AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par la société Capitale des Fleurs, société à responsabilité limitée, dont le siège est ..., 92160 Antony, en cassation d'un arrêt rendu le 14 octobre 1994 par la cour d'appel de Versailles (4e chambre civile), au profit :
1°/ de M. René Z..., demeurant ...,
2°/ de Mme René Z..., demeurant ...,
3°/ de M. Jean Pierre X..., demeurant ..., 92160 Antony,
4°/ de Mme Jean-Pierre X..., demeurant ..., 92160 Antony,
5°/ du syndicat des copropriétaires de l'immeuble ... à Antony, pris en la personne de son syndic en exercice, le Cabinet Segti, dont le siège est ..., défendeurs à la cassation ;
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;
LA COUR, en l'audience publique du 6 mai 1997, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Toitot, conseiller rapporteur, Mlle Fossereau, M. Boscheron, Mme Di Marino, MM. Bourrelly, Peyrat, Guerrini, Dupertuys, Philippot, conseillers, M. Pronier, Mme Fassaert-Sabatier, conseillers référendaires, M. Jobard, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ;
Sur le rapport de M. Toitot, conseiller, les observations de Me Choucroy, avocat de la société Capitale des Fleurs, de Me Balat, avocat des époux Z..., de Me Cossa, avocat des époux X..., les conclusions de M. Jobard, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 14 octobre 1994), que les époux Z..., propriétaires d'un immeuble, l'ont divisé en lots, puis ont vendu un appartement aux époux A... -qui l'ont revendu aux époux Y..., et ont donné à bail des locaux à usage commercial, à la société Capitale des Fleurs à laquelle ils ont cédé leur fonds de commerce de restaurant; que se plaignant de nuisances, les époux X... ont assigné les propriétaires, la locataire ainsi que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble ;
Attendu que, la société Capitale des Fleurs fait grief à l'arrêt qui l'a condamnée ainsi que les époux Z..., in solidum, à faire exécuter des travaux et à payer des dommages-intérêts aux époux X..., de décider qu'elle doit garantir intégralement les époux Z... de ces condamnations, alors, selon le moyen, "1°) qu'en leur qualité de bailleurs de locaux à usage de restaurant dont l'expert judiciaire avait constaté qu'ils n'étaient pas adaptés à cet usage en ce qui concernait la séparation avec les locaux voisins d'habitation et leur isolation notamment acoustique, les époux Z... n'avaient pas rempli correctement à l'égard de la société Capitale des Fleurs leur obligation de délivrer une chose conforme à cet usage et ne satisfaisaient pas non plus à leur obligation de faire jouir paisiblement le preneur des lieux loués, d'autant qu'ils avaient ab initio, en leur qualité de créateurs de ce fonds de commerce de restaurant cédé à un bon prix à la société Capitale des Fleurs, que celui-ci devait être utilisé pour les spécialités asiatiques; que l'arrêt a donc violé les articles 1719, 1720 et 1721 du Code civil; 2°) qu'en leur qualité de cédants d'un fonds de commerce de restaurant créé par eux, dont ils ne pouvaient ignorer que l'exploitation était de nature à générer des nuisances notamment acoustiques, les époux Z... devaient certainement à la société Capitale des Fleurs une garantie au moins partielle, au cas où ces nuisances seraient invoquées par un voisin, d'autant que, comme l'avait constaté l'expert judiciaire, c'était en toute connaissance de cause que les époux Z... avaient procédé à la division de leur immeuble en lots non adaptés à son état; que l'arrêt a donc violé les articles 1604 et 1625 et suivants du Code civil; 3°) que la garantie due par les époux Z... ne pouvait être supprimée par l'effet inopérant tant des résultats des rapports des services de l'hygiène qui, comme le rappelaient les conclusions, étaient hors débats comme s'appliquant à la qualité de la nourriture et de son traitement culinaire, que de l'absence de plaintes ou de poursuites lors de l'exploitation du restaurant par les époux Z..., s'expliquant par le fait qu'ils sont restés propriétaires de l'immeuble jusqu'en 1987, époque à laquelle ils ont vendu la seule partie habitation à un tiers à prix réduit pour tenir compte de son imbrication avec le restaurant, tout en restant propriétaires de la partie commerciale jusqu'en 1989 n'ayant été alors cédée à la société Capitale des Fleurs qu'en ce qui concerne le fonds de commerce de restaurant;
que l'arrêt a donc violé derechef l'ensemble des textes précités" ;
Mais attendu qu'ayant constaté que les odeurs de cuisine étaient perceptibles à l'étage, que les filtres de la hotte étaient insuffisants et mal entretenus, que la ventilation était faite en sens inverse, que l'exploitation nocturne du restaurant conduisait à des nuisances sonores importantes et que, le jour, le bruit de l'extracteur et du compresseur dépassait les valeurs admises, la cour d'appel, qui en a déduit que les troubles anormaux du voisinage étaient imputables non à la division de l'immeuble en lots avec création d'un restaurant, mais à l'exploitation de celui-ci par la société Capitale des Fleurs, a pu retenir, abstraction faite de motifs surabondants, que cette dernière devait garantir les propriétaires des condamnations ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Capitale des Fleurs aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, déboute les époux Z... de leur demande ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze juin mil neuf cent quatre-vingt-dix-sept.
