AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par l'Association syndicale du groupe d'habitations l'Epi, dont le siège est ...,
en cassation d'un arrêt rendu le 12 mars 1997 par la cour d'appel de Reims (chambre civile, 1ère section), au profit de la SCI Tom et Anne, société civile immobilière, dont le siège social est ...,
défenderesse à la cassation ;
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;
LA COUR, en l'audience publique du 26 janvier 1999, où étaient présents : M. Beauvois, président, Mme Boulanger, conseiller référendaire rapporteur, Mlle Fossereau, MM. Chemin, Cachelot, Martin, conseillers, M. Nivôse, conseiller référendaire, M. Weber, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;
Sur le rapport de Mme Boulanger, conseiller référendaire, les observations de Me Balat, avocat de l'Association syndicale du groupe d'habitations l'Epi, de la SCP Peignot et Garreau, avocat de la SCI Tom et Anne, les conclusions de M. Weber, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Reims, 12 mars 1997), que la société d'équipement des deux Marnes, concessionnaire de l'aménagement d'un secteur situé dans une zone d'urbanisation prioritaire, a vendu à la société civile immoblière l'Epi, sous les conditions particulières résultant du "cahier des charges générales de cession de terrains" auquel étaient annexés un "plan d'aménagement de zone" (PAZ) et un "programme des prestations techniques" qu'elle avait préalablement établis, divers terrains sur lesquels la société a fait construire 35 pavillons à usage d'habitation et garage ; que les parts de la société l'Epi, regroupées pour correspondre à des lots comprenant un des immeubles et une quote part de parties communes, donnaient aux associés un droit de jouissance sur le lot pendant l'existence de la société et étaient destinées à leur être attribuées en propriété lors de la dissolution ; que la société l'Epi a établi un règlement de lotissement prévoyant la constitution d'une association syndicale pour l'entretien et la gestion des parties communes puis a été dissoute ; que la société civile immobilière Tom et Anne (la SCI) a acquis un lot du groupement d'habitations sur lequel elle a fait transformer la maison individuelle en un immeuble collectif d'une dizaine de studios en vue de leur location à des étudiants ; que l'association syndicale du groupe d'habitations l'Epi (l'ASL) a assigné la SCI en démolition des ouvrages ;
Attendu que l'ASL fait grief à l'arrêt de la débouter de sa demande, alors, selon le moyen, "1 ) que le cahier des charges du lotissement, contenu dans le règlement intérieur, dispose que la zone est dévolue à la construction d'habitations individuelles, et que la SCI l'Epi ou des acquéreurs construiront des immeubles d'habitation exclusivement à usage familial, type HLM et économiques et familiaux ; que la cour d'appel qui, pour refuser d'ordonner la remise en état d'un pavillon transformé en une dizaine d'appartements indépendants, a retenu que ces dispositions n'interdisaient pas l'habitation collective, a dénaturé le cahier des charges issu du règlement intérieur du lotissement en violation de l'article 1134 du Code civil ; 2 / que le cahier des charges du lotissement, contenu dans le règlement intérieur du lotissement, se réfère au plan d'aménagement de zone (PAZ) antérieurement adopté, disposant que "le secteur est principalement affecté à la construction d'individuels", précise que la zone est dévolue à la construction d'habitations individuelles, et que la SCI l'Epi ou les acquéreurs construiront des immeubles d'habitation exclusivement à usage familial ; qu'en retenant, pour refuser d'ordonner la remise en état d'un pavillon transformé en une dizaine d'appartements indépendants que les dispositions du PAZ prévoyaient que la zone était dévolue principalement mais non exclusivement à l'habitation individuelle, bien que le PAZ ne puisse réduire la portée du cahier des charges du lotissement construit ultérieurement dans la zone concernée, la cour d'appel a méconnu la loi du contrat violant encore l'article 1134 du Code civil ; 3 ) que si le juge judiciaire peut, lorsqu'il statue en matière civile, interpréter les actes réglementaires, il ne peut ni interpréter ni apprécier la légalité des actes administratifs individuels, tels une décision de refus de permis de construire ; que la cour d'appel, pour refuser d'ordonner la démolition de travaux de création de plusieurs logements dans un pavillon individuel exécutés par une SCI malgré le refus de permis de construire fondé sur le non respect du cahier des charges "notamment en son article 2 qui impose l'habitation uniquement pavillonnaire", a retenu que les travaux n'étaient pas contraires au cahier des charges ; qu'en statuant ainsi, elle a méconnu le principe de la séparation des pouvoirs et violé l'article 13 de la loi des 16-24 août 1790 et le décret du 16 fructidor an III ; 4 ) que l'association syndicale avait fait valoir que la transformation de l'immeuble en studios meublés tombait sous le régime de l'article L. 631-7 du Code de la construction et de l'habitation et était soit soumise à l'obtention préalable d'un permis de construire, prescription qui n'avait pas été respectée, soit prohibée si l'exploitant exerçait la profession de loueur en meublé ; qu'en négligeant de répondre à ce moyen déterminant la cour d'appel a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile" ;
Mais attendu qu'ayant relevé que le permis de construire avait été refusé à la SCI pour non respect du cahier des charges du lotissement et que, selon le règlement du lotissement, valant cahier des charges, il était indiqué que la société l'Epi ou les acquéreurs construiront des immeubles d'habitation exclusivement à usage familial, type HLM et économiques et familiaux et que le PAZ indiquait que le secteur était principalement affecté à la "construction d'individuels", étant notamment autorisées les constructions à usage d'habitation et à usage de professions libérales, médicales ou paramédicales, la cour d'appel, qui n'a, ni limité la portée du cahier des charges par le PAZ, ni interprété l'arrêté de refus de permis de construire et qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, que l'ambiguïté des termes du cahier des charges rendait nécessaire, retenu que la référence aux HLM dans celui-ci n'excluait pas nécessairement les immeubles collectifs, que seule une occupation bourgeoise, à l'exclusion d'une occupation artisanale, industrielle ou commerciale était ainsi contractuellement imposée aux colotis et qu'il résultait de l'emploi de l'adverbe "principalement" dans le PAZ que la division d'un pavillon en appartements indépendants ne constituait pas une infraction à ce dernier ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne l'Association syndicale du groupe d'habitations l'Epi aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civiled, condamne l'Association syndicale du groupe d'habitations l'Epi à payer à la SCI Tom et Anne la somme de 9 000 francs ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de l'Association syndicale du groupe d'habitations l'Epi ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois mars mil neuf cent quatre-vingt-dix-neuf.
