AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
I - Sur le pourvoi n° A 97-11.773 formé par la société Joks, société civile immobilière (SCI) dont le siège est ...,
en cassation d'un arrêt rendu le 19 décembre 1996 par la cour d'appel de Paris (16e chambre, section B) , au profit la société Covepa X..., société anonyme, dont le siège est ...,
défenderesse à la cassation ;
II - Sur le pourvoi n° A 97-14.418 formé par la société Covepa X..., société anonyme,
en cassation du même arrêt au profit la société Joks, société civile immobilière (SCI),
défenderesse à la cassation ;
Sur le pourvoi n° A 97-11.773 :
La demanderesse invoque, à l'appui de son recours, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt ;
Sur le pourvoi n° A 97-14.418 :
La demanderesse invoque, à l'appui de son recours, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;
LA COUR, en l'audience publique du 17 février 1999, où étaient présents : M. Beauvois, président, Mme Stéphan, conseiller rapporteur, Mlle Fossereau, MM. Boscheron, Toitot, Mme Di Marino, MM. Guerrini, Dupertuys, Philippot, conseillers, M. Pronier, Mme Fossaert-Sabatier, conseillers référendaires, M. Weber, avocat général, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
Sur le rapport de Mme Stéphan, conseiller, les observations de Me Choucroy, avocat de la SCI Joks, de la SCP Célice, Blancpain et Soltner, avocat de la société Covepa X..., les conclusions de M. Weber, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Joint les pourvois n° A 97-11.773 et A 97-14.418 ;
Sur le deuxième moyen du pourvoi n° A 97-11.773 :
Attendu , selon l'arrêt attaqué (Paris, 19 décembre 1996), que, par acte du 17 juin 1982 , la société civile immobilière Joks (la SCI) a donné à bail à la société
X...
, actuellement dénommée Covepa X..., un terrain avec bâtiments à usage industriel ; qu'elle lui a fait délivrer congé pour le 28 septembre 1991, avec offre de renouvellement du bail moyennant un loyer déplafonné ; que la locataire a accepté le principe du renouvellement mais a refusé le loyer proposé ;
que la SCI a fait délivrer à la locataire, le 10 juin 1992, un commandement visant la clause résolutoire lui demandant de mettre fin à diverses infractions au bail ; que ce commandement étant resté sans effet, la SCI a assigné la locataire pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire ; que cette dernière, tout en contestant la réalité des griefs, a déclaré acquiescer à la demande de résiliation, a quitté les lieux loués et a remis les clés le 28 février 1993 ; que, postérieurement au jugement qui a constaté la résiliation du bail au 10 juillet 1992, la locataire a délivré congé à la bailleresse pour le 28 septembre 1994 ;
Attendu que la SCI Joks fait grief à l'arrêt de la débouter de sa demande de condamnation de la locataire à payer les réparations de la toiture, alors, selon le moyen : "qu'elle avait fait valoir que le délabrement de la toiture provenait de ce que les travaux qui avaient été effectués par la locataire n'étaient pas conformes aux règles de l'art ;
qu'en la déboutant de sa demande en paiement des réparations nécessaires au motif que les grosses réparations ne lui incombaient plus à partir de la septième année du bail sans vérifier si la nécessité des réparations de la toiture ne résultait pas de l'inexécution ou de la mauvaise exécution par la locataire de son obligation d'entretien antérieure, l'arrêt attaqué a entaché sa décision d'un manque de base légale au regard des articles 606 et 1134 du Code civil ;"
Mais attendu qu'ayant, par motifs adoptés, retenu que la seule condition mise par l'avenant au bail du 17 juin 1982 au transfert de la charge des grosses réparations sur la bailleresse à compter de la septième année du bail était que cet avantage ne soit pas transmissible à un tiers et que la société Covepa X..., anciennement dénommée
X...
, n'était pas un tiers au sens du bail et de cet avenant, et constaté que la SCI ne fournissait aucun élément pouvant laisser supposer que la locataire avait manqué à son obligation de pourvoir aux grosses réparations jusqu'au 28 septembre 1988, la cour d'appel a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Sur le troisième moyen du pourvoi n° A 97-11.773 :
Attendu que la SCI Joks fait grief à l'arrêt de la débouter de sa demande en remboursement de la taxe sur les bureaux, alors, selon le moyen : "qu'elle faisait valoir dans ses conclusions devant la cour d'appel que le bail comportait une clause mettant à la charge de la locataire toutes les taxes relatives à son activité ; que la société Covepa X... avait par lettre recommandée avec accusé de réception du 30 mars 1990 déclaré occuper une superficie de bureaux de 594 mètres carrés afin que la bailleresse puisse en effectuer la déclaration auprès de l'administration fiscale et qu'elle avait dû acquitter pour une durée de trois années (de 1990 à 1992) la somme de 65 221,20 francs au titre de cette taxe ; qu'en omettant de se prononcer sur ces conclusions démontrant tant l'usage des locaux à titre de bureaux que la charge en pesant sur la locataire en vertu du bail et l'acquittement de la taxe par la bailleresse auprès de l'administration fiscale, l'arrêt attaqué a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile" ;
Mais attendu qu'ayant relevé que, s'il était d'usage que le preneur paye la taxe sur les bureaux, il n'était en l'espèce pas démontré qu'une telle taxe soit prévue au bail, ni qu'elle ait été payée par le bailleur qui en demandait le remboursement, la cour d'appel a répondu aux conclusions ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le moyen unique du pourvoi n° A 97-14.418 :
Vu l'article 31, alinéa 2, du décret du 30 septembre 1953 ;
Attendu que, dans le délai d'un mois qui suivra la signification de la décision définitive fixant le prix du bail renouvelé, les parties dresseront un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, si mieux n'aime le locataire renoncer au renouvellement ou le bailleur refuser celui-ci, à charge de celle des parties qui aura manifesté son désaccord de supporter tous les frais ;
Attendu que, pour condamner la société Covepa X... à payer à la SCI Joks une indemnité d'occupation à compter du 28 septembre 1991, date d'expiration du bail dont la SCI lui offrait le renouvellement, l'arrêt retient que l'acquiescement de la locataire à la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire a constitué pour elle l'exercice de son droit d'option prévu à l' article 31, alinéa 2, du décret du 30 septembre 1953 ;
Qu'en statuant ainsi, tout en constatant, d'une part, que le juge des loyers commerciaux n'avait été saisi par aucune des parties, d'autre part, que la bailleresse avait fait délivrer à la locataire, le 10 juin 1992, un commandement visant la clause résolutoire et que ce commandement étant resté sans effet elle l'avait assignée pour faire constater l'acquisition de cette clause, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le premier moyen du pourvoi n° A 97-11.773 :
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a constaté qu'aucune des parties n'avait saisi le juge des baux commerciaux et en ce qu'il a débouté la SCI Joks de sa demande au titre du remboursement de la taxe sur les bureaux et du paiement des réparations locatives, l'arrêt rendu le 19 décembre 1996, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles ;
Condamne la SCI Joks aux dépens des pourvois ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre mars mil neuf cent quatre-vingt-dix-neuf.
