AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par la SCI Le Clos de Barlet, dont le siège est ..., Le ..., en cassation d'un arrêt rendu le 12 septembre 1995 par la cour d'appel de Montpellier (1ère chambre, section a), au profit de la société Esicad, dont le siège est ..., défenderesse à la cassation ;
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;
LA COUR, en l'audience publique du 22 octobre 1997, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Pronier, conseiller référendaire rapporteur, Mlle Fossereau, M. Toitot, Mme Di Marino, M. Bourrelly, Mme Stéphan, MM. Peyrat, Guerrini, Dupertuys, Philippot, conseillers, Mmes Fossaert-Sabatier, Boulanger, conseillers référendaires, M. Sodini, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;
Sur le rapport de M. Pronier, conseiller référendaire, les observations de la SCP Nicolay et de Lanouvelle, avocat de la SCI Le Clos de Barlet, de Me Luc-Thaler, avocat de la société Esicad, les conclusions de M. Sodini, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Sur le premier moyen :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 12 septembre 1995), que, suivant un acte du 23 mars 1983, la société civile immobilière le Clos de Barlet (SCI) a donné en location un terrain à la société Esicad (société) ; que l'acte stipulait que le preneur ne pouvait édifier sur les lieux loués aucune construction nouvelle sans l'autorisation expresse et écrite du bailleur, que toute construction nouvelle faite avec l'autorisation du bailleur ne deviendrait la propriété de ce dernier qu'à l'expiration du bail et que l'accession du bailleur, quand elle se réaliserait, donnerait lieu au paiement d'une indemnité au preneur; que le 29 octobre 1985, la société a déposé une demande de permis de construire en vue de l'édification d'une cafétéria;
que le 4 février 1986, le permis de construire a été accordé sous réserve de la cession gratuite à la commune de Montpellier par la bailleresse d'une parcelle de terrain nécessaire à l'élargissement d'une voie adjacente;
que, suivant un acte du 28 septembre 1988, la SCI a cédé cette parcelle à la commune;
que la société a édifié la cafétéria;
que le bail ayant été résilié, la société a assigné la SCI en paiement de l'indemnité ;
Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande, alors, selon le moyen, "1 ) que la réalisation d'une condition suspensive ne peut produire d'effet qu'à l'égard des parties qui l'ont stipulée, et n'a d'influence que sur l'obligation même dont elle constitue une modalité;
que la cour d'appel a constaté que, dans les rapports entre la commune de Montpellier et la société Esicad, la délivrance d'un permis de construire relatif à la construction litigieuse avait été subordonnée à la condition de la cession par la SCI d'un terrain à la commune;
que, de la seule réalisation de cette condition, la cour d'appel a déduit que la SCI avait consenti à l'édification de cette construction; qu'en faisant produire à une condition des effets entre des personnes qu'elle ne reliait pas, la cour d'appel a violé les articles 1165 et 1168 du Code civil;
2 ) qu'en considérant que, abtraction faite de la lettre arguée de faux du 10 février 1986, l'accord donné par la SCI à la cession d'un terrain au profit de la commune de Montpellier emportait aussi autorisation pour la société Esicad d'édifier la construction litigieuse, sans constater que l'acte visé avait un autre objet que la seule cession du terrain, la cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil;
3 ) que la SCI faisait valoir qu'elle n'avait jamais autorisé la construction litigieuse dans les conditions prévues par le bail qui la liait à la société Esicad;
qu'en retenant que la SCI avait autorisé la construction, sans caractériser le moindre élément de consentement donné à cet effet au locataire constructeur, autre que la lettre du 10 février 1986 arguée de faux et dont il était fait abstraction, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 555 du Code civil" ;
Mais attendu qu'ayant relevé que la SCI était informée de l'édification d'une cafétéria par son locataire et que le permis de construire avait été délivré à la condition qu'un terrain nécessaire à l'élargissement d'une voie adjacente soit cédé gratuitement à la commune de Montpellier, la cour d'appel qui, ayant retenu que la cession de ce terrain avait fait l'objet d'un acte de transfert de propriété signé par Mme X... agissant en qualité de gérante de la SCI, a pu en déduire que la SCI avait donné son accord exprès à l'édification de la cafétéria, a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Mais sur le second moyen :
Vu l'article 555, alinéa 4, du Code civil ;
Attendu que si les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers évincé qui n'aurait pas été condamné, en raison de sa bonne foi, à la restitution des fruits, le propriétaire ne pourra exiger la suppression desdits ouvrages, constructions et plantations, mais il aura le choix de rembourser au tiers, soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main-d'oeuvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l'état dans lequel se trouvent lesdites constructions, plantations et ouvrages ;
Attendu que pour condamner la SCI à payer une indemnité à la société, l'arrêt retient que, conformément au bail liant les parties, l'accession du bailleur en fin de bail doit donner lieu au versement d'une indemnité au preneur, que la cafétéria construite en 1987 a coûté 482 766,96 francs et que compte tenu de l'utilisation de cette construction par la société jusqu'à la résiliation du bail et à l'amortissement du capital, le Tribunal, en l'absence de modalités contractuelles de calcul de l'indemnité, a justement chiffré cette indemnité à une somme moindre ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la SCI avait soutenu que la cafétéria n'avait plus d'utilité, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a fixé à la somme de 308 973,76 francs avec intérêts légaux à compter du 4 avril 1980, le montant de la condamnation de la société civile immobilière le Clos de Barlet envers la société Esicad, l'arrêt rendu le 12 septembre 1995, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier;
remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nîmes ;
Condamne la société Esicad aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de la société Esicad ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six novembre mil neuf cent quatre-vingt-dix-sept.
