AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par la société civile immobilière des Assurances mutuelles agricoles de Landerneau (SCI AMAL), dont le siège est ..., en cassation d'un arrêt rendu le 19 novembre 1992 par la cour d'appel de Paris (6e chambre, section B), au profit :
1 / de M. Paul X...,
2 / de Mme Nicole Y..., épouse X..., demeurant ensemble ..., défendeurs à la cassation ;
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt ;
LA COUR, en l'audience publique du 12 décembre 1995, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Toitot, conseiller rapporteur, MM. Douvreleur, Aydalot, Boscheron, Mmes Di Marino, Borra, Stephan, M. Peyrat, conseillers, MM. Chollet, Pronier, conseillers référendaires, M. Sodini, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;
Sur le rapport de M. le conseiller Toitot, les observations de la SCP Boré et Xavier, avocat de la société civile immobilière des Assurances mutuelles agricoles de Landerneau (SCI AMAL), les conclusions de M. Sodini, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Sur le premier moyen :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 19 novembre 1992), que la Caisse mutuelle de réassurance agricole du Finistère et des Côtes-du-Nord, aux droits de laquelle se trouve la société civile immobilière des Assurances mutuelles agricoles de Landerneau (SCI AMAL), propriétaire d'un local donné à bail, pour six années, aux époux X... à compter du 1er juillet 1978, a notifié, le 29 décembre 1989, à ces derniers, une proposition de renouvellement de leur contrat, puis les a assignés en fixation du prix ;
Attendu que la SCI AMAL fait grief à l'arrêt d'écarter sa demande tendant à obtenir la réévaluation du loyer, alors, selon le moyen, "1 ) que le décret du 28 août 1989 écarte le blocage du loyer prévu par l'article 19 de la loi du 6 juillet 1989, par dérogation à l'article 17 de la même loi en faveur des logements dont le loyer est manifestement sous-évalué, dès lors que, s'agissant d'un logement relevant du secteur III (investisseurs institutionnels), le bail a été conclu avant le 1er janvier 1986 et n'a été ni reconduit ni renouvelé entre le 26 décembre 1986 et le 29 août 1989 ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté non seulement que le loyer était manifestement sous-évalué et que le contrat litigieux avait été conclu le 5 juillet 1978, soit antérieurement au 1er janvier 1986, mais que, par ailleurs, ledit bail, venu à expiration le 1er juillet 1984, avait été renouvelé à cette date en application de l'article 51 de la loi du 23 décembre 1986 ;
qu'en omettant d'en déduire, cette date n'entrant pas dans la période susvisée du 26 décembre 1986 au 29 août 1989, que le logement de M. et Mme X... relevait du régime de réévaluation du loyer mis en place par l'article 17 c de la loi du 6 juillet 1989, la cour d'appel a violé ce texte, ensemble l'article 3, alinéa 3, du décret du 28 août 1989 ;
2 ) que, dans ses conclusions d'appel, la SCI AMAL soutenait que le bail litigieux, conclu pour six ans, le 11 mai 1978, satisfaisait aux conditions de la loi de 1982 et s'était, par conséquent, renouvelé de plein droit pour six ans à son expiration, le 1er juillet 1984, en application des dispositions combinées des articles 4, 7 et 71 de la loi de 1982, sans qu'il fût besoin d'une mise en conformité formelle ; qu'en se bornant à déclarer que ledit bail s'était renouvelé dans les conditions prévues à l'article 51 de la loi du 23 décembre 1986, en l'absence d'une telle mise en conformité, sans rechercher si celle-ci était exclue, en l'espèce, par les caractéristiques du bail, comme le lui demandait la SCI AMAL, la cour d'appel a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile" ;
Mais attendu qu'ayant relevé que le bail avait été conclu le 1er juillet 1978 et qu'il n'avait pas été mis en conformité avec les dispositions de la loi du 22 juin 1982, la cour d'appel, répondant aux conclusions, a retenu, à bon droit, que, par application de l'article 51 de la loi du 23 décembre 1986, le contrat s'était renouvelé le 1er juillet 1984 pour une période de trois ans et, de nouveau, le 1er juillet 1987 pour une même période, et en a justement déduit que la condition posée par l'article 3, alinéa 3, du décret du 28 août 1989, tenant à l'absence de renouvellement ou de reconduction du contrat entre le 26 décembre 1986 et la date d'entrée en vigueur du décret, n'était pas satisfaite ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le deuxième moyen :
Attendu que la SCI AMAL fait grief à l'arrêt d'écarter sa demande en réévaluation du loyer du bail renouvelé, alors, selon le moyen, "que, par dérogation à l'article 17, l'article 18 de la loi du 6 juillet 1989 énonce : "dans la zone géographique où le niveau et l'évolution des loyers comparés à ceux constatés sur l'ensemble du territoire révèlent une situation anormale du marché locatif, un décret (...) peut fixer le montant maximum d'évolution des loyers des logements vacants définis au b de l'article 17 et des contrats renouvelés définis au c du même article", et que "ce décret précise sa durée de validité qui ne peut excéder un an (...)" ; que le décret pris pour l'application de l'article 18 limite l'évolution des loyers des baux concernés à la variation indiciaire contractuelle mais ne précise par ailleurs pas sa durée de validité ;
qu'en application de l'article 18 de la loi, cette limitation réglementaire de l'évolution des loyers ne peut donc excéder la durée maximale d'un an ;
qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé les articles 18 de la loi du 6 juillet 1989 et 3 du décret du 28 août 1989" ;
Mais attendu que la cour d'appel a retenu, à bon droit, que les dispositions du décret du 28 août 1989 produisent effet pendant toute la durée du bail renouvelé et non pendant la seule période de validité de ce décret ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le troisième moyen :
Attendu que la SCI AMAL fait grief à l'arrêt d'écarter sa demande tendant à la réévaluation du loyer du bail à renouveler, alors, selon le moyen, "1 ) que l'article 3, alinéa 2, du décret du 28 août 1989 vise tous les travaux d'amélioration portant sur les parties privatives ou les parties communes sans distinction ; qu'en exigeant que les travaux exécutés aient profité personnellement aux locataires ou qu'ils aient apporté un complément de confort et de sécurité à l'immeuble, la cour d'appel a ajouté à son texte des conditions qui n'y figurent pas et l'a, par conséquent, violé par refus d'application ;
2 ) que, dans ses conclusions d'appel, la SCI AMAL soutenait que les travaux effectués sur les ouvertures et dans le hall d'entrée ne revêtaient aucun caractère de nécessité et constituaient donc des travaux d'amélioration et non pas d'entretien ;
que, dès lors, en refusant de leur reconnaître le caractère d'améliorations, sans caractériser au contraire leur nécessité au regard de l'état de réparation ou d'entretien de l'immeuble, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1719, 1720 du Code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989 ;
3 ) que l'installation d'une antenne collective réceptrice de radiodiffusion, qui procure aux usagers l'avantage de pouvoir s'y raccorder, constitue une amélioration de l'immeuble, peu important à cet égard que le propriétaire puisse en recouvrer partiellement le coût sur les usagers au fur et à mesure de son utilisation ;
qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 3, alinéa 2, du décret du 28 août 1989" ;
Mais attendu qu'ayant relevé que certains travaux avaient été effectués dans les parties privatives d'autres locaux que ceux objet du bail, la cour d'appel en a justement déduit qu'ils ne pouvaient justifier l'augmentation prévue par l'article 3, alinéa 2, du décret du 28 août 1989 et a souverainement retenu que les autres travaux invoqués par le bailleur ne constituaient pas des travaux d'amélioration ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société civile immobilière des Assurances mutuelles agricoles de Landerneau (SCI AMAL), envers les époux X..., aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du vingt-quatre janvier mil neuf cent quatre-vingt-seize.
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