AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par :
1 / M. Georges Z...,
2 / Mme Simone X..., épouse Z...,
demeurant ensemble ...,
en cassation d'un arrêt rendu le 12 février 1997 par la cour d'appel de Besançon (2e Chambre civile), au profit :
1 / de M. Marcel Y...,
2 / de Mme Martine Y...,
demeurant ensemble ...,
défendeurs à la cassation ;
Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;
LA COUR, en l'audience publique du 16 mars 1999, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Bourrelly, conseiller rapporteur, Mlle Fossereau, MM. Boscheron, Toitot, Mmes Di Marino, Stéphan, MM. Peyrat, Guerrini, Dupertuys, Philippot, Mme Lardet, conseillers, M. Pronier, Mme Fossaert-Sabatier, conseillers référendaires, M. Baechlin, avocat général, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
Sur le rapport de M. Bourrelly, conseiller, les observations de la SCP Masse-Dessen, Georges et Thouvenin, avocat des époux Z..., de Me Roué-Villeneuve, avocat des époux Y..., les conclusions de M. Baechlin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Sur le premier moyen :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Besançon, 12 février 1997), que les époux Z... ont pris à bail en 1968, pour neuf années, moyennant un loyer contractuellement soumis à révision triennale, deux locaux, qualifiés de "magasins", destinés à l'installation de cabinets dentaires ; que le bail a été renouvelé pour neuf années en 1979 et 1986 ; que, le 2 juin 1994, les époux Z... ont notifié aux époux Y..., bailleurs, une demande de renouvellement du bail au visa de l'article 6 du décret du 30 septembre 1953 ; que les époux Y... ont accepté le renouvellement pour six années, moyennant un certain loyer, sur le fondement de l'article 36 de la loi du 6 juillet 1989 ; qu'ils ont été assignés par les époux Z... pour faire déclarer le nouveau bail soumis au régime du décret du 30 septembre 1953 ;
Attendu que les époux Z... font grief à l'arrêt de décider que le bail à renouveler sera soumis à la loi du 6 juillet 1989, alors, selon le moyen, "1 / qu'en sollicitant, dans leur demande formée par écrit suivant exploit d'huissier de justice du 6 août 1992, la révision triennale du loyer pour qu'il fût porté à la somme annuelle de 17 946,56 francs ou toute autre somme résultant des textes en vigueur et de l'application de l'indice du coût de la construction, et ce sur le fondement de l'article 27 du décret du 30 septembre 1953, les bailleurs avaient réitéré de façon non équivoque, expresse et écrite la volonté commune des parties de soumettre le contrat aux dispositions de ce texte, peu important que, ultérieurement et parce qu'ils y trouvaient alors avantage, ils eussent réclamé l'application de la loi du 6 juillet 1989 en exigeant un loyer annuel de 44 000 francs ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ; 2 / que la volonté de placer un bail sous le régime des baux commerciaux bien que les conditions requises par le décret du 30 septembre 1953 ne soient pas réunies n'a pas besoin d'être expresse et formulée par écrit, mais peut tacitement résulter de l'ensemble des stipulations du contrat ainsi que de l'attitude des parties au cours de son exécution et de son renouvellement ; qu'en énonçant que le visa du décret du 30 septembre 1953 n'apparaissait qu'une seule fois dans la demande de révision triennale du 6 août 1992 et que cette unique référence était insuffisante puisque les bailleurs l'avaient ensuite abandonnée au moment d'accepter le renouvellement du bail, considérant, par là même, que seule une expression écrite de la volonté des parties était susceptible d'être retenue, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1315 du Code civil ; 3 / qu'en toute hypothèse, en s'abstenant de rechercher si l'ensemble des stipulations du bail (locaux à usage de magasin, durée de neuf ans, faculté de révision triennale, renouvellement à deux reprises pour neuf ans) jointes à la référence expresse faite au décret du 30 septembre 1953 dans la demande de révision triennale du 6 août 1992 ne révélaient pas la volonté non équivoque des propriétaires d'obéir au statut des baux commerciaux, plus favorable pour eux que la loi du 1er septembre 1948, applicable eu égard à la date de conclusion du contrat, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard tant des articles 1134 et 1315 du Code civil que de l'ensemble des dispositions du décret du 30 septembre 1953" ;
Mais attendu qu'ayant constaté que le bail conclu en 1968, s'il portait sur deux "magasins" et s'il avait été conclu pour neuf années, avait trait à un local à usage professionnel dans lequel les preneurs exerçaient une activité libérale, et qu'il n'y était pas fait référence au décret du 30 septembre 1953, que les avenants de 1979 et de 1986 ne contenaient pas plus de référence à ce texte, même s'ils prévoyaient le renouvellement du bail pour neuf années, que le terme "magasin" devait s'entendre de l'ancienne destination des lieux, non reprise par les époux Z..., exerçant dans ceux-ci la profession de chirurgien-dentiste, enfin, que le visa de l'article 27 du décret du 30 septembre 1953 n'apparaissait que dans la demande en révision du loyer que les bailleurs avaient notifiée en 1992, et qu'ils y avaient substitué celui de l'article 36 de la loi du 6 juillet 1989 ayant modifié celle du 23 décembre 1986 dans leur acceptation du principe du renouvellement du bail, la cour d'appel, qui a pu en déduire que la preuve n'était pas rapportée d'une manifestation de volonté non équivoque des propriétaires de soumettre le bail au statut des baux commerciaux, et décider que le nouveau contrat devait être régi par la loi du 6 juillet 1989, a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Mais, sur le second moyen :
Vu l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable en la cause ;
Attendu que le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l'article 13 et à six ans pour les bailleurs personnes morales ; qu'à défaut de congé donné dans les conditions de forme et de délai prévues à l'article 15, le contrat de location parvenu à son terme est reconduit tacitement pour une durée égale à celle du contrat initial ou, si celle du contrat initial est inférieure, au moins égale à celle définie au premier alinéa du présent article ;
Attendu que l'arrêt retient que le bail à renouveler aura une durée de six ans ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que le bail dont les époux Z... demandaient le renouvellement avait été renouvelé pour neuf années en 1986, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il dit que le bail à renouveler aura une durée de six ans, l'arrêt rendu le 12 février 1997, entre les parties, par la cour d'appel de Besançon ;
remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Dijon ;
Condamne les époux Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne les époux Y... à payer aux époux Z... la somme de 9 000 francs ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande des époux Y... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq mai mil neuf cent quatre-vingt-dix-neuf.
