AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par l'association dénommée La Servianne, association déclarée soumise à la loi du 1er juillet 1901, dont le siège est Monastère de la Serviane, ..., Les Trois Lucs, 13012 Marseille, agissant poursuites et diligences de son président, M. Robert B...,
en cassation d'un arrêt rendu le 17 décembre 1997 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (11e chambre civile), au profit :
1 / de M. Marius Y..., demeurant ...,
2 / de M. A..., administrateur judiciaire agissant ès qualités de commissaire à l'exécution du plan de M. Y..., domicilié ...,
3 / de la société civile professionnelle (SCP) Rey, Perruchot-Triboulet et Charriaud, titulaire d'un office notarial à la résidence de Marseille, dont le siège est ...,
4 / de M. Henri X..., expert agricole foncier, domicilié ...,
défendeurs à la cassation ;
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;
LA COUR, en l'audience publique du 11 janvier 2000, où étaient présents : M. Beauvois, président, Mme Stéphan, conseiller rapporteur, Mlle Fossereau, MM. Boscheron, Toitot, Mme Di Marino, MM. Bourrelly, Peyrat, Guerrini, Dupertuys, Philippot, conseillers, M. Pronier, Mme Fossaert-sabatier, conseillers référendaires, M. Guérin, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;
Sur le rapport de Mme Stéphan, conseiller, les observations de la SCP Peignot et Garreau, avocat de l'association La Servianne, de la SCP Guiguet, Bachellier et Potier de la Varde, avocat de M. Y... et de M. A..., ès qualités, les conclusions de M. Guérin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Donne acte à l'association La Servianne du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la SCP Rey, Perruchot-Triboulet et Charriaud et M. X... ;
Sur le premier moyen :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 17 décembre 1997), que, par acte notarié du 3 avril 1985, l'association La Servianne (l'association), propriétaire de terrains, en a donné une parcelle à bail, pour dix-huit ans, à M. Y..., aujourd'hui en redressement judiciaire avec M. Z... comme commissaire à l'exécution du plan de redressement ; que, par avenant du 10 juin 1987, l'association a donné à bail à M. Y... deux nouvelles parcelles pour la même durée ; que le bail stipulait qu'à l'expiration des dix-huit ans, un bail commercial de neuf ans interviendrait automatiquement ; que la bailleresse a assigné M. Y..., en sollicitant l'annulation du bail et subsidiairement sa résiliation aux torts du preneur ;
Attendu que l'association La Servianne fait grief à l'arrêt de la débouter de son action en nullité du bail, alors, selon le moyen, "1 ) que la nullité d'un contrat pour absence de cause et d'objet, faute de stipulation d'un loyer sérieux, s'apprécie au regard du prix fixé et des conditions générales du bail lors de la souscription du contrat, si bien qu'en se fondant exclusivement sur les nouvelles conditions contractuelles qui interviendraient dix huit ans après la conclusion du contrat, lors de sa transformation en bail commercial, la cour d'appel a violé l'article 1131 du Code civil ; 2 ) que le montant du loyer commercial est déterminé librement par les parties lors de la conclusion du bail commercial, si bien qu'en évaluant elle-même le montant du loyer que le bailleur serait en droit de réclamer dix-huit ans après la date de conclusion du contrat, soit la somme de 211 410 francs, et ce en fonction de la valeur locative calculée pour un terrain semblable, la cour d'appel s'est déterminée ainsi par des éléments extérieurs au contrat de bail et sans se référer à la volonté commune des parties, violant les articles 1126, 1131, 1134 et 1710 du Code civil ; 3 ) que la nullité d'un contrat de bail pour absence de cause et d'objet, faute de stipulation d'un loyer sérieux, s'apprécie au regard du montant fixé et des clauses figurant au contrat, si bien qu'en refusant de prononcer la nullité du bail sans relever l'existence de charges particulières imposées au locataire ou de limitations à ses droits, et ce au regard des avantages exorbitants consentis par le bailleur dans l'acte du 3 avril 1985 et à la vileté du loyer, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1131 du Code civil" ;
Mais attendu, qu'ayant recherché si les obligations mises à la charge du preneur ainsi que les limitations à ses droits et les avantages consentis à la bailleresse étaient ou non de nature à justifier le loyer contractuel, et relevé que, si le preneur avait la faculté d'édifier toutes les constructions qu'il souhaitait, celles-ci devenaient la propriété de la bailleresse sans indemnisation en cas de résiliation du bail par le locataire à l'issue du bail commercial, et que la bailleresse était exonérée de toutes charges foncières pendant la période initiale de dix-huit ans puis pendant toute la durée du bail commercial y faisant suite, la cour d'appel, qui a retenu que les conditions d'exécution du bail prises dans leur ensemble, conférant à l'association l'espérance d'un gain directement lié au dynamisme de l'entreprise de M.
Y...
sans risque notoire pour elle en cas d'échec, excluaient la vileté du loyer contractuel, a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Sur le second moyen :
Attendu que l'association La Servianne fait grief à l'arrêt de la débouter de son action en résiliation du bail, alors, selon le moyen, "1 ) qu'en énonçant qu'elle avait ratifié la construction par M. Y... d'un centre commercial, de sorte qu'elle ne pouvait invoquer une modification des clauses du bail, sans répondre aux conclusions de la bailleresse qui faisait valoir que le locataire avait modifié la destination de l'activité prévue au bail, intitulée comme suit : jardinerie, paysage, pépinières et activités annexes, pour vendre des articles divers pour la maison, soit des faïences, poteries, soudure, électricité, bricolage, boutique, vaisselle, savons, sels de bains, etc..., ce dont il résultait que M. Y... avait ouvertement modifié la destination des lieux, s'exposant ainsi à la résiliation du bail, la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de réponse à conclusions, violant ainsi l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ; 2 ) que la destination des lieux ne pouvait être modifiée que d'un commun accord entre les parties, si bien qu'en retenant que l'association avait acquiescé à la création par M. Y... d'un centre commercial tant par lettre en date du 13 mai 1987, que par l'avenant d'extension au bail authentique, sans caractériser l'accord exprès de la bailleresse tant pour le changement de la destination des lieux, que pour la modification de l'activité initialement fixée à la jardinerie, paysage, pépinières et activités annexes, et transformée en tous commerces pour la maison, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1134 du Code civil" ;
Mais attendu qu'ayant constaté, d'une part, que l'activité de jardinerie était expressément visée au bail sans restriction quantitative et, d'autre part, que l'ouverture de la jardinerie en mars 1987 avait été suivie de manifestations répétées et sans équivoque de la volonté de la bailleresse favorables à la façon dont M. Y... exerçait son activité, dont la signature de l'avenant du 10 juin 1987 d'extension et de modification du bail du 3 avril 1985, alors qu'elle avait une parfaite connaissance de toutes les initiatives de son locataire, dont la mauvaise foi n'était pas établie, la cour d'appel a, répondant aux conclusions, légalement justifié sa décision de ce chef ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne l'association La Servianne aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne l'association La Servianne à payer, ensemble, à M. Y... et à M. Z..., ès qualités, la somme de 9 000 francs ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize février deux mille.
