AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé :
1°/ M. Guy Y..., demeurant ...,
2°/ Mme Marie-Angèle X..., épouse Le Stunff, demeurant ..., en cassation d'un arrêt rendu le 21 novembre 1995 par la cour d'appel de Paris (6e chambre, section A), au profit de M. François Z..., demeurant ..., défendeur à la cassation ;
Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;
LA COUR, en l'audience publique du 4 juin 1998, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Toitot, conseiller rapporteur, Mlle Fossereau, M. Boscheron, Mme Di Marino, M. Bourrelly, Mme Stéphan, MM. Peyrat, Guerrini, Dupertuys, Philippot, conseillers, M. Pronier, Mme Fossaert-Sabatier, conseillers référendaires, M. Weber, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;
Sur le rapport de M. Toitot, conseiller, les observations de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat des époux Y..., de Me Baraduc-Benabent, avocat de M. Z..., les conclusions de M. Weber, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Sur les deux moyens, réunis :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 21 novembre 1995), que des décisions judiciaires ont déclaré que le logement appartenant à M. Z... et donné à bail aux époux Y..., était soumis aux dispositions générales de la loi du 1er septembre 1948, puis fixé la surface corrigée en catégorie II B;
qu'au cours d'une autre procédure, le bailleur et les locataires ayant transigé, sont convenus d'établir un bail "de huit ans" ;
que M. Z... a proposé aux preneurs un contrat de location en application de l'article 28 de la loi du 23 décembre 1986, puis les a assignés, à défaut d'accord, en fixation du nouveau loyer ;
Attendu que les époux Y... font grief à l'arrêt d'accueillir la demande, alors, selon le moyen, "1°) que le bailleur ne peut proposer à son locataire, titulaire d'un bail dont le loyer est fixé conformément aux dispositions du chapitre III de la loi du 1er septembre 1948, un nouveau bail de huit ans, conformément à l'article 28 de la loi du 23 décembre 1986, que si, à la date de la proposition, le local a été classé en sous-catégorie II-B ou II-C par une décision de justice exécutoire;
qu'en l'espèce, les locaux n'ayant été classés en sous-catégorie II-B que par un arrêt de la cour d'appel de Paris du 22 octobre 1992, le bailleur ne pouvait, le 8 avril 1992, proposer aux locataires un nouveau bail régi par les dispositions de la loi du 23 décembre 1986;
qu'en estimant le contraire, pour déclarer la proposition régulière, la cour d'appel a violé l'article 28 de la loi du 23 décembre 1986 ;
2°) que le classement des locaux, par une décision de justice, en sous-catégorie II-B ou II-C n'a pas un caractère déclaratif, mais constitutif ;
qu'il s'ensuit que la décision prise le 22 octobre 1992 par la cour d'appel de Paris ne pouvait rétroagir;
qu'en déclarant que l'arrêt du 22 octobre 1992 avait un effet rétroactif, la cour d'appel a statué par un motif erroné, et a violé l'article 28 de la loi du 23 décembre 1986;
3°) que le fait que les locataires aient accepté, selon procès-verbal de conciliation du 27 février 1992, l'établissement d'un bail de huit ans sans autre précision et qu'ils aient accepté, par lettre du 3 juin 1992, le principe de l'établissement d'un nouveau bail sur l'affirmation du bailleur d'un classement du local en catégorie II-B, n'est pas de nature à caractériser légalement leur renonciation à se prévaloir de l'irrégularité de la proposition d'un nouveau bail intervenu avant le classement définitif du local par une décision de justice;
qu'en estimant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil;
4°) qu'aux termes de l'article 31 de la loi du 23 décembre 1986, texte d'ordre public, le bailleur, qui propose au locataire un nouveau bail soumis aux dispositions de cette loi, doit notifier, à peine de nullité de la proposition de contrat, la liste des références ayant servi à déterminer le prix proposé;
que le décret n° 90-781 du 31 août 1990 précise que les références mentionnent, pour chacune d'entre elles, le nom de la rue et la dizaine de numéros où se situe l'immeuble;
qu'en l'espèce, la proposition du 8 avril 1992 ne mentionnait pas la dizaine de numéros des trois immeubles de référence situés rue Guynemer, ce qu'admet l'arrêt attaqué ;
que la notification de la liste de références ayant servi à la détermination du loyer proposé, comprenant toutes les indications prévues par le décret du 31 août 1990, étant prévue à peine de nullité de la proposition de contrat, le défaut des précisions susvisées devait entraîner la nullité de la proposition du 8 avril 1992, sans que les locataires aient à prouver l'existence d'un grief;
qu'en estimant le contraire, la cour d'appel a violé les articles 31 de la loi du 23 décembre 1986 et 1er et 5 du décret du 31 août 1990;
5°) que la notification de la liste de références comprenant les indications prévues par le décret du 31 août 1990 étant une condition de validité de la proposition de contrat, le défaut des indications nécessaires à cette validité ne saurait être analysé en une nullité de procédure nécessitant la preuve d'un grief;
qu'en estimant le contraire, la cour d'appel a violé, par fausse application, l'article 114 du nouveau Code de procédure civile" ;
Mais attendu, d'une part, que le classement d'un logement en catégorie ou sous-catégorie n'étant pas fixé uniquement par décision judiciaire, la cour d'appel, qui a relevé que les locaux avaient été classés en catégorie II-B, selon le rapport d'expertise du 20 janvier 1992, lorsque les parties sont convenues le 27 janvier 1992, de l'établissement du bail de "huit ans", a souverainement retenu que cet accord supposait l'acceptation de la catégorie proposée par l'expert et en a déduit exactement que la proposition pouvait être faite dès le 8 avril 1992 ;
Attendu, d'autre part, que l'absence de mention, dans les références servant à déterminer le loyer, de la dizaine de numéros où se situe l'immeuble, constituant un vice de forme soumis au régime de nullité des actes de procédure, la cour d'appel, qui a constaté, par motifs propres et adoptés, que les époux Y... n'alléguaient pas un grief causé par l'omission, a retenu, à bon droit, que la proposition n'était pas nulle ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les époux Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne les époux Y..., ensemble, à payer à M. Z... la somme de 9 000 francs ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier juillet mil neuf cent quatre-vingt-dix-huit.
