AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par :
1°/ M. Jean-Claude C..., demeurant ... Fédération, 75015 Paris,
2°/ Mme X...
C..., née G..., demeurant ... Fédération, 75015 Paris, en cassation d'un arrêt rendu le 25 juin 1996 par la cour d'appel de Paris (19ème chambre, section A), au profit :
1°/ de la compagnie Générale de Développement Immobilier, COGEDIM, dont le siège est ..., prise en la personne de ses représentants légaux, demeurant audit siège,
2°/ de la société civile immobilière Desaix Fédération, dont le siège est ..., prise en la personne de sa gérante la Compagnie Générale de Développement Immobilier, COGEDIM, elle-même prise en la personne de ses représentants légaux demeurant audit siège,
3°/ de la compagnie d'assurances AGP La Paternelle, dont le siège est ..., prise en la personne de ses représentants légaux demeurant audit siège,
4°/ de M. Jacques Z..., demeurant Ile de Punaania (Polynésie Française),
5°/ de M. Richard D..., demeurant ... Fédération, 75015 Paris,
6°/ de Mme D..., née Anne-Marie A..., demeurant ... Fédération, 75015 Paris,
7°/ de Mme Delphine D..., demeurant ... Fédération, 75015 Paris,
8°/ de la société Applications Rationnelles des Sols, société anonyme, dont le siège est ..., prise en la personne de ses représentants légaux demeurant audit siège,
9°/ de la société J. Henri Labourdette et autres - Suabla, dont le siège est ..., prise en la personne de ses représentants légaux demeurant audit siège,
10°/ de la société Mutuelle Assurance du Bâtiment et des Travaux Publics (SMABTP), dont le siège est ..., prise en la personne de ses représentants légaux demeurant audit siège,
11°/ du syndicat des copropriétaires de la Résidence de Champ de Seine, pris en la personne de son syndic la société anonyme Anjou Gestion, dont le siège est ..., elle-même prise en la personne de ses représentants légaux demeurant audit siège,
12°/ de M. François E...,
13°/ de Mme Marie-Aimée E..., née F...
Y..., demeurant ensemble ... Fédération, 75015 Paris, défendeurs à la cassation ;
Les consorts D... ont formé, par un mémoire déposé au greffe le 26 mai 1997, un pourvoi provoqué contre le même arrêt ;
Les demandeurs au pourvoi principal invoquent à l'appui de leur recours, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt :
Les demandeurs au pourvoi provoqué invoquent à l'appui de leur recours, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt :
LA COUR, en l'audience publique du 7 juillet 1998, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Chemin, conseiller rapporteur, Mlle Fossereau, MM. Fromont, Villien, Cachelot, Martin, conseillers, M. Nivôse, Mmes Masson-Daum, Boulanger, conseillers référendaires, M. Baechlin, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;
Sur le rapport de M. Chemin, conseiller, les observations de la SCP Le Bret et Laugier, avocat des époux C..., de la SCP Boré et Xavier, avocat de Me Z..., de la SCP Célice, Blancpain et Soltner, avocat de la Compagnie générale de Développement Immobilier et de la société civile immobilière Desaix Fédération, de la SCP Gatineau, avocat des consorts D..., de Me Odent, avocat de la société Applications Rationnelles des Sols et de la société Mutuelle assurance du bâtiment et des travaux publics, de la SCP Philippe et François-Régis Boulloche, avocat de la société J. Henri Labourdette et Autres - Suabla, de la SCP Rouvière et Boutet, avocat de compagnie d'assurances AGP La Paternelle, les conclusions de M. Baechlin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Donne acte aux époux C... du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la compagnie AGP la Paternelle, la société Applications rationnelles des sols, la société Henri Labourdette et autres-Suabla, la société Mutuelle assurance du bâtiment et des travaux publics, les époux E... ;
Sur les trois moyens du pourvoi principal, réunis :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 25 juin 1996), que la société civile immobilière Desaix-fédération (SCI), dont la société Cogedim est la gérante, ayant fait construire un immeuble en vue de le vendre par lots en l'état futur d'achèvement, les époux D..., ont, par acte authentique du 7 décembre 1972, acquis le lot n° 67;
qu'un autre acte authentique du 26 février 1974, établi à la requête du vendeur, qui avait à cette fin recueilli les mandats de tous les copropriétaires de l'immeuble, a constaté que la désignation de ce lot figurant à l'état descriptif de division avait omis d'indiquer qu'il comportait aussi une terrasse de 192 mètres carrés et a rectifié en ce sens le règlement de copropriété;
que la réception des travaux a été prononcée le 15 avril 1974;
que se plaignant d'infiltrations en provenance de cette terrasse, Mme D..., agissant tant par elle-même que pour le compte de ses enfants mineurs venant aux droits de M. D... décédé, a, par actes des 6, 7 et 8 avril 1984, assigné la SCI, la société Cogedim et le syndicat des copropriétaires en réparation de son préjudice;
que le syndicat, d'une part, la SCI et la société Cogedim, d'autre part, ont, en 1985, assigné en garantie l'architecte et les locateurs d'ouvrage ayant participé à la construction ainsi que les assureurs;
que les héritiers de M. D..., devenus majeurs, sont intervenus à la procédure;
que le syndicat a reconventionnellement demandé la réintégration dans les parties communes de la terrasse litigieuse et la suppression des aménagements réalisés sur celle-ci;
que les époux C... et les époux E..., copropriétaires, sont intervenus à la procédure aux mêmes fins;
que la SCI et la société Cogedim ont ensuite assigné M. Z..., notaire rédacteur du règlement de copropriété, des actes modificatifs et des actes de vente ;
Attendu que les époux B... font grief à l'arrêt de les déclarer irrecevables en tous leurs chefs de demandes ou interventions, alors, selon le moyen, "1°) que l'atteinte aux parties communes d'un immeuble en copropriété dont chaque lot comprend une quote-part constitue pour le copropriétaire un préjudice personnel l'autorisant à agir pour la réparation des troubles à la fois collectifs et personnels;
que l'action des époux C... tendait précisément à voir réintégrer dans les parties communes de la résidence du Champ de Seine une toiture-terrasse, ayant vocation à constituer la couverture de l'immeuble, en vue de son bon entretien et avait donc pour objet la réparation d'un préjudice personnel ;
que la cour d'appel ne pouvait dès lors déclarer irrecevable ladite action en se fondant sur le consentement délivré par les époux C... lors de leur acquisition à la rectification d'une erreur matérielle contestée portant sur l'intégration de ladite terrasse dans les parties privatives des consorts D... et a, par suite, violé les articles 15 de la loi du 10 juillet 1965 et 1134 du Code civil;
2°) que la cour d'appel, faute de constater que le vote émis par les époux C... lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 23 juin 1987 en vue de la conclusion d'une transaction avait abouti à la passation d'un tel acte, qui les priverait d'agir à titre individuel, n'a pas justifié l'irrecevabilité de leur action, entachant sa décision d'un manque de base légale au regard des articles 2044 et 2052 du Code civil;
3°) que tout propriétaire peut exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot à la seule charge d'en informer le syndic;
que dès lors, l'arrêt attaqué, en s'appropriant les motifs du jugement relevant que l'action des époux C... était indivisiblement individuelle et collective et exigeait la mise en cause de tous les autres copropriétaires, a violé l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 par fausse application;
4°) que le juge a l'obligation, lorsqu'il en est saisi, de restituer à une convention son exacte qualification;
que, spécialement, M. et Mme C... avaient soutenu que le mandat délivré par eux aux sociétés venderesses n'avait pour objet que de rectifier une erreur matérielle, c'est à dire une erreur ne modifiant pas les droits des parties tels que fixés aux différents actes par eux souscrits lors de leur achat, et que sous couvert d'erreur matérielle, ne pouvait être modifié le règlement de copropriété d'une manière substantielle par création d'une affectation privative de la toiture-terrasse ayant pour effet de modifier la consistance et la valeur des lots qu'ils ont acquis;
qu'en se bornant à retenir que M. et Mme kaufmann avaient consenti en connaissance de cause à la modification litigieuse sans rechercher si celle-ci avait effectivement la nature d'une simple erreur matérielle, insusceptible de modifier les droits des parties résultant des différents actes, l'arrêt attaqué n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1134 du Code civil;
5°) que la cour d'appel, avait également le devoir de rechercher si l'acte rectificatif, comme le soutenait encore M. et Mme kaufmann, était dépourvu de toute efficacité juridique, puisqu'il portait sur l'inclusion dans les parties privatives des consorts D... d'une terrasse située au 8ème étage n'existant pas, et était dès lors inapplicable à la toiture-terrasse du 9ème étage, faisant partie intégrante des parties communes de l'immeuble;
qu'en s'abstenant aussi de cette recherche, l'arrêt attaqué n'a pas donné de base légale au regard des articles 1126 et 1131 du Code civil;
6°) que le juste titre, indispensable à l'exercice d'une prescription abrégée, doit être translatif de propriété;
que ni les 102 mandats délivrés par les acquéreurs en vue de modifier le règlement, ni l'acte rectificatif de ce règlement, ne constituaient des actes transférant le droit de propriété de sorte que l'arrêt attaqué, en déclarant que les consorts D... disposaient d'un juste titre à partir de ces seuls actes, et par voie de rattachement intellectuel à l'acte de la vente de ces derniers et que ceux-ci avaient donc usucapé la terrasse litigieuse par dix ans, a violé l'article 2265 du Code civil;
7°) que l'action tendant à voir restituer aux parties communes ce qu'un copropriétaire s'est indûment approprié constitue une action réelle non soumise à la prescription décennale;
que dès lors, la cour d'appel en retenant l'action en démolition de l'édicule construit sur la terrasse litigieuse constituait une action personnelle, soumise comme telle à la prescription décennale instituée par l'article 42, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965, a violé ledit texte" ;
Mais attendu qu'ayant constaté que les époux C... savaient lorsqu'ils ont acquis leur lot qu'ils n'avaient aucune vocation à devenir propriétaires de la terrasse litigieuse et que les acquéreurs avaient, avant l'achèvement de l'immeuble, sans se méprendre sur la portée de leur engagement, donné pouvoir à la SCI pour une nouvelle désignation du lot incluant la terrasse, la cour d'appel, qui, abstraction faite de motifs surabondants, a souverainement retenu que les époux C... n'établissaient pas leur préjudice personnel, et qui n'était pas tenue de procéder à des vérifications ou des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Sur le moyen unique du pourvoi provoqué :
Attendu que les consorts D... font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes en réparation des désordres affectant l'étanchéité de la terrasse comprise dans leur lot, alors, selon le moyen, "1°) que le gros oeuvre, l'ossature et l'étanchéité d'une toiture-terrasse, fût-elle privative, constituent des parties communes dont l'entretien relève des charges générales communes incombant à la copropriété;
qu'en conséquence, l'entretien et la réfection de l'étanchéité d'une telle terrasse procède des obligations mises à la charge du syndicat des copropriétaires par l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965;
qu'en l'espèce, les consorts D... ont agi contre le syndicat des copropriétaires en réparation des désordres affectant l'étanchéité de la structure de leur terrasse;
que cette action, dont le fondement est contractuel, n'obéit pas, quant à sa prescription, aux règles spécifiques de la garantie décennale dont bénéficie l'acquéreur d'un immeuble en l'état futur d'achèvement;
qu'en considérant que l'action initiale des consorts D... était prescrite au jour de leur assignation au fond, sans distinguer l'action dirigée contre le promoteur de celle dirigée contre le syndicat des copropriétaires, et sans rechercher si l'action dirigée contre le syndicat était réellement prescrite conformément aux dispositions de l'article 42 de la loi du 10 Juillet 1965, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965;
2°) que toute constatation de l'existence d'un défaut, de désordres, ou d'une non-conformité par rapport aux prévisions contractuelles, faite lors de la réception des travaux par le maître de l'ouvrage, et portant sur une partie identifiable de l'ouvrage, s'analyse en une réserve, que la validité d'une telle réserve n'est pas subordonnée à son caractère détaillé;
qu'en considérant en l'espèce que la réserve formulée à la réception par le maître de l'ouvrage était trop imprécise et laconique pour constituer une réserve véritable, la cour d'appel a violé l'article 1792-6 du Code civil;
3°) que sous l'empire de la loi du 3 janvier 1967 relative aux ventes d'immeubles à construire et à l'obligation de garantie à raison des vices de construction, le point de départ du délai de garantie décennale dont bénéficie l'acquéreur n'est pas constitué par la réception des travaux par le maître de l'ouvrage, lorsque des réserves ont été faites lors de la réception, mais du jour où il est constaté que l'exécution des travaux satisfait à ces réserves;
qu'en l'espèce, l'immeuble litigieux a été vendu en l'état futur d'achèvement avant l'entrée en vigueur de la loi du 4 janvier 1978;
que les actions relatives à la garantie due par le vendeur d'immeuble à construire relèvent donc de la loi de 1967;
qu'en adoptant expressément les motifs des premiers juges, selon lesquels l'action des consorts D..., introduite le 8 août 1984, était prescrite, puisque le maître de l'ouvrage avait réceptionné les travaux le 15 avril 1974, sans rechercher si, au regard des dispositions de la loi de 1967, applicables en l'espèce, le délai de prescription s'était effectivement écoulé au jour de l'assignation des consorts D..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article R 111-24 du Code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction résultant de la loi du 3 janvier 1967" ;
Mais attendu, d'une part, que la cour d'appel n'était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant constaté que la réserve émise lors de la réception de l'immeuble par la SCI était limitée aux joints de fractionnement du carrelage, que cette disposition incorrecte des joints était sans relation de cause à effet avec les infiltrations apparues dans l'appartement des consorts D... et que cette mention était tellement laconique et imprécise qu'elle ne pouvait être considérée comme une véritable réserve, la cour d'appel qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision de ce chef en relevant que l'assignation du 8 août 1984 était tardive au regard de la réception annoncée le 15 avril 1974 et que l'action formée à l'encontre de la SCI et de la société Cogedim était prescrite ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne les époux C... à payer la somme de 9 000 francs aux consorts D..., la somme de 9 000 francs à M. Z... ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne les consorts D... à payer la somme de 9 000 francs à la compagnie AGP La Paternelle, la somme de 9 000 francs à la société Labourdette Suabla, la somme de 9 000 francs à la SMABTP et à la société Applications rationnelles des sols, ensemble, et la somme de 9 000 francs à M. Z... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente septembre mil neuf cent quatre-vingt-dix-huit.
