AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, FINANCIERE ET ECONOMIQUE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par la Banque immobilière européenne (BIE), société anonyme, anciennement dénommée Banque hypothécaire européenne (BHE), dont le siège est ...,
en cassation d'un arrêt rendu le 8 décembre 1995 par la cour d'appel de Paris (23e chambre, section B), au profit de la société Marne Valley Habitat, société civile immobilière, dont le siège est ...,
défenderesse à la cassation ;
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;
LA COUR, en l'audience publique du 26 mai 1999, où étaient présents : M. Bézard, président, Mme Graff, conseiller référendaire rapporteur, MM. Grimaldi, Tricot, Badi, Mme Aubert, M. Armand-Prevost, Mmes Vigneron, Tric, Besançon, conseillers, Mme Geerssen, MM. Rémery, de Monteynard, conseillers référendaires, Mme Piniot, avocat général, Mme Arnoux, greffier de chambre ;
Sur le rapport de Mme Graff, conseiller référendaire, les observations de la SCP Célice, Blancpain et Soltner, avocat de la société BIE, de Me Le Prado, avocat de la société Marne Valley Habitat, les conclusions de Mme Piniot, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Attendu, selon l'arrêt déféré (Paris, 8 décembre 1995) que, par acte du 9 août 1991, la Banque hypothécaire européenne-BHE, devenue Banque immobilière européenne - BIE (la banque), a consenti à la SCI Allors une ouverture de crédit et une garantie de parfait achèvement pour une opération immobilière, d'un montant de 7 600 000 francs ; que, par acte notarié du 30 décembre 1991, la SCI Allors a vendu en l'état futur d'achèvement à la SCI Marne Valley Habitat (société MVH), un immeuble pour un prix de 17 228 000 francs, à payer comptant à concurrence de 4 307 730 francs, le solde devant être réglé au fur et à mesure de l'avancement des travaux ; que cet acte de vente comportait une clause résolutoire selon laquelle, en cas de résolution, "le vendeur s'oblige à restituer à l'acquéreur, dans un délai d'un mois, la totalité des sommes que lui aura déjà versées ce dernier" ; que, par acte sous seing privé du 27 décembre 1991, la banque s'est portée caution de cette obligation de restitution, à concurrence de la somme de 17 228 000 francs ; que les travaux ayant pris du retard et la SCI Allors ayant été mise en redressement judiciaire, la société MVH s'est prévalue de la clause résolutoire et a assigné la banque, en sa qualité de caution, en paiement de la somme de 13 577 806,83 francs ; que la banque a résisté en opposant la faute que la société MVH aurait commise en omettant d'établir les chèques à son ordre pour le règlement du prix de vente de l'immeuble ;
Sur le premier moyen, pris en ses trois branches :
Attendu que la banque reproche à l'arrêt de l'avoir condamnée à payer à la société MVH la somme de 13 577 806,83 francs, outre les intérêts, alors, selon le pourvoi, d'une part, qu'en l'état d'un engagement de caution relatif à l'exercice d'une clause résolutoire contenue dans un acte de vente dont la caution déclare avoir une parfaite connaissance et garantissant l'obligation de restitution du prix en cas d'acquisition de la clause, méconnaît les dispositions des articles 2036 et 1134 du Code civil, la cour d'appel qui affirme que la caution, en l'espèce la BHE, n'est pas recevable à opposer à l'acquéreur, bénéficiaire de la garantie, le non-respect par celui-ci, demandeur à la restitution, de son obligation de se libérer du prix entre les mains de la caution ; alors, d'autre part, qu'il ne saurait y avoir lieu à restitution en l'absence de paiement libératoire ; qu'en condamnant la BHE, au titre de son engagement de caution, à restituer le prix de la vente résolue tandis même que celui-ci n'avait pas été versé entre les mains de la BHE, en violation des stipulations de l'acte de vente, opposable erga omnes, qui faisaient du paiement du prix de vente entre les mains de la BHE une condition de son caractère libératoire, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1165, 1184 et 1239 du Code civil ; et, alors, enfin, que l'acte de vente stipulait expressément que les règlements au titre du prix, pour être libératoires, devaient être établis par chèques à l'ordre de la BHE ; qu'en outre, il indiquait que le vendeur (la SCI Allors) avait préalablement obtenu une caution bancaire, celle de la BHE, destinée à garantir la restitution du prix pour le cas où la vente serait résolue, et dont les termes avaient été agréés par l'acquéreur (la société MVH), bénéficiaire du cautionnement ; qu'en conséquence, en considérant que l'exception tirée du non-respect par la société MVH de la clause d'affectation du prix était inopposable par la BHE au motif que l'affectation du prix ne constituait pas une condition de son engagement de caution, sans rechercher si ladite clause avait fait naître un droit direct et personnel au profit de la BHE à l'encontre de l'acquéreur et opposable comme tel à ce dernier en qualité de bénéficiaire du cautionnement ayant délibérément omis de payer le prix de vente entre les mains de la BHE, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1121 et 1134 du Code civil ;
Mais attendu que l'arrêt retient que l'engagement de la banque en qualité de caution, pris dans un acte séparé de l'acte de vente, "n'est subordonné à aucune condition qui pourrait être déterminante pour elle, relativement à l'établissement des chèques à son ordre pour le paiement du prix de vente" ; qu'il retient encore que l'acte de cautionnement ne fait même pas un renvoi à l'acte de vente et que la banque, qui se déclare "être un professionnel averti de ce type de financement", était en mesure d'apprécier les conséquences financières pour elle de l'omission de toute condition ; que par ces seuls motifs, la cour d'appel a légalement justifié sa décision ; que le moyen n'est fondé en aucune de ses trois branches ;
Et sur le second moyen :
Attendu que la banque reproche encore à l'arrêt d'avoir rejeté sa demande reconventionnelle tendant à la condamnation de la société MVH à lui payer la somme principale de 15 324 545 francs, alors, selon le pourvoi, qu'en vertu des stipulations de l'acte de vente, la banque était en droit d'attendre le règlement du prix par l'établissement de chèques à son ordre ; que la société MVH ayant délibérément "déposé" les prévisions de la banque en versant les fractions du prix en d'autres mains et en violation des stipulations de l'acte de vente, elle a de ce seul fait causé un préjudice à cette banque en la privant des sommes attendues ; qu'en refusant de sanctionner la faute de la société MVH aux motifs inopérants que celle-ci ne se serait pas engagée à rembourser les avances consenties par la banque à la SCI Allors, du reste au-delà des limites prévues initialement par l'ouverture de crédit, et que la banque aurait un temps transféré le solde débiteur de la SCI Allors sur le compte d'une autre société, sans expliquer dans quelle mesure ces circonstances excluaient la faute de la société MVH, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ;
Mais attendu qu'après avoir relevé que les versements litigieux avaient été régulièrement effectués par la société MVH en réponse aux appels de fonds adressés par la SARL Gaime immobilier-investissement "pour le compte de la SCI Allors", puis retenu que le non-respect des modalités de paiement n'avait eu aucune incidence démontrée sur la mise en jeu de la clause résolutoire et de la garantie bancaire subséquente, l'arrêt en déduit l'absence de faute de la société MVH en relation avec le préjudice allégué par la banque, constitué, selon elle, par la somme "que la SCI Allors serait incapable de lui rembourser du fait de la résolution de la vente" ; qu'en l'état de ces constatations et appréciations, la cour d'appel a légalement justifié sa décision ; que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société BIE aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de la SCI Marne Valley Habitat ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par M. le conseiller le plus ancien faisant fonctions de président en son audience publique du six juillet mil neuf cent quatre-vingt-dix-neuf.
