AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par :
1°/ la société Castorama, société anonyme, dont le siège est ...,
2°/ la société Briker, dont le siège est ..., en cassation d'un arrêt rendu le 27 septembre 1994 et d'un arrêt rendu le 7 octobre 1996 par la cour d'appel d'Angers (1re chambre, section A), au profit de la société FFVH, dont le siège est ..., défenderesse à la cassation ;
Les demanderesses invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les sept moyens de cassation annexés au présent arrêt ;
LA COUR, en l'audience publique du 3 juin 1998, où étaient présents : M. Beauvois, président, Mme Stéphan, conseiller rapporteur, Mlle Fossereau, MM. Boscheron, Toitot, Mme Di Marino, MM. Bourrelly, Peyrat, Guerrini, Dupertuys, Philippot, conseillers, M. Pronier, Mme Fossaert-Sabatier, conseillers référendaires, M. Weber, avocat général, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
Sur le rapport de Mme Stéphan, conseiller, les observations de la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat de la société Castorama et de la société Briker, de la SCP Defrenois et Levis, avocat de la société FFVH, les conclusions de M. Weber, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant exactement retenu que la restitution des lieux, par suite de la résolution du contrat, consistait à les rendre dans l'état où ils avaient été remis à la société Briker, et constaté que cette société n'avait finalement exécuté que des travaux de démolition, et que bien que le gros oeuvre du bâtiment soit resté en bon état, les travaux de remise en état des lieux concernaient non seulement le second oeuvre mais aussi le gros oeuvre, la cour d'appel, qui a souverainement écarté la référence de l'expert à l'article 12 du bail comme étant inutile, a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Sur le troisième moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté que les démolitions non suivies de réaménagement s'étaient avérées inutiles en même temps que préjudiciables à la société Foncière financière Victor Hugo (FFVH), en laissant les locaux ouverts et dégradés, inaptes à servir tant à l'usage envisagé qu'à l'usage ancien, et que la société Briker avait interrompu ses travaux sans aucun préavis alors que la société FFVH s'efforçait encore de poursuivre l'exécution du contrat, la cour d'appel a, sans dénaturation ni violation de l'autorité de la chose jugée par l'arrêt du 27 septembre 1994, légalement justifié sa décision de ce chef ;
Sur le quatrième moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu que, si la rupture du contrat de bail était imputable aux deux parties, et par suite la perte de l'autorisation de la Commission départementale de l'urbanisme commercial (CDUC) malgré la conclusion de la convention du 22 mai 1992 de durée limitée, l'examen des torts respectifs des parties révélait que la part de responsabilité de la société Castorama était la plus importante du fait de son changement d'attitude, la cour d'appel, qui a souverainement évalué la part de responsabilité de chacune des parties, a, sans dénaturation, légalement justifié sa décision de ce chef ;
Sur le cinquième moyen, ci-après annexé :
Attendu, d'une part, que les sociétés Briker et Castorama n'ont pas produit les conclusions de la société FFVH sur lesquelles elles fondent leur grief et que le quatrième moyen étant rejeté, la demande de cassation par voie de conséquence est devenue sans portée ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu que la société FFVH n'aurait pas eu à assumer les travaux de reprise des dégradations commises avant qu'elle ait clôturé les locaux si le contrat avait été exécuté et si les travaux de démolition réalisés par les sociétés Briker et Castorama n'avaient pas laissé les locaux ouverts, la cour d'appel a pu mettre à la charge de ces sociétés une partie des travaux de reprise ;
D'où il suit que, pour partie irrecevable, le moyen n'est pas fondé pour le surplus ;
Sur les sixième et septième moyens, réunis, ci-après annexés :
Attendu qu'ayant constaté, dans le souci d'une bonne administration de la justice, que la question de l'indemnisation des travaux des voies d'accès devait être jugée en même temps que celle de l'indemnisation pour perte de l'autorisation de la CDUC, et décidé, dans l'exercice de son pouvoir discrétionnaire, de surseoir à statuer sur cette dernière demande jusqu'à l'issue de la procédure administrative en cours relative à cette autorisation, la cour d'appel a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Mais sur le deuxième moyen :
Vu l'article 1134 du Code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Angers, 7 octobre 1996), que la société FFVH a, par acte du 5 juillet 1991, donné à bail pour neuf ans à la société Briker un immeuble à usage commercial avec une surface extérieure attenante;
que le bail devait commencer à courir le jour de la réalisation par le bailleur d'une entrée et sortie sous la rocade routière, au plus tard le 15 mars 1992;
que la société Briker a entrepris de démolir les cloisons intérieures du bâtiment, utilisé jusqu'en mai 1990 pour l'exploitation d'une galerie marchande, avant transformation complète des locaux pour les besoins de son activité;
qu'en novembre 1991, elle est devenue la filiale de la société Castorama et que, peu de temps après, elle a arrêté ses travaux au stade de la démolition;
que la société FFVH, qui avait commencé les travaux sur les voies d'accès au site en décembre 1991, les a suspendus en mars 1992;
que les sociétés Briker et Castorama l'ont assignée pour faire prononcer la résiliation judiciaire du bail;
que, par arrêt du 27 septembre 1994, la résiliation du contrat a été prononcée aux torts réciproques des parties;
qu'une expertise a été ordonnée sur les divers chefs de préjudice invoqués par l'une et l'autre des parties ;
Attendu que, pour condamner les sociétés Briker et Castorama à payer à la société FFVH une certaine somme pour le recloisonnement des locaux contre justification, dans le délai de cinq ans, de la mise en oeuvre effective de ce recloisonnement après délivrance des autorisations administratives nécessaires, l'arrêt retient que la lettre du 9 juillet 1991, par laquelle la société FFVH disait renoncer au départ de la société Briker à la remise en état des locaux sous leur forme actuelle de cloisonnement en galerie marchande, qui se référait au contrat de bail signé quelques jours plus tôt, avait été à l'évidence rédigée dans l'idée que ce contrat allait s'exécuter et non dans la perspective de sa résolution ;
Qu'en statuant ainsi, tout en constatant que les termes de cette lettre laissaient entendre que la question du mode de restitution des locaux avait été débattue entre les parties, que la formule de la galerie commerciale avait échoué après trois ans d'activité et qu'elle n'était plus envisagée, que le principe de la restitution "en entier" ne pouvait aboutir qu'à des absurdités comme celle d'accorder le rétablissement d'une galerie marchande en 46 compartiments qui ne serait d'aucune utilité pour une nouvelle location et qui, à la limite, devrait être de nouveau démolie si elle était reconstituée, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ;
Et attendu qu'aucun grief n'est dirigé contre l'arrêt rendu le 27 septembre 1994 par la cour d'appel d'Angers ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi, en ce qu'il est dirigé contre l'arrêt rendu le 27 septembre 1994 par la cour d'appel d'Angers ;
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné in solidum les sociétés Briker et Castorama à payer à la société Foncière financière Victor Hugo (FFVH) la somme de 2 181 913 francs au titre du recloisonnement des locaux, l'arrêt rendu le 7 octobre 1996, entre les parties, par la cour d'appel d'Angers;
remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rennes ;
Laisse à chacune des parties la charge de ses propres dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de la société FFVH ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier juillet mil neuf cent quatre-vingt-dix-huit.
