AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par la société Compagnie européenne d'achat, dont le siège est ...,
en cassation d'un arrêt rendu le 17 mars 1994 par la cour d'appel de Paris (16e chambre, section B), au profit :
1°/ de M. Jacques Y..., demeurant ...,
2°/ de M. Pierre Y..., demeurant ...,
3°/ de Mme Renée X..., veuve Y..., demeurant ...,
4°/ de la compagnie d'assurances Uni Europe, dont le siège est ...,
défendeurs à la cassation ;
La compagnie d'assurances Uni Europe a formé, par un mémoire déposé au greffe le 17 janvier 1995, un pourvoi provoqué contre le même arrêt;
La demanderesse au pourvoi principal invoque, à l'appui de son recours, deux moyens de cassation annexés au présent arrêt;
La demanderesse au pourvoi provoqué invoque, à l'appui de son recours, un moyen unique de cassation identique au second moyen du pourvoi principal annexé au présent arrêt;
LA COUR, en l'audience publique du 13 mars 1996, où étaient présents : M. Beauvois, président, Mme Stéphan, conseiller rapporteur, MM. Deville, Aydalot, Boscheron, Toitot, Mmes Di Marino, Borra, MM. Bourrelly, Peyrat, Cachelot, conseillers, MM. Chollet, Pronier, Nivôse, conseillers référendaires, M. Weber, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre;
Sur le rapport de Mme le conseiller Stéphan, les observations de la SCP Ryziger et Bouzidi, avocat de la société Compagnie européenne d'achat, de la SCP Guiguet, Bachellier et Potier de la Varde, avocat des consorts Y..., de la SCP Rouvière et Boutet, avocat de la compagnie d'assurances Uni Europe, les conclusions de M. Weber, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi;
Sur le premier moyen du pourvoi principal :
Attendu que la société Compagnie européenne d'achat (CEA), preneur à bail de divers locaux à usage commercial répartis en plusieurs bâtiments, assurée par la compagnie Uni Europe, fait grief à l'arrêt attaqué (Paris, 17 mars 1994) de la condamner, pour la réparation de la couverture du bâtiment sur rue, à payer une indemnité aux consorts Y..., bailleurs, alors, selon le moyen, "qu'il résulte de l'article 606 du Code civil que la réfection de la couverture constitue la réparation de la "couverture entière" visée par ce texte; qu'en ne recherchant pas si la réfection de la toiture, eu égard à son importance, ne constituait pas une grosse réparation, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard du texte susvisé";
Mais attendu qu'ayant constaté, par motifs adoptés, que, si l'état de la couverture du bâtiment sur rue exigeait des réparations de gros entretien, il ne nécessitait pas une réfection complète de cette toiture, la cour d'appel a légalement justifié sa décision de ce chef;
Sur le second moyen du pourvoi principal et sur le moyen unique du pourvoi provoqué, réunis :
Attendu que la société CEA et la compagnie Uni Europe font grief à l'arrêt de condamner la société locataire à payer diverses indemnités à ses bailleurs, alors, selon le moyen, "1°/ que l'entrée en jouissance d'un preneur connaissant le mauvais état des lieux n'équivaut pas à une renonciation de sa part à se prévaloir ultérieurement de l'obligation d'entretien sauf aux juges du fond à relever qu'une clause précise du bail ait mis cette obligation à sa charge; qu'en énonçant qu'il résulte du bail que la société preneuse s'oblige à prendre les lieux loués dans l'état où ils se trouvaient actuellement sans pouvoir demander aucune réparation ni aménagement, la société preneuse déclarant que les locaux sont en bon état de réparation locative et s'engageant à les rendre tels à sa sortie des lieux et en décidant que cette clause s'imposait à la société CEA sans relever l'existence d'une clause du contrat mettant expressément à la charge de la société lesdites réparations, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1719 et suivants du Code civil, ensemble les articles 1755 et suivants et 1134 dudit Code; 2°/ que l'entrée en jouissance d'un preneur connaissant le mauvais état des lieux n'équivaut pas à une renonciation de sa part à se prévaloir ultérieurement de l'obligation d'entretien à moins qu'une clause du bail ait mis cette obligation à la charge du locataire; qu'en énonçant que, pour les mêmes motifs, doivent être mis à la charge de la société CEA les frais de réparation de l'installation électrique pour 150 662 francs, des autres ouvrages intervenus pour 361 018 francs, du plancher du deuxième étage et du plafond et du plancher des sanitaires pour 20 300 francs, de consolidation du pignon pour 55 742 francs TTC, la cour d'appel, qui n'a pas relevé l'existence d'une clause claire et précise par laquelle la société CEA ou son auteur prenait à sa charge lesdites réparations, a privé sa décision de base légale au regard des articles 1719 du Code
civil, ensemble les articles 1755 et 1134 dudit Code; 3°/ que les réparations rendues nécessaires par la vétusté des lieux ne sauraient être mis à la charge du bailleur; que l'expert avait relevé l'absence d'étanchéité du hangar; que la couverture d'origine était dans un état de vétusté avancé, qu'il s'agissait d'un vieillissement irréversible ayant provoqué l'altération des matériaux et entraîné leur destruction progressive, l'expert ajoutant que la réfection complète de la couverture s'imposait et était rendue nécessaire par l'ancienneté et la vétusté des plaques, l'insuffisance de l'entretien depuis la tempête de 1990 aucun entretien efficace ne pouvait être réalisé sur la couverture du hangar et sur l'installation électrique vu l'état de vétusté des ouvrages qui n'ont pas fait l'entretien depuis des décennies étaient en mauvais état en avril 1984; qu'en se contentant de relever les clauses du bail selon lesquelles la société preneuse s'engageait à reprendre les lieux loués dans l'état où ils se trouvaient actuellement sans pouvoir demander aucune réparation ni aménagement, la société preneuse déclarant que les locaux sont en bon état de réparation locative et s'engage à les rendre tels à la sortie des lieux, la cour d'appel, qui en déduit que les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites sans prendre en considération la vétusté de l'immeuble et des installations, a privé sa décision de base légale au regard des articles 1719 et suivants du Code civil, ensemble les articles 1755 et 1134 dudit Code; 4°/ qu'en cas de vétusté le bailleur a la charge des réparations; qu'en se contentant de relever que, pour les mêmes motifs, doivent être mis à la charge de la société CEA les frais de l'installation électrique pour 150 662 francs, des autres ouvrages intérieurs pour 361 018 francs, du plancher du deuxième étage et du plafond et du plancher des sanitaires pour 20 300 francs, de consolidation du pignon pour 55 742 francs, cependant que l'expert relevait que ces réparations étaient dues notamment à la vétusté des locaux, la cour d'appel, qui n'a pas pris en considération cet élément, a privé sa décision de base légale au regard des articles 1719 et suivants du Code civil, ensemble les articles 1755 et 1134 dudit Code";
Mais attendu que la cour d'appel, qui a relevé que la société locataire s'était obligée contractuellement à prendre les lieux loués dans l'état où ils se trouvaient au moment de la signature du bail sans pouvoir demander au bailleur aucune réparation ni aménagement, qu'elle déclarait que les locaux étaient en bon état de réparation locative et qu'elle s'engageait à les rendre tels à la sortie des lieux, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision de ce chef;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Condamne la société CEA à payer aux consorts Y... la somme de 8 000 francs en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile;
Condamne la société CEA aux dépens du pourvoi principal ;
Condamne la compagnie Uni Europe aux dépens du pourvoi provoqué;
Les condamne, ensemble, aux frais d'exécution du présent arrêt;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du dix-sept avril mil neuf cent quatre-vingt-seize.
