur le deuxième et le troisième moyens, réunis, ci-après annexés :
Attendu, d'une part, que la cour d'appel a souverainement apprécié que les circonstances de la cause ôtaient tout caractère de gravité au défaut d'entretien reproché au locataire ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant constaté, sans dénaturation, que les bâtiments loués servaient toujours à leur destination, sans faire courir de risque à la société CEA et que les désordres apparus étaient le fait de la négligence des bailleurs à faire procéder aux réparations préconisées par l'expert judiciaire dans une instance antérieure, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Sur le quatrième moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé, par motifs adoptés, que les travaux préconisés par expert étaient indispensables pour assurer à la locataire, maintenue dans les lieux aux clauses et conditions du bail expiré, une jouissance paisible de l'immeuble, la cour d'appel, qui a constaté que le coût de ces travaux avait été réglé par la société CEA aux bailleurs, a légalement justifié sa décision ordonnant à ceux-ci de les réaliser sous astreinte ;
Mais sur le cinquième moyen :
Vu l'article 1134 du Code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 3 décembre 1997), que les consorts Z..., propriétaires d'un immeuble donné à bail à la société France Affaires transactions (FATRA), qui a cédé son fonds à la société Compagnie Européenne d'Achat (CEA), ont délivré congé à cette dernière le 25 septembre 1992, en invoquant la cession irrégulière du droit au bail ; que la société CEA ayant assigné les bailleurs en paiement d'une indemnité d'éviction, ceux-ci ont reconventionnellement demandé la résiliation du bail pour le même motif ;
Attendu que pour accueillir la demande de la société CEA, en restitution des sommes versées aux bailleurs au titre de la taxe additionnelle au droit de bail, la cour d'appel retient que la clause du bail selon laquelle le propriétaire opte pour les droits d'enregistrement ne laisse présumer aucun accord dérogatoire à l'article 741 bis du Code général des Impôts qui édicte que la taxe additionnelle au droit de bail est à la charge du bailleur ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la clause susvisée stipulait que les droits d'enregistrement seraient réglés en sus du loyer par le locataire, la cour d'appel, qui a dénaturé les termes clairs et précis de cette clause, a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné les consorts Z... à rembourser à la société CEA les sommes versées au titre de taxe additionnelle au droit de bail, l'arrêt rendu le 3 décembre 1997, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;
remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles ;
Laisse à chaque partie la charge de ses dépens ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf mars deux mille.
