AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par :
1 / la société Groupe NPP, société à responsabilité limitée, dont le siège est ...,
2 / M. René X..., domicilié ...,
en cassation d'un arrêt rendu le 28 novembre 1997 par la cour d'appel de Paris (16e chambre civile, section B), au profit :
1 / de la société Sesame immobilier, société à responsabilité limitée, dont le siège est ...,
2 / de la société CDR créances, société anonyme, venant aux droits de la banque Colbert, elle-même venant aux droits d'International Bankers, dont le siège est ...,
3 / de la société Foncia, société à responsabilité limitée, dont le siège est ...,
4 / de M. Alain Y..., demeurant ... et/ou ...,
défendeurs à la cassation ;
Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;
LA COUR, en l'audience publique du 3 novembre 1999, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Peyrat, conseiller rapporteur, Mlle Fossereau, MM. Boscheron, Toitot, Mme Di Marino, M. Bourrelly, Mme Stéphan, MM. Dupertuys, Philippot, conseillers, M. Pronier, Mme Fossaert-Sabatier, conseillers référendaires, M. Sodini, avocat général, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
Sur le rapport de M. Peyrat, conseiller, les observations de la SCP Gatineau, avocat de la société Groupe NPP et de M. X..., de la SCP Delaporte et Briard, avocat de la société Sesame immobilier, de Me Odent, avocat de la société Foncia et de M. Y..., les conclusions de M. Sodini, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Dit n'y avoir lieu de mettre hors de cause la société Foncia et M. Y... ;
Sur le premier moyen :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 28 novembre 1997) que M. Y... a consenti à la société Sesame immobilier, le 6 mars 1989, un bail portant sur des locaux à usage commercial pour une durée de 9 ans ; qu'à la demande de la société Sesame immobilier, M. Y... a donné son accord à une cession du bail le 22 octobre 1991 ;
que le 3 décembre 1991, il a fait délivrer un commandement, visant la clause résolutoire, à la société Sesame immobilier d'avoir "à tenir les lieux achalandés et ouverts" ; que le 28 février 1992, la société Sesame immobilier et la société Groupe NPP ont signé un nouveau bail, au motif qu'une cession de fonds de commerce devait se réaliser dans un délai de quinze jours au profit de la société Groupe NPP chez le notaire chargé de réitérer la promesse de cession ; que la société Sesame immobilier n'ayant pas obtenu la régularisation de la promesse de cession de la part de M. Y... et constatant que la société Groupe NPP occupait les locaux en vertu du nouveau bail sans avoir versé le pas de porte prévu à l'accord, a assigné cette dernière, la société Foncia, mandataire de M. Y..., et M. Y..., pour faire constater que la cession était parfaite, et obtenir le paiement de dommages et intérêts ;
Attendu que la société Groupe NPP fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande, alors, selon le moyen "1 / qu'en présence d'une clause résolutoire stipulant expressément que le contrat sera résilié de plein droit un mois après un commandement demeuré infructueux, et précisant qu'il ne serait pas besoin d'autres formalités judiciaires, la résolution de la convention est effectivement acquise à l'expiration du mois suivant le commandement ; qu'il n'est pas nécessaire qu'une action judiciaire soit intentée, et encore moins que la résolution soit judiciairement prononcée ; qu'en l'espèce, il n'était pas contesté que le bailleur, M. Y..., avait fait délivrer commandement par acte du 3 décembre 1991 à la société Sesame d'exploiter son fonds, sous peine de résolution de plein droit de son bail ; que la clause résolutoire, reproduite dans le commandement, précisait expressément "sans qu'il soit besoin d'autres formalités judiciaires qu'une simple ordonnance de référé pour, si besoin était, contraindre le preneur à quitter les lieux" ;
qu'ainsi, passé le délai d'un mois suivant le commandement resté infructueux, soit le 3 janvier 1992, le bail de la société Sesame immobilier était résolu de plein droit ; que la cour d'appel, qui a cru pouvoir affirmer que, le bailleur n'ayant fait procéder à aucun constat ni entrepris une action en acquisition de la clause résolutoire ou une autre procédure en résiliation, le bail n'était pas résolu, a violé les articles 1134 et 1183 et suivants du Code civil ; 2 / que la renonciation à une clause résolutoire acquise ne peut se présumer ; qu'elle doit être expresse, ou résulter d'actes non équivoques émanant du bailleur, et attestant sans ambiguïté de sa volonté de renoncer au jeu de la clause résolutoire ; qu'en l'espèce, la renonciation au jeu de la clause résolutoire, acquis le 4 janvier 1992, ne pouvait se déduire d'un courrier du 22 octobre 1991, ou d'un acte émanant d'un tiers au bailleur, la société NPP, et encore moins d'actes tels que l'apurement de son solde de loyers et la remise de clés par la société Sesame, avec signature d'un nouveau bail ne faisant à aucun moment référence au précédent ; qu'en considérant néanmoins que le bailleur ne pouvait arguer valablement de la résolution du bail de la société Sesame, au motif qu'il avait donné son accord à la cession de bail le 22 octobre 1991, que la société Sesame avait soldé ses loyers et remis les clés le 28 février 1992, et qu'un nouveau bail avait été conclu ce jour, quand aucun de ces faits n'était susceptible d'établir une renonciation non équivoque du bailleur à la clause résolutoire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1183 et suivants du Code civil ; 3 / que la cour d'appel rappelait dans sa motivation que l'inexploitation du fonds de la société Sesame immobilier avait été constatée par le bailleur ; qu'ensuite, elle relevait incidemment dans sa décision, sans d'ailleurs s'étendre, que l'inexploitation du fonds n'était pas démontrée ; qu'elle a de ce fait entaché sa décision d'une contradiction de motifs, et violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile" ;
Mais attendu qu'ayant relevé qu'après le commandement du 3 décembre 1991 visant la clause résolutoire, le bailleur n'avait fait procéder à aucun constat et n'avait pas entrepris une action en acquisition de la clause résolutoire ni une autre procédure en résiliation et que l'inexploitation du fonds n'était pas démontrée, la cour d'appel a, abstraction faite de motifs surabondants et sans contradiction, légalement justifié sa décision de ce chef ;
Mais sur le second moyen, pris en sa première branche :
Vu l'article 1134 du nouveau Code de procédure civile ;
Attendu que pour la condamner à verser une certaine somme à la société Sesame immobilier, l'arrêt retient que la société Groupe NPP s'était engagée, aux termes de la promesse du 28 février 1992, à acheter le pas de porte et était tenue d'exécuter de bonne foi les conventions librement consenties ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'aux termes de la promesse du 28 février 1992, la société Sesame immobilier promettait de céder le pas de porte à M. X..., gérant de la société Groupe NPP qui acceptait cette promesse "sans toutefois prendre l'engagement d'acquérir", la cour d'appel, qui a dénaturé les termes clairs et précis de cette promesse, a violé le texte susvisé ;
Et sur le second moyen, pris en sa troisième branche :
Vu l'article 1840.A du Code général des impôts ;
Attendu qu'est nulle et de nul effet toute promesse unilatérale de vente afférente à un fonds de commerce ou à un droit à un bail, si elle n'est pas constatée par un acte authentique ou par un acte sous seing privé enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire ;
Attendu que pour déclarer valable la promesse de cession consentie le 28 février 1992, l'arrêt retient que le défaut d'enregistrement ne peut être invoqué comme cause de nullité que par les tiers mais non par les contractants ;
Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les deuxième et quatrième branches du second moyen :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a déclaré valable la promesse de vente du 28 février 1992 entre la société Sesame immobilier et la société Groupe NPP, l'arrêt rendu le 28 novembre 1997, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles ;
Condamne la société Sesame immobilier aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de la société Foncia et de M. Y... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit décembre mil neuf cent quatre-vingt-dix-neuf.
