AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, FINANCIERE ET ECONOMIQUE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par :
1°/ M. Georges B...,
2°/ Mme Denise B..., née X..., demeurant ensemble Moulin de Patry, 28800 Trizay-les-Bonneval, en cassation d'un arrêt rendu le 2 février 1995 par la cour d'appel de Versailles (12ème chambre, 1ère section), au profit :
1°/ de M. Jean Luc Z...,
2°/ de Mme Catherine Z..., née Mathurin, demeurant ensemble ..., défendeurs à la cassation ;
Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;
LA COUR, composée selon l'article L. 131-6, alinéa 2, du Code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 7 octobre 1997, où étaient présents : M. Bézard, président, Mme Mouillard, conseiller référendaire rapporteur, M. Nicot, conseiller, M. Mourier, avocat général, Mme Arnoux, greffier de chambre ;
Sur le rapport de Mme Mouillard, conseiller référendaire, les observations de Me Copper-Royer, avocat des époux B..., de Me Brouchot, avocat des époux Z..., les conclusions de M. Mourier, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Sur le moyen unique, pris en ses trois branches :
Attendu qu'il résulte de l'arrêt attaqué (Versailles, 2 février 1995) que, par acte du 11 juillet 1987, la société Boucherie-triperie-dunoise (Y...), ayant pour gérant M. B..., a cédé aux époux A... le fonds de commerce de boucherie qu'elle exploitait dans des locaux dont elle était locataire depuis 1975;
qu'outre le cautionnement par les époux B... des engagements de Y..., l'acte contenait la stipulation suivante : "le cessionnaire prendra le fonds vendu dans l'état où il se trouve actuellement sans pouvoir exercer aucun recours contre le vendeur, ni prétendre à aucune indemnité ni diminution du prix pour quelque cause que ce soit, à l'exception des charges de toute nature et de leurs conséquences, attachées à l'exécution des conditions du bail commercial qui auraient une cause antérieure à l'entrée en jouissance du cessionnaire";
que le 25 juillet 1988, M. C..., propriétaire des locaux, a délivré aux époux A... un commandement visant la clause résolutoire pour qu'ils exécutent les travaux d'entretien et de maintien en bon état de réparations locatives d'usage des locaux loués;
que les époux A... ont fait opposition au commandement et demandé une expertise;
que, l'expert ayant conclu que, de longue date, ni le propriétaire, ni les preneurs successifs n'avaient exécuté leurs obligations respectives d'entretien de l'immeuble et que les travaux locatifs à envisager ne pourraient être effectués qu'après l'accomplissement des grosses réparations incombant au bailleur, les époux A... ont assigné M. C... et les époux B... en demandant, outre l'annulation du commandement, la condamnation de M. C... à exécuter les travaux préconisés par l'expert et des époux B... à leur payer le montant des réparations locatives jugées nécessaires ;
Attendu que les époux B... font grief à l'arrêt de les avoir condamnés à payer aux époux A... la somme de 299 600 francs représentant 70 % du coût des travaux de réhabilitation prévus par l'expert alors, selon le pourvoi, d'une part, qu'en application de la clause stipulée dans l'acte du 11 juillet 1987 au titre "charges et conditions", les époux A... pouvaient exercer un recours contre les vendeurs pour les conséquences financières qui seraient mises à leur charge en raison de l'inexécution des obligations de ces derniers, avant leur entrée en jouissance dans les lieux;
qu'il était par ailleurs constaté par les juges du fonds que le bailleur n'avait pas exécuté ses obligations ce qui avait empêché les preneurs de procéder aux réparations leur incombant;
que, dès lors, pour condamner les époux B... à rembourser aux époux A... le coût des travaux dus à l'inexécution par eux de leurs obligations découlant du bail, la cour d'appel devait rechercher quels travaux d'intérieur, passibles d'être effectués compte tenu de la non-exécution par le bailleur de ses propres obligations, les époux B... n'auraient pas exécuté au cours de leur bail, de sorte qu'ils devaient en supporter les conséquences financières;
qu'en statuant comme elle a fait sans procéder à cette recherche que les termes de l'acte du 11 juillet 1987 rendaient obligatoire pour prononcer une condamnation à l'encontre des époux B..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil;
et alors, d'autre part, que l'expert indiquait dans son rapport qu'"il apparaît au travers des différents constats d'huissiers établis depuis 1973, que les locataires successifs, qu'ils s'agisse de la société B... frères, de la société Y... et plus récemment des époux A..., ont négligé les travaux d'entretien qui leur incombaient et ont même créé des nuisances préjudiciables au bailleur ( 5.02.06 du rapport) ; qu'en énonçant que l'expert avait indiqué "depuis de très nombreuses années, la société Y... et les époux B... avaient négligé les travaux d'entretien qui leur incombaient et avaient même créé des nuisances préjudiciables au bailleur", la cour d'appel, qui a fait supporter aux seuls époux B... les charge des désordres, a dénaturé les termes clairs et précis du rapport de l'expert et violé l'article 1134 du Code civil;
et alors, enfin, qu'en ce qui concerne l'évolution de l'état des ouvrages dont l'entretien incombait aux preneurs depuis le 11 juillet 1987, l'expert a indiqué que les griefs mentionnés dans le commandement délivré aux époux A... par M. C... résumaient l'état des ouvrages dont l'entretien incombait aux preneurs, que cette description correspondait exactement à l'état des lieux au moment où les époux A... y étaient entrés, qu'aucune opération d'entretien n'avait été effectuée par eux mais qu'aucune aggravation n'apparaissait, et que l'immeuble était dans le même état qu'à l'époque de la cession par la société Y... (rapport de l'expert, p. 13, 5.02.05);
qu'en énonçant que, selon l'expert, "le coût des travaux d'entretien réclamé par M. C... correspond aux travaux qu'auraient dû exécuter les époux B... et Y... pendant l'occupation des lieux", la cour d'appel a encore dénaturé les termes clairs et précis de ce rapport et violé l'article 1134 du Code civil ;
Mais attendu que l'arrêt retient, hors toute dénaturation du rapport d'expertise, que les travaux locatifs réclamés par le bailleur et estimés nécessaires par l'expert étaient les mêmes que ceux qui s'imposaient déjà lors de l'entrée dans les lieux des époux A... et qu'aux termes de l'acte de vente du fonds de commerce, le cédant avait accepté de garantir les époux A... des conséquences financières de son inexécution, avant leur entrée en jouissance, des obligations nées du bail commercial;
qu'à partir de ces constatations et appréciations, la cour d'appel, qui n'avait pas à effectuer une recherche qui ne lui était pas demandée, a légalement justifié sa décision de condamner les époux B..., en leur qualité de caution de la société Y..., à payer aux époux A..., après l'accomplissement des grosses réparations par le bailleur, le montant des travaux locatifs que la société Y... avait négligé d'exécuter pendant sa location;
d'où il suit que le moyen n'est fondé en aucune de ses trois branches ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les époux B... aux dépens ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit novembre mil neuf cent quatre-vingt-dix-sept.
