AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par l'Etablissement public d'aménagement de la ville nouvelle de Marne la Vallée "EPAMARNE", dont le siège social est ..., 77426 Marne-la-Vallée, en cassation d'un arrêt rendu le 6 octobre 1995 par la cour d'appel de Paris (2e chambre civile, section B), au profit :
1°/ de la Société d'aménagement du parc de Rentilly, dont le siège social est ... se lève, 92100 Boulogne-Billancourt,
2°/ de la SCI du Parc de Rentilly, société civile immobilière, dont le siège social est ... se Lève, 92100 Boulogne-Billancourt, défenderesses à la cassation ;
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt ;
LA COUR, en l'audience publique du 17 juin 1998, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Philippot, conseiller rapporteur, Mlle Fossereau, MM. Boscheron, Toitot, Mme Di Marino, M. Bourrelly, Mme Stéphan, MM. Peyrat, Guerrini, Dupertuys, conseillers, M. Pronier, Mme Fossaert-Sabatier, conseillers référendaires, M. Baechlin, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;
Sur le rapport de M. Philippot, conseiller, les observations de Me X... et de Me Choucroy, avocat de l'Etablissement public d'aménagement de la ville nouvelle de Marne la Vallée "EPAMARNE", de la SCP Célice et Blancpain et Soltner, avocat de la Société d'aménagement du Parc de Rentilly et de la SCI du Parc de Rentilly, les conclusions de M. Baechlin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Sur les premier et deuxième moyens, réunis :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 6 octobre 1995), que, par acte notarié du 6 mai 1992, l'Etablissement public d'aménagement de la ville nouvelle de Marne-la-Vallée (Epamarne) a, en exécution partielle d'une promesse de vente du 3 mai 1988 conclue sous la condition suspensive de l'obtention d'un permis de construire devenu définitif, vendu à la Société d'aménagement du Parc de Rentilly une propriété comprenant un château et le terrain attenant, ainsi que diverses parcelles de terre situées sur la même commune et les droits de construire y attachés qu'Epamarne "garantissait expressément" à l'acquéreur pour une superficie de 51 500 mètres carrés hors oeuvre nette;
que, par acte notarié du 7 mai 1992, la Société d'aménagement du Parc de Rentilly a cédé à la Société civile immobilière du Parc de Rentilly (SCI) les terrains et les droits de construire y attachés qu'elle a garantis dans les mêmes termes;
que l'acte de vente du 6 mai 1992 faisait état d'un permis de construire délivré le 5 février 1991, régulièrement affiché et n'ayant fait l'objet d'aucun recours dans le délai légal, ainsi que d'un permis modificatif du 9 janvier 1992 également affiché;
que le permis de construire s'est trouvé, à la suite d'un recours introduit incidemment par des tiers, retiré par le préfet qui a délivré un nouveau permis le 18 janvier 1993;
que ce permis de construire a été annulé par un jugement du tribunal administratif;
que les requêtes formées contre ce jugement ont été rejetées par une décision du 10 février 1994 rendue par la cour administrative d'appel ;
que la Société d'aménagement du Parc de Rentilly et la SCI ont assigné Epamarne pour obtenir la résolution du contrat de vente du 6 mai 1992 et, par voie de conséquence, la résolution du contrat de vente du 7 mai 1992 et des autres conventions ainsi que la réparation de leur préjudice ;
Attendu qu'Epamarne fait grief à l'arrêt de prononcer à ses torts exclusifs la résolution du contrat de vente du 6 mai 1992, de constater qu'il n'y a pas lieu de poursuivre l'exécution des autres accords, de dire que les conventions annexes sont également résolues, d'ordonner une expertise sur les conséquences financières de la résolution et de la condamner à verser une provision à la Société d'aménagement du Parc de Rentilly et à la SCI, alors, selon le moyen, "1°) qu'il n'appartient pas au juge judiciaire d'interpréter une décision administrative individuelle et, en particulier, une décision rendue par une juridiction administrative, sauf si le sens et la portée en sont évidents;
qu'en fondant, dès lors, sa décision sur l'inexistence générale et définitive du droit de construire, alors, pourtant, que la cour administrative d'appel avait exclusivement annulé un permis de construire particulier en raison d'une appréciation erronée du volume, de l'aspect extérieur, de la configuration et de la surface des constructions envisagées, l'arrêt attaqué a procédé à une interprétation de cette décision excédant ses pouvoirs et n'a pas légalement justifié sa décision au regard du principe de la séparation des autorités administratives et judiciaires;
2°) que l'arrêt qui constate que l'annulation du permis de construire procède d'une erreur manifeste d'appréciation de la situation compte tenu non seulement de la surface des constructions envisagées, mais encore de leur volume, de leur aspect extérieur et de leur configuration et, cependant, déclare qu'il résulte de la décision de la cour administrative d'appel que la construction d'une surface de 51 500 mètres carrés est interdite, quelle que soit la configuration du projet, se contredit et ne tire pas, de ses propres constatations, les conséquences qu'elles comportaient, privant ainsi sa décision de base légale au regard des articles R. 111-21 du Code de l'urbanisme et du principe de la séparation des autorités administratives et judiciaires;
3°) que toute décision de justice n'a qu'une autorité relative, d'où il suit que l'annulation par la juridiction administrative, quels qu'en soient les motifs, d'un permis de construire, n'interdit pas la délivrance d'un nouveau permis de construire et ne lie pas le juge qui aura, le cas échéant, à se prononcer sur sa légalité;
qu'en prononçant la résolution de la vente litigieuse au motif qu'en annulant le permis de construire, la juridiction administrative avait, par là même, décidé que le droit de construire une surface de 51 500 mètres carrés était définitivement inexistant et que le vendeur n'avait pas délivré les droits de construire objet de la vente, l'arrêt attaqué n'a pas légalement justifié sa décision au regard des dispositions de l'article 1351 du Code civil ;
4°) que la cour d'appel ne pouvait, dans le même temps, affirmer exactement que les droits de construire ne se confondent pas avec le permis de construire et décider que, du fait de l'annulation du permis de construire, le vendeur avait manqué à son obligation de délivrance de droits de construire un nombre déterminé de mètres carrés;
que, ce faisant, la cour d'appel a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile;
5°) que la cour d'appel ne pouvait encore, sans contradiction, reconnaître que le POS autorisait la constructibilité du nombre nécessaire de mètres carrés des terrains et décider que l'annulation d'un permis de construire déterminé consacrait le manquement du vendeur à son obligation de garantie qui portait sur les droits de construire et non sur le permis de construire;
que l'arrêt attaqué a encore violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile" ;
Mais attendu qu'ayant retenu qu'il ressortait des termes clairs de la décision irrévocable de la cour administrative d'appel, fondée sur les dispositions de l'article R. 111-21 du Code de l'urbanisme, applicable dans les lieux dotés d'un plan d'occupation des sols, que la construction de 51 500 mètres carrés ne pouvait être autorisée quelle que soit la configuration du projet, la cour d'appel a pu en déduire, sans excéder ses pouvoirs, par motifs propres et adoptés, sans se contredire, que la constructibilité de 51 500 mètres carrés de surface hors oeuvre nette sur les terrains vendus n'existait pas, que dès lors, Epamarne n'avait pas délivré les droits de construire qu'il avait cédés et garantis et que cette inexécution bouleversant l'équilibre économique du contrat conclu le 6 mai 1992, justifiait sa résolution aux torts et griefs d'Epamarne et l'anéantissement des contrats qui y étaient liés ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le troisième moyen :
Attendu qu'Epamarne fait grief à l'arrêt d'ordonner une expertise aux fins de déterminer le préjudice subi par la Société d'aménagement du Parc de Rentilly et la SCI du fait de la résolution de la vente et les conséquences financières de celle-ci à la charge d'Epamarne et d'allouer une provision à ces sociétés, alors, selon le moyen, "qu'il résulte des articles 1147 et 1148 du Code civil qu'il n'y a lieu à aucuns dommages-intérêts lorsque l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut être imputée au vendeur, en particulier lorsque le débiteur a été empêché de donner ce à quoi il s'était obligé par suite d'un événement de force majeure ou du fait d'un tiers;
que, dès lors, en déclarant que, même en cas d'un événement de force majeure ou du fait d'un tiers, l'inexécution de la vente justifiait la condamnation du vendeur à des dommages-intérêts, sans se prononcer sur le point de savoir si l'annulation du permis de construire et les conséquences qui en découlaient ne constituaient pas un événement de force majeure ou la concrétisation d'un risque accepté par l'acquéreur, ainsi que l'y invitaient les conclusions d'appel, l'arrêt attaqué n'a pas légalement justifié sa décision au regard des dispositions précitées" ;
Mais attendu qu'ayant relevé que, dans ses conclusions, Epamarne soutenait que la résolution ne lui était pas imputable et qu'il avait agi avec diligence pour l'obtention d'un permis et la réalisation d'un programme, la cour d'appel, qui a retenu que selon l'acte notarié du 6 mai 1992, Epamarne avait vendu à la Société d'aménagement du Parc de Rentilly des terrains et les droits de construire y attachés "que le vendeur garantissait expressément à l'acquéreur pour une superficie de 50 000 mètres carrés hors oeuvre nette de plancher à usage d'hôtel et de bureaux, ainsi que 1 500 mètres carrés à usage de restaurant inter-entreprises" et qu'Epamarne n'avait pas délivré les droits de construire ainsi cédés et garantis, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision de ce chef ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne l'EPAMARNE aux dépens ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize juillet mil neuf cent quatre-vingt-dix-huit.
