AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par :
1°/ la Société d'économie mixte immobilière de Vélizy (SEMIV), dont le siège est hôtel de ville, 78140 Vélizy,
2°/ le syndicat des copropriétaires de la résidence "Les Ailes", représenté par son syndic la SEMIV, dont le siège est hôtel de ville, 78140 Vélizy, en cassation d'un arrêt rendu le 5 avril 1996 par la cour d'appel de Versailles (4e chambre civile), au profit :
1°/ de Mme I... Amblat, demeurant ...,
2°/ de M. Alain F..., demeurant ...,
3°/ de Mlle Sylvie Y..., demeurant ...,
4°/ de M. Jean-Louis Z...,
5°/ de Mme Marie-Claude Z..., demeurant ensemble ...,
6°/ de Mme Odette A..., demeurant ...,
7°/ de M. Gérard B...,
8°/ de Mme Michèle B..., demeurant ensemble ...,
9°/ de M. René D...,
10°/ de Mme Michèle D..., demeurant ensemble ...,
11°/ de Mme E... Dore, demeurant ...,
12°/ de M. André H...,
13°/ de Mme Bernadette H..., demeurant ensemble ...,
14°/ de Mme Nicole K..., demeurant ...,
15°/ de M. Manuel M...,
16°/ de Mme Maria-Térèsa M..., demeurant ensemble ...,
17°/ de M. T...
J...,
18°/ de Mme Germaine J..., demeurant ensemble ...,
19°/ de M. Robert N...,
20°/ de Mme Denise N..., demeurant ensemble ...,
21°/ de M. Jean O...,
22°/ de Mme Lydie O..., demeurant ensemble ...,
23°/ de M. Francis P...,
24°/ de Mme Jacqueline P..., demeurant ensemble ...,
25°/ de M. Gilbert Q...,
26°/ de Mme Josiane Q..., demeurant ensemble ...,
27°/ de M. Alain G... Silva,
28°/ de Mme Claudine G... Silva, demeurant ensemble ...,
29°/ de M. Jean-Paul R...,
30°/ de Mme Françoise R..., demeurant ensemble ...,
31°/ de M. Yannick S...,
32°/ de Mme Antoinette S..., demeurant ensemble ...,
33°/ de Mme U... de Marco, demeurant ...,
34°/ de M. Jacques XY...
XX...,
35°/ de Mme Gisèle XY...
XX..., demeurant ensemble ...,
36°/ de M. Antoine XZ...,
37°/ de Mme Monique XZ..., demeurant ensemble ...,
38°/ de M. Claude XA...,
39°/ de Mme Danielle XA..., demeurant ensemble ...,
40°/ de Mme Annie XB..., demeurant ...,
41°/ de M. Amédée XE..., demeurant ...,
42°/ de Mme Suzanne XE..., demeurant ...,
43°/ de M. Manuel XF...,
44°/ de Mme Edith XF..., demeurant ensemble ...,
45°/ de M. Alain XI...,
46°/ de Mme Françoise XI..., demeurant ensemble ...,
47°/ de M. Henri C...,
48°/ de Mme Suzanne C..., demeurant ensemble ...,
49°/ de Mme Esther L..., demeurant ...,
50°/ de M. Jean V...,
51°/ de Mme Anne-Marie V..., demeurant ensemble ...,
52°/ de M. Jacques XW...,
53°/ de Mme Danièle XW..., demeurant ensemble ...,
54°/ de M. André XD...,
55°/ de Mme Marlate XD..., demeurant ensemble ...,
56°/ de Mme Huguette XC..., demeurant ...,
57°/ de M. Pierre XG...,
58°/ de Mme Pierre XG..., demeurant ensemble ...,
59°/ de M. Bernard XH..., demeurant ..., défendeurs à la cassation ;
Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;
LA COUR, en l'audience publique du 3 février 1998, où étaient présents : M. Beauvois, président, Mlle Fossereau, conseiller doyen, M. Chemin, conseiller rapporteur, , MM. Fromont, Villien, Cachelot, Martin, conseillers, M. Nivôse, Mmes Masson-Daum, Boulanger, conseillers référendaires, M. Sodini, avocat général, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
Sur le rapport de M. Chemin, conseiller, les observations de la SCP Nicolay et de Lanouvelle, avocat de la société SEMIV et du syndicat des copropriétaires de la résidence "Les Ailes", de Me Blanc, avocat de Mme X... et des 58 autres copropriétaires, les conclusions de M. Sodini, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Sur le moyen unique, pris en sa première branche :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 5 avril 1996), qu'ayant fait construire un immeuble pour le donner à bail en location-vente, la Société d'économie mixte immobilière de Vélizy (SEMIV) a, conformément aux stipulations des contrats, transféré au syndicat, créé à l'expiration de ceux-ci, le solde des "comptes-loyers" et des "comptes grosses-réparations", et a, en sa nouvelle qualité de syndic, réuni le 11 mai 1993 la première assemblée générale des copropriétaires qui, entre autres décisions, a voté une décision n° 4 relative "au partage entre chaque copropriétaire au prorata de ses tantièmes de charges générales, des soldes des comptes loyers et grosses réparations provenant de la location-vente pour un montant s'élevant à 375 180 francs";
que 58 copropriétaires ont assigné le syndicat en annulation de cette décision et la SEMIV, pris en sa qualité d'ancien propriétaire de l'immeuble, pour le contraindre à justifier, sous astreinte, du détail des comptes loyers contestés et des factures alléguées manquantes des comptes grosses-réparations ;
Attendu que la SEMIV fait grief à l'arrêt de la condamner à justifier des divers éléments comptables pour la période antérieure au passage de l'immeuble sous le régime de la copropriété, alors, selon le moyen, "que les assemblées générales prennent les décisions du syndicat des copropriétaires, personne morale distincte des copropriétaires pris à titre individuel et dotée d'un droit propre d'agir en justice;
que des copropriétaires agissant à titre individuel ne peuvent poursuivre l'annulation d'une décision générale pour obtenir la sanction de l'inexécution par un tiers d'une obligation contractuelle souscrite en faveur du syndicat;
que la cour d'appel a constaté que la SEMIV avait contracté l'obligation de rendre compte au syndicat de l'affectation des fonds appelés auprès des locataires pendant l'exécution des contrats de location-vente, et que cette obligation devait profiter au seul syndicat;
qu'en faisant néanmoins droit à l'action individuelle des copropriétaires, fondée sur la prétendue inexécution de cette obligation, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, et violé les articles 14, 15, 17 et 42 de la loi du 10 juillet 1965" ;
Mais attendu qu'ayant constaté que tous les demandeurs étaient d'anciens locataires devenus copropriétaires à l'expiration de leur contrat de location-vente et que leur assignation tendait à obtenir le respect des engagements contractuels de la SEMIV en matière de reddition de comptes à l'occasion du changement de statut juridique de l'immeuble, la cour d'appel, qui a déclaré recevable de ce chef leurs demandes individuelles pour la défense de leurs intérêts vis-à-vis de leur ancien propriétaire, a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Mais sur le moyen unique, pris en sa seconde branche :
Vu les articles 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 11 du décret du 17 mars 1967 ;
Attendu que pendant le délai s'écoulant entre la convocation de l'assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, les pièces justificatives des charges de copropriété sont tenues à la disposition de tous les copropriétaires par le syndic et que sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour, lorsque l'assemblée est appelée à approuver les comptes, le compte des recettes et des dépenses de l'exercice écoulé, un état des dettes et des créances et la situation de la trésorerie ;
Attendu que pour annuler la 4e décision de l'assemblée générale du 11 mai 1993 approuvant le partage des soldes des comptes provenant de la location-vente, l'arrêt retient par motifs propres et adoptés que les copropriétaires acquéreurs bénéficient désormais des dispositions de la loi du 10 juillet 1965, et que, en sa qualité d'ancien propriétaire, la SEMIV devait mettre en mesure le syndicat de vérifier qu'elle avait effectivement utilisé les sommes versées à tenir les lieux clos et couverts et à effectuer les grosses réparations ;
Qu'en statuant ainsi, alors que le solde des sommes à répartir concernait une période antérieure à l'existence du syndicat et que la décision adoptée ne portait que sur une répartition de ces sommes et ne concernait aucun des comptes de copropriété ni aucun des contrats énoncés dans les textes susvisés, la cour d'appel a violé ces textes ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a annulé la 4e décision de l'assemblée générale du 11 mai 1993, l'arrêt rendu le 5 avril 1996, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles;
remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris ;
Condamne Mme X... et les 58 autres copropriétaires, ensemble, aux dépens ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze mars mil neuf cent quatre-vingt-dix-huit.
