AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par :
1 / M. Hamid Z...,
2 / M. Ferhat X...,
demeurant tous deux Le Bijou bar, ...,
en cassation d'un arrêt rendu le 10 février 1998 par la cour d'appel de Versailles (12e Chambre, Section B, et 13e Chambres, réunies), au profit de la société civile immobilière (SCI) Saint-Antoine , dont le siège est ...,
défenderesse à la cassation ;
Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt ;
LA COUR, en l'audience publique du 14 avril 1999, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Toitot, conseiller rapporteur, Mlle Fossereau, M. Boscheron, Mmes Di Marino, Stéphan, MM. Peyrat, Guerrini, Dupertuys, Philippot, Mme Lardet, conseillers, M. Pronier, Mme Fossaert-Sabatier, conseillers référendaires, M. Baechlin, avocat général, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
Sur le rapport de M. Toitot, conseiller, les observations de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de M. Z... et de M. X..., les conclusions de M. Baechlin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Sur le premier moyen, pris en ses trois premières branches :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 10 février 1998), statuant sur renvoi après cassation, que Mme Y..., propriétaire de locaux à usage commercial, les a donnés à bail aux époux A... qui ont cédé leur fonds de commerce, avec le droit au bail, le 11 août 1987, à MM. Z... et X... ; que la bailleresse a vendu l'immeuble, le 10 mai 1989, à la société civile immobilière Saint-Antoine (SCI), qui a délivré, le 31 mai 1989, aux locataires un commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat et leur faisant injonction de remettre les lieux loués dans leur état initial en supprimant la construction bâtie dans le jardin, de reprendre les transformations internes réalisées sans l'accord de la propriétaire et de faire cesser la sous-location d'une boutique ; que MM. Z... et X... ont assigné la bailleresse en annulation du commandement et paiement de dommages-intérêts ; que ces derniers, ayant reçu de nouveaux commandements, ont assigné à nouveau la SCI en annulation de ces commandements ; que la propriétaire a demandé la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et, subsidiairement, la résiliation judiciaire du bail ainsi que le paiement de diverses sommes ;
Attendu que MM. Z... et X... font grief à l'arrêt de constater l'acquisition de la clause résolutoire, alors, selon le moyen, "1 / que le bail, qui a fait l'objet d'une cession régulière et acceptée, ne peut être résilié pour des faits commis par le cédant avant la cession et connus du bailleur ; qu'en l'espèce, la cour d'appel ne pouvait pas, sans violer les articles 1134, 1147 et 1184 du Code civil, constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire pour des faits -la sous-location des lieux et l'édification d'une construction dans le jardin- dont elle relève qu'ils sont imputables aux preneurs qui ont précédé les consorts Z... et X... ; 2 / qu'à supposer que le cessionnaire du bail puisse être tenu des mêmes obligations que son auteur, le bailleur ne peut, en tout état de cause, obtenir à son encontre la résiliation du bail en application d'une clause résolutoire, une telle mesure supposant la dénonciation, dans le commandement visant la clause résolutoire, d'un manquement qui soit imputable au preneur en place ; qu'ainsi, l'arrêt attaqué a violé les articles 1134 et 1184 du Code civil ; 3 / que la résiliation de plein droit d'un bail en application d'une clause résolutoire implique la violation d'une clause expresse du bail dénoncée dans un commandement visant la clause résolutoire ; que les consorts Z... et X... ne pouvaient donc pas plus se voir opposer l'acquisition de la clause résolutoire sous couvert de continuation de l'infraction après la cession du bail, pour n'avoir pas mis un terme à la sous-location et pour n'avoir pas démoli l'édifice en cause, leur bail ne contenant aucune clause mettant à leur charge de telles obligations et le commandement visant la clause résolutoire leur ayant reproché non pas leur carence à mettre un terme à cette sous-location ou à remettre le jardin en état, mais seulement d'avoir consenti à une sous-location et d'avoir édifié une construction, circonstances qui n'étaient pas de leur fait ; qu'ainsi, l'arrêt attaqué a violé les articles 1134 et 1184 du Code civil" ;
Mais attendu, d'une part, que le moyen critique en son premier grief un motif de la cour d'appel de renvoi, conforme à la doctrine affirmée par la Cour de Cassation, dans son précédent arrêt ;
Attendu, d'autre part, qu'un preneur pouvant se voir opposer l'acquisition d'une clause résolutoire, en raison de la continuation du manquement après la cession du bail, faute d'y avoir mis fin, la cour d'appel, qui a constaté, abstraction faite de motifs surabondants, l'existence d'une construction édifiée dans les lieux, en infraction aux clauses du bail, a retenu, à bon droit, que MM. Z... et X..., tenus des mêmes obligations que les cédants, avaient l'obligation de supprimer cette construction ;
D'où il suit que, pour partie irrecevable, le moyen n'est pas fondé pour le surplus ;
Sur le premier moyen, pris en ses quatrième et cinquième branches, ci-après annexé :
Attendu, d'une part, que les preneurs n'ayant pas soutenu devant la cour d'appel qu'ils ne pouvaient se trouver en faute en l'absence d'une mise en demeure préalable au commandement, le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit et, partant, irrecevable de ce chef ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que la demande de dommages-intérêts à l'appui de laquelle seulement était invoquée la mauvaise foi de MM. Z... et X... procédait du postulat que les commandements constitueraient des agissements fautifs et devait être écartée, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Sur les deuxième et troisième moyens, réunis, ci-après annexés :
Attendu qu'ayant constaté, abstraction faite de motifs surabondants, que le commandement visant la clause résolutoire rappelait clairement les obligations non respectées et que, parmi les causes de l'acte, figurait l'existence d'une construction dans le jardin, la cour d'appel, qui a procédé à la recherche prétendument omise, a pu retenir, sans inversion de la charge de la preuve, que les preneurs avaient l'obligation de supprimer cette construction édifiée en contravention aux clauses du bail ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne, ensemble, MM. Z... et X... aux dépens ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze mai mil neuf cent quatre-vingt-dix-neuf.
