AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par Mme Eliane X..., demeurant ..., en cassation d'un arrêt rendu le 5 avril 1996 par la cour d'appel de Paris (2ème chambre, section B), au profit :
1°/ de M. Jacques A..., demeurant ...,
2°/ de Mme Monique B... de la Marnière veuve Y..., demeurant ..., défendeurs à la cassation ;
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;
LA COUR, en l'audience publique du 24 février 1998, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Bourrelly, conseiller rapporteur, Mlle Fossereau, MM. Boscheron, Toitot, Mmes Di Marino, Stéphan, MM. Peyrat, Guerrini, Dupertuys, Philippot, conseillers, M. Pronier, Mme Fossaert-Sabatier, conseillers référendaires, M. Sodini, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;
Sur le rapport de M. Bourrelly, conseiller, les observations de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de Mme X..., de Me Foussard, avocat de M. A..., les conclusions de M. Sodini, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 5 avril 1996), qu'ayant reçu le 1er avril 1993, avec une lettre, l'informant du projet de vente à M. A..., pour le prix de 1 800 000 francs, de l'appartement qu'elle tenait à bail, un projet d'acte de renonciation à acquérir le bien, Mme X... a, le 8 avril 1993, par lettre adressée au notaire, accusé réception des pièces, et dit vouloir procéder à l'acquisition;
qu'elle a reçu le 15 avril 1993 de la propriétaire, Mme Y..., au rappel de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975, la notification d'un projet de vente, à M. Z..., de l'appartement pour le prix de 2 400 000 francs, outre la charge de la commission de l'agent immobilier;
que Mme X... a écrit le 11 mai 1993 à Mme Y... qu'un accord avait eu lieu sur la vente, qu'il n'était plus possible de modifier;
qu'informée le 27 mai 1993, que la vente allait être régularisée au profit de M. Z..., Mme X... a, le 2 juin 1993, réitéré les termes de sa lettre précédente;
que la vente de l'appartement pour le prix de 2 400 000 francs outre, à la charge de M. Z..., le paiement d'une commission à l'agent immobilier, a donné lieu le 13 juin 1993, à l'établissement d'un acte notarié;
que Mme X... a assigné Mme Y... aux fins de faire juger que la vente était parfaite pour le prix de 1 800 000 francs, subsidiairement pour le prix de 2 400 000 francs, sans que soit due aucune commission;
qu'avisée, par la suite, de la vente conclue au prix de 2 400 000 francs, outre une commission de 250 000 francs, elle a assigné M. Z... aux fins de se faire déclarer substituée à lui ;
Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de la débouter de sa demande de régularisation, à son profit, de la vente, pour le prix de 2 400 000 francs, de l'appartement dont elle était locataire, alors, selon le moyen, "1°) que le bailleur doit, à peine de nullité, faire connaître à son Iocataire préalablement à la conclusion de toute vente, son intention d'aliéner et l'informer de son droit de préemption dans les termes de l'article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975;
que Mme X... faisait valoir que Mme Y... avait vendu l'appartement dont elle était locataire à M. Z... "selon compromis" de vente définitif, comme n'étant pas soumis à une condition suspensive, en date du 5 février 1993, tandis que la notification n'avait eu lieu à son égard que le 15 avril suivant, de sorte que la vente était entachée de nullité;
qu'en décidant, que le fait qu'un "compromis" ait été conclu antérieurement à la notification de l'offre était indifférent à la solution du litige, sans rechercher si le "compromis" dont faisait état Mme X..., ne valait pas vente et n'était pas intervenu antérieurement à toute notification, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du texte susvisé.;
2°) que Mme X... avait tout d'abord expressément accepté l'offre résultant de la lettre du 26 mars 1993, que le fils de la bailleresse lui avait remise en main propre contre reçu, qu'elle avait ensuite expressément accepté l'offre notifiée le 15 avril 1993, pour un prix de 2 400 000 francs dans une lettre du 11 mai 1993, en ces termes : "pour conserver mon droit à acquérir l'appartement en question, 'j'accepte à titre expressement conservatoire votre offre sur la base de 2 400 000 francs, sous l'expresse réserve que ma première acceptation (...) pour 1 800 000 francs s'avère nulle (...)";
qu'en décidant que Mme X... n'avait pas accepté purement et simplement, l'offre de vente de Mme Y..., et que cette dernière avait en conséquence valablement vendu l'appartement litigieux à M. Z..., la cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil, ensemble l'article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975;
3°) que l'obligation est conditionnelle lorsqu'on la fait dépendre d'un événement futur et incertain;
que la cour d'appel a considéré que l'offre résultant du courrier du 26 mars 1993, n'avait aucune existence, ce dont Mme X... avait pu immédiatement se convaincre;
qu'en décidant cependant que l'acceptation de la seconde offre, faite sous la réserve de la nullité de la première, n'était pas valable comme étant conditionnelle, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations dont il résultait que, compte tenu de la nullité manifeste de la première offre, la seconde était nécessairement valablement et immédiatement acceptée, et a violé les articles 1168 et 1134 du Code civil, ensemble l'article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975" ;
Mais attendu qu'ayant constaté que les termes de la lettre du 11 mai 1993 n'exprimaient qu'un accord purement conservatoire, donné sous condition, la cour d'appel, qui a retenu qu'il n'en résultait pas une acceptation pure et simple de l'offre de vente, et a relevé que le locataire n'avait donc pas accepté l'offre au prix de 2 400 000 francs dans le délai légal et qu'antérieure à la notification de l'offre, la conclusion d'un "compromis" était indifférente à la solution du litige, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne Mme X... à payer à M. Z... la somme de 9 000 francs ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier avril mil neuf cent quatre-vingt-dix-huit.
