AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par la société civile immobilière (SCI) de la Pajotterie, dont le siège est ..., en cassation d'un arrêt rendu le 22 mars 1996 par la cour d'appel de Versailles (3e chambre), au profit :
1°/ de M. Claude Z..., demeurant ...,
2°/ de Mme Nicole X..., prise en qualité de mandataire-liquidateur de la société Groupe français de conseil financier (GFCF), domiciliée ..., défendeurs à la cassation ;
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;
LA COUR, en l'audience publique du 25 février 1998, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Pronier, conseiller référendaire rapporteur, Mlle Fossereau, MM. Boscheron, Toitot, Mme Di Marino, M. Bourrelly, Mme Stéphan, MM. Peyrat, Guerrini, Philippot, conseillers, Mme Fossaert-Sabatier, conseiller référendaire, M. Sodini, avocat général, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
Sur le rapport de M. Pronier, conseiller référendaire, les observations de la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat de la société civile immobilière (SCI) de la Pajotterie, de la SCP de Chaisemartin et Courjon, avocat de M. Z..., les conclusions de M. Sodini, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 22 mars 1996), que, suivant un acte du 21 avril 1990 établi avec le concours de M. Z..., agent immobilier, la société civile immobilière de la Pajotterie (SCI) a vendu à la société Groupe français de conseil financier (GFCF), ou à toute personne qu'elle entendra se susbtituer, un immeuble à usage de bureaux moyennant le prix de 3 000 000 de francs sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt avant le 23 mai 1990;
qu'estimant que la vente ne s'était pas réalisée du fait de la SCI, qui s'était refusée à régulariser l'acte authentique, M. Z... a assigné la SCI et la GFCF en paiement d'une certaine somme à titre de dommages-intérêts ;
Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande, alors, selon le moyen, "1 ) que la défaillance de la condition suspensive à la date fixée pour sa réalisation entraîne la caducité de la convention et prive l'intermédiaire de toute rémunération;
que si celui-ci peut requérir sur le fondement délictuel une indemnité compensatrice, c'est à la charge de prouver la faute d'une des parties à l'acte, en relation de cause à effet avec le dommage;
qu'ayant constaté en l'espèce qu'à la date du 23 mai 1990, fixée pour la réalisation de la condition suspensive stipulée, relative au financement de l'opération, l'acquéreur n'avait pas rempli les obligations pesant sur lui à cet égard, la cour d'appel ne pouvait considérer comme constitutif d'une faute en relation de cause à effet avec le dommage le fait pour le vendeur de n'avoir pas encore sollicité l'autorisation de changement de destination des lieux;
qu'en refusant de constater la caducité de la vente au 23 mai 1990, indépendamment de toute faute de la société civile immobilière de la Pajotterie, la cour d'appel a violé l'article 1176 du Code civil, ensemble l'article 1382 dudit Code;
2 ) que la société civile immobilière de la Pajotterie faisait valoir dans ses conclusions d'appel qu'en réalité, l'acquéreur, la société GFCF, n'avait jamais déposé de dossier de prêt, de sorte que la défaillance de la condition à la date fixée ne pouvait avoir pour cause le refus d'un financement au regard du défaut de permis de construire;
qu'en négligeant ces conclusions dont résultait l'absence de tout lien de causalité entre la faute reprochée à la société civile immobilière de la Pajotterie et le dommage allégué, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1382 du Code civil;
3 ) que la renonciation à un droit ne se présume pas;
qu'en retenant seulement en l'espèce qu'en sollicitant un permis de construire après la date limite du 23 mai 1990, la société civile immobilière de la Pajotterie, qui avait maintenu un temps des discussions avec la société Sunergie, substituée à l'acquéreur initial, et l'UCB-bail, avait renoncé aux effets de la défaillance de la condition suspensive, laquelle pourtant n'était pas liée à l'absence de cette formalité, et ce nonobstant le non-aboutissement de la vente, confirmé par courrier du 16 octobre 1990, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles 1176 et 1382 du Code civil" ;
Mais attendu qu'ayant relevé que la société Sunergie s'était substituée à la société GFCF et qu'il résultait d'un accord du 26 juin 1990 que la société UCB-bail, à la demande de la société Sunergie, avait accepté d'acheter l'immeuble, la société Sunergie s'engageant pour sa part à souscrire un contrat de crédit-bail, l'UCB subordonnant son accord à l'obtention d'un permis de construire précisant que les locaux seraient à usage de bureaux et que, le 14 août 1990, Mme Y..., représentante de la SCI, avait déposé une demande de permis de construire, lequel devait être délivré le 18 octobre 1990, la cour d'appel, qui a pu en déduire qu'en procédant à une demande de permis de construire bien après l'expiration du délai initialement convenu pour obtenir un prêt, et ce pour satisfaire aux exigences de l'organisme prêteur, la SCI avait ainsi manifesté clairement qu'elle n'entendait pas opposer le non-respect des conditions imparties à l'acquéreur pour justifier de ses démarches et qu'elle acceptait que la promesse soit prorogée jusqu'à la date de délivrance du permis de construire, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société civile immobilière (SCI) de la Pajotterie aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne la SCI de la Pajotterie à payer à M. Z... la somme de 9 000 francs ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier avril mil neuf cent quatre-vingt-dix-huit.
