AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par M. Bernard Y..., demeurant Le Berkeley, ..., et ..., en cassation d'un arrêt rendu le 14 mars 1996 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (4e chambre civile, section A), au profit :
1°/ de la société civile immobilière Saint-Pierre, dont le siège est ...,
2°/ du syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Berkeley, dont le siège est ..., pris en la personne de son syndic en exercice, le Cabinet Guasco, dont le siège est Le Masséna, ..., défendeurs à la cassation ;
Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt ;
LA COUR, en l'audience publique du 7 avril 1998, où étaient présents : M. Beauvois, président, Mme Stéphan, conseiller rapporteur, Mlle Fossereau, MM. Boscheron, Toitot, Mme Di Marino, MM. Bourrelly, Peyrat, Guerrini, Dupertuys, Philippot, conseillers, Mme Fossaert-Sabatier, conseiller référendaire, M. Weber, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;
Sur le rapport de Mme Stéphan, conseiller, les observations de Me Choucroy, avocat de M. Y..., de Me Cossa, avocat du syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Berkeley, de la SCP Guiguet, Bachellier et Potier de La Varde, avocat de la société civile immobilière Saint-Pierre, les conclusions de M. Weber, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Sur les deux premiers moyens, réunis :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 14 mars 1996), que la société civile immobilière Saint-Pierre (la SCI), propriétaire de différents lots dans un immeuble en copropriété, a donné à bail, pour neuf ans, à M. X... le lot 77 à usage commercial, pour qu'il y exploite une activité de bar-snack-glacier et, par un autre acte notarié daté du même jour, les lots 71, 75 et 76 constituant des emplacements de garage, contigus au lot 77, pour une durée d'un an, renouvelable;
que les deux baux ont donné lieu à perception de loyers distincts;
que M. X... a, en avril 1988, cédé son fonds de commerce à M. Y..., avec le droit au bail portant sur le lot 77;
que M. Y... est, par ailleurs, devenu locataire, selon bail verbal, des lots 71, 75 et 76;
qu'en 1990, désirant à son tour céder le fonds de commerce, il a demandé l'agrément de la bailleresse pour céder son droit au bail portant sur le lot 77 mais également sur les lots 71, 75 et 76;
que la bailleresse n'ayant accepté la cession du droit au bail que pour le lot 77 et lui ayant fait sommation de restituer les trois emplacements de garage, M. Y... l'a assignée pour faire juger que les lots 71, 75 et 76, transformés en cuisine-laboratoire et réserve, constituaient des locaux accessoires indispensables à son exploitation ;
que la SCI a appelé en la cause le syndicat des copropriétaires de l'immeuble pour qu'il soit condamné à faire respecter le règlement de copropriété, sous astreinte;
que celui-ci a, reconventionnellement, sollicité la condamnation de la SCI et de son locataire à remettre les lieux en état, sous astreinte ;
Attendu que M. Y... fait grief à l'arrêt de dire que le bail portant sur les lots 71, 75 et 76 n'avait pas été conclu dans le but d'échapper aux dispositions du décret du 30 septembre 1953 et que les lieux ne pouvaient être qualifiés de locaux accessoires protégés par le même décret, alors, selon le moyen, "1°) que l'auteur de M. Y... reconnaissait non seulement dans sa réponse à la sommation interpellative du 6 juillet 1990 avoir procédé à des aménagements dans les locaux litigieux, mais précisait en outre que ces travaux avaient été réalisés avec l'accord du bailleur, au vu et au su de ce dernier ainsi que de la copropriété, sans pouvoir faire de la restauration afin que les odeurs ne nuisent pas à la copropriété;
qu'en ne retenant que les déclarations de l'auteur de M. Y... quant à son initiative dans la réalisation des agencements et en affirmant qu'il n'était pas établi que ces aménagements aient été réalisés au vu et au su du bailleur, la cour d'appel a méconnu le principe de l'indivisibilité de l'aveu et violé l'article 1356 du Code civil;
2°) que les dénégations du bailleur relativement à l'édification d'une cloison complète dès 1982 n'étaient intervenues que tardivement et en contradiction avec la thèse soutenue en première instance comme le relevait M. Y... dans ses conclusions en réplique et se trouvaient en outre démenties par la réponse de l'auteur de M. Y... à la sommation interpellative;
qu'en fondant sa décision sur les dernières assertions non établies de la partie concernée, sans même rechercher ainsi qu'elle y était tenue si lesdites assertions ne se trouvaient pas démenties par ses précédentes affirmations et les pièces versées aux débats, la cour d'appel a violé les articles 455 et 458 du nouveau Code de procédure civile;
3°) qu'il a déjà été démontré dans la première branche du premier moyen que ce n'est qu'au prix de la violation de l'article 1356 du code civil que la cour d'appel a pu juger que la preuve du consentement du bailleur à la réalisation des aménagements réalisés par l'auteur de M. Y... n'était pas rapportée, si bien qu'en reprenant une nouvelle fois ce moyen, la cour d'appel a encore violé l'article 1356 du Code civil;
4°) que la bailleresse n'avait jamais prétendu dans ses écritures que le bail commercial ne prévoyait pas la fabrication artisanale de glaces, mais se contentait d'alléguer que la suppression du laboratoire de fabrication de glaces ne compromettait pas l'exploitation du fonds;
qu'en fondant sa décision sur les énonciations du bail concernant l'activité exercée dans les lieux loués sans recueillir auparavant les observations des parties, la cour d'appel a méconnu les droits de la défense et le principe du contradictoire posé par l'article 16 du nouveau Code de procédure civile" ;
Mais attendu, qu'ayant souverainement retenu, d'une part, que la signature de deux contrats distincts portant la même date ne démontrait pas que les différents lots avaient été loués pour permettre la création du fonds de commerce sur toute la superficie des locaux loués, d'autre part, qu'il n'était pas établi que les aménagements réalisés par le précédent locataire l'avaient été au vu et au su du bailleur, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a, sans se fonder sur un aveu judiciaire et sans violer le principe de la contradiction, légalement justifié sa décision de ce chef ;
Sur le troisième moyen :
Attendu que M. Y... fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande du syndicat des copropriétaires tendant à la remise en état des lots 71, 75 et 76 alors, selon le moyen : "que la copropriété ne peut demander la remise en état des lieux à la suite des travaux entrepris par un copropriétaire sur son lot privatif qu'autant que lesdits travaux sont contraires à la destination de l'immeuble et portent atteinte aux droits des autres copropriétaires;
qu'en la présente espèce, la cour d'appel a fait droit à la demande en se contentant de relever que les modifications opérées contrevenaient à la destination de l'immeuble, mais sans caractériser la moindre atteinte aux droits des autres copropriétaires;
que, ce faisant, elle a violé l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965" ;
Mais attendu qu'ayant constaté, par motifs propres et adoptés, que les trois lots 71, 75 et 76 étaient définis, dans le règlement de copropriété, comme des locaux à usage de garage alors qu'ils étaient en réalité utilisés comme cuisine et laboratoire à glaces, et retenu que les modifications opérées contrevenaient à la destination de l'immeuble, la cour d'appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision de ce chef ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne M. Y... à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Berkeley la somme de 9 000 francs ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept mai mil neuf cent quatre-vingt-dix-huit.
