AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par Mme Takouhi Y..., demeurant ..., en cassation d'un arrêt rendu le 20 juin 1995 par la cour d'appel de Paris (2ème chambre, section A), au profit :
1°/ du Cabinet Vassiliades, société à responsabilité limitée, dont le siège est ...,
2°/ de M. Alain X..., demeurant ...,
3°/ du syndicat des copropriétaires du ..., agissant par son syndic le Cabinet Mihran, dont le siège est ..., défendeurs à la cassation ;
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;
LA COUR, en l'audience publique du 17 juin 1998, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Guerrini, conseiller rapporteur, Mlle Fossereau, MM. Boscheron, Toitot, Mme Di Marino, M. Bourrelly, Mme Stéphan, MM. Peyrat, Dupertuys, Philippot, conseillers, M. Pronier, Mme Fossaert-Sabatier, conseillers référendaires, M. Launay, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;
Sur le rapport de M. Guerrini, conseiller, les observations de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de Mme Y..., de Me Choucroy, avocat du Cabinet Vassiliades et de M. X..., de la SCP Célice, Blancpain et Soltner, avocat du syndicat des copropriétaires du ..., les conclusions de M. Launay, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Sur le premier moyen :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 20 juin 1995), que Mme Y... est propriétaire de lots de copropriété au cinquième étage d'un immeuble, avec, pour l'un de ces lots, droit de jouissance d'un cabinet d'aisances au septième étage;
que le 4 février 1988, une assemblée générale de copropriété a adopté une résolution par laquelle elle a décidé de vendre à M. X..., déjà propriétaire de divers lots, des parties communes du septième étage;
que, par acte du 20 décembre 1991, M. X... a vendu à la société Cabinet Vassiliades le lot n° 34, ainsi que les autres lots dont il était propriétaire au septième étage;
que, par acte du même jour, le syndicat des copropriétaires a vendu à cette société les parties communes du septième étage, objet de la résolution du 4 février 1988;
que Mme Y... a assigné M. X..., le syndicat des copropriétaires et la société Cabinet Vassiliades pour faire constater qu'une vente était régulièrement intervenue le 8 février 1988 entre elle-même et M. X... portant sur le lot n° 34, annuler la vente de ce lot consentie à la société Cabinet Vassiliades et subsidiairement annuler la vente des parties communes ;
Attendu que Mme Y... fait grief à l'arrêt de dire que la vente du lot n° 34 entre elle-même et M. X... n'est pas parfaite, alors, selon le moyen, "1°) qu'aux termes de l'article 1583 du Code civil, la vente est parfaite entre les parties et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur dès qu'on est convenu de la chose et du prix;
que la cour d'appel qui a constaté qu'il est mentionné dans le procès-verbal de la réunion de l'assemblée générale des copropriétaires du 4 février 1988 qu'après une longue discussion, les copropriétaires s'étaient mis d'accord pour céder à M. X... différentes parties communes et que Mme Y... avait "accepté de donner son accord à ces ventes de parties communes à la condition que M. X... lui vende le lot n° 34 au sixième étage dont il est propriétaire" et que "cette transaction est acceptée de part et d'autre moyennant le prix de 54 000 francs mais avec suppression du droit à la jouissance du WC commun du septième étage pour le lot n° 34", constatations d'où il s'évinçait que M. X... et Mme Y... étaient convenus de la chose vendue et de son prix mais qui a néanmoins décidé que la vente n'était pas parfaite, faute pour l'accord des parties d'être constaté dans un acte répondant aux exigences de l'article 1341 du Code civil a, en statuant ainsi, violé, par refus d'application, la disposition susvisée, et par fausse application, l'article 1341 du Code civil;
2°) que conformément à l'article 1347 du Code civil, un écrit qui n'est pas l'oeuvre de la personne à qui on l'oppose, ne constitue un commencement de preuve par écrit que si celle-ci se l'est approprié par ratification ultérieure;
que la cour d'appel qui, pour décider que n'était pas établie la vente formée entre M. X... et Mme Y... s'est déterminée par le fait que les énonciations du procès-verbal de l'assemblée générale du 4 février 1988 relatives à l'acceptation, par Mme Y..., des ventes de parties communes à M. X... à la condition que celui-ci lui cède le lot n° 34 et ce pour un prix de 54 000 francs ne constituerait pas un commencement de preuve par écrit mais qui s'est abstenue de rechercher, comme Mme Y... dans ses conclusions l'y invitait, si le fait que M. X... réalise l'acquisition de parties communes, réalisation suspendue à la vente, par lui, du lot n° 34 à Mme Y..., ne constituait pas la ratification, par M. X... de l'accord mentionné par le procès-verbal d'assemblée générale a, en statuant ainsi, privé sa décision de base légale au regard de la disposition susvisée;
3°) que Mme Y... ayant produit aux débats un courrier du cabinet Vassiliades en date du 11 mars 1992 la mettant en demeure de libérer sous 48 heures le lot n° 34 dont il s'était porté acquéreur, la cour d'appel ne pouvait, pour dire que M. X... n'avait pas confirmé l'accord relatif à la vente à Mme Y... du lot n° 34 enregistré dans le procès-verbal de l'assemblée générale du 4 février 1988, retenir que Mme Y... n'établissait pas avoir pris possession de ce local;
que la cour d'appel qui, pour dire non confirmé par M. X... l'accord donné sur la vente à Mme Y... du lot n° 34, a retenu que la remise du lot n° 34 par M. X... n'était pas établie par Mme Y..., a, en statuant ainsi, méconnu une pièce versée aux débats, déterminante pour l'issue du litige et violé l'article 1315 du Code civil" ;
Mais attendu qu'ayant constaté que le procès-verbal de l'assemblée générale du 4 février 1988 n'avait été ni écrit ni signé ou même dicté par M. X..., et avait été établi par le syndic ou son préposé, lequel, en qualité de secrétaire de séance, était le mandataire du syndicat des copropriétaires mais non de chacun des copropriétaires en l'absence de mandat donné en ce sens, la cour d'appel qui, ayant effectué la recherche prétendument omise, a relevé, par une interprétation souveraine des éléments de preuve soumis à son examen et sans être tenue de s'expliquer sur la portée qu'elle accordait à chacun d'eux, que Mme Y..., qui n'établissait pas s'être trouvée en possession du lot n° 34 avec l'accord de M. X..., ne justifiait pas de la ratification de fait par ce dernier de la vente par elle alléguée et qu'une telle ratification ne pouvait résulter de l'occupation des parties communes que celui-ci avait acquises de la copropriété en application de la résolution de l'assemblée générale, en a exactement déduit que le procès-verbal invoqué ne pouvait valoir commencement de preuve par écrit d'un accord dont M. X... contestait l'existence ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le second moyen :
Vu l'article 1179 du Code civil ;
Attendu que pour débouter Mme Y... de sa demande d'annulation de la vente des parties communes, l'arrêt retient que celle-ci ne saurait demander la nullité d'une vente intervenue conformément à la dixième résolution votée à l'unanimité à l'assemblée générale du 4 février 1988 devenue définitive, vente à laquelle elle n'était pas partie ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si, comme le soutenait Mme Y..., la validité de la vente projetée des parties communes du septième étage entraînant privation du droit de jouissance sur le cabinet d'aisances commun qu'elle tenait tant de son acte d'acquisition que du règlement de copropriété, n'était pas subordonnée à son accord personnel, accord qui n'avait été donné que sous la condition suspensive de la cession à son profit du lot n° 34 appartenant à M. X..., la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté Mme Y... de sa demande en annulation de la vente des parties communes, l'arrêt rendu le 20 juin 1995, entre les parties, par la cour d'appel de Paris;
remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles ;
Condamne le syndicat des copropriétaires du ... aux dépens ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize juillet mil neuf cent quatre-vingt-dix-huit.
