AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par :
1 ) M. Jean, Antoine X...,
2 ) Mme Y..., Eugénie, Clairette Clariond, épouse X..., demeurant ensemble ... (Alpes-Maritimes), en cassation d'un arrêt rendu le 23 novembre 1992 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (1re Chambre, Section A), au profit de la société civile immobilière (SCI) Les Résidences de l'Estello, dont le siège social est ..., Le Cannet (Alpes-Maritimes), prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège, défenderesse à la cassation ;
Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;
LA COUR, en l'audience publique du 13 juin 1995, où étaient présents : M. Beauvois, président, Mme Giannotti, conseiller rapporteur, MM. Douvreleur, Aydalot, Toitot, Mmes Di Marino, Borra, M. Bourrelly, conseillers, MM. Chollet, Pronier, Mme Masson-Daum, conseillers référendaires, M. Lucas, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ;
Sur le rapport de Mme le conseiller Giannotti, les observations de la SCP Rouvière et Boutet, avocat des époux X..., de la SCP Masse-Dessen, Georges et Thouvenin, avocat de la SCI Les Résidences de l'Estello, les conclusions de M. Lucas, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Sur les deux moyens, réunis :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 23 novembre 1992), que, par acte notarié du 14 janvier 1985, la société civile immobilière Les Résidences de l'Estello (la SCI) a vendu aux époux X... quatre lots à usage de garage ;
qu'une partie du prix a été payée comptant, les acquéreurs s'engageant à payer le solde, soit 40 000 francs, dans le délai de deux mois de la vente ;
qu'il était stipulé à l'acte qu'en cas de défaillance des acquéreurs, le solde serait exigible immédiatement et la vente se trouverait résolue de plein droit si bon semblait au vendeur, un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;
qu'en garantie du paiement du prix restant dû, il était prévu qu'une inscription de son privilège serait prise par le vendeur ;
que le commandement de payer, délivré aux époux X... le 10 juin 1987, n'ayant pas été suivi d'effet, la SCI les a assignés en résolution de la vente ;
Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt de constater la résolution de la vente, alors, selon le moyen, 1 ) que l'acte notarié du 14 janvier 1985, ayant expressément prévu que l'inscription au Bureau des Hypothèques devait être prise tant pour assurer le rang du privilège du vendeur que le droit à l'action résolutoire et ce "à la sûreté et garantie du solde du prix," cette disposition, acceptée par les parties et notamment par la SCI venderesse, s'appliquait, sans restriction, pour l'exercice de cette clause résolutoire, à l'égard des acquéreurs et des tiers ;
que, dès lors, en affirmant que cette disposition n'avait de portée qu'envers les tiers, la Cour d'appel, qui a limité les effets de la convention, a violé l'acte notarié faisant la loi des parties, ainsi que les articles 1134 et suivants 2108 du Code civil ;
2 ) que, par là même, la cour d'appel a dénaturé les dispositions indivisibles des clauses du contrat relatives à la clause résolutoire et à son exercice et ainsi violé les articles 1134 et suivants du Code civil ;
3 ) que la cour d'appel ne pouvait déclarer la clause résolutoire acquise sans répondre aux conclusions des époux X... faisant valoir que le commandement de payer, délivré le 10 juin 1987, était sans cause réelle et donc nul et de nul effet, dès lors que, d'une part, par lettre du 8 mars 1985, la SCI venderesse avait informé le notaire qu'elle renonçait à l'inscription du privilège du vendeur et qu'en conséquence, il pouvait faire procéder à l'enregistrement de l'acte, d'autre part, que le vendeur n'avait pas informé le notaire du non-paiement du solde du prix avant le 14 mars 1985, comme lui en faisait obligation l'acte notarié et qu'enfin, le premier acte de poursuite était du 10 juin 1987, soit plus de deux ans après la date prévue par le règlement du solde du prix, ce qui était de nature à démontrer que les sommes restant dues avaient bien été versées en totalité ;
qu'ainsi, l'arrêt est entaché d'une violation de l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;
4 ) que la clause résolutoire devant être invoquée de bonne foi, comme le faisaient valoir les époux X... dans leurs conclusions d'appel, les juges du second degré ne pouvaient infirmer le jugement et déclarer la clause résolutoire acquise, sans rechercher si cette bonne foi ne faisait pas défaut en l'espèce dès lors que la SCI venderesse avait, par lettre au notaire du 8 mars 1985, postée le 11 mars, renoncé à l'inscription du privilège du vendeur et sollicité l'enregistrement de l'acte ;
qu'elle n'avait pas, comme lui en faisait obligation l'acte notarié, informé immédiatement l'officier ministériel du non-paiement du solde du prix avant le 14 mars 1985, et qu'elle avait attendu le 10 juin 1987 pour délivrer commandement de payer et le 17 mars 1988 pour assigner en résolution de la vente ;
qu'ainsi, l'arrêt est entaché d'un manque de base légale au regard des articles 1134, 1184, 1654, et 1656 du Code civil ;
5 ) que la cour d'appel ne pouvait se dispenser de rechercher si, en informant le notaire qu'elle renonçait à l'inscription du privilège du vendeur et qu'il pouvait, en conséquence, faire procéder à l'enregistrement de l'acte, la SCI venderesse n'avait pas, au moins tacitement, renoncé à l'action résolutoire de la vente ;
qu'ainsi, l'arrêt est entaché d'un manque de base légale au regard des articles 1184 et 1656 du Code civil ;
6 ) que la cour d'appel ne pouvait estimer que l'extinction de l'obligation des époux X... n'était pas établie par la renonciation de la SCI venderesse à son privilège du vendeur qui aurait été établie et adressée au notaire avant la date du retrait bancaire effectué le 11 mai 1985, dès lors qu'il résultait des documents de la cause, non contestés par le vendeur, que si la lettre de renonciation et de demande d'enregistrement de l'acte était datée du 8 mars 1985, elle n'avait été postée que le 11 mars suivant, jour même où M. X... justifiait du second retrait de fonds auprès de sa banque ;
qu'ainsi, en retenant une date erronée pour en tirer des conséquences de droit et prononcer la résolution de la vente, la cour d'appel a dénaturé les documents de la cause et violé l'article 1134 du Code civil ;
7 ) que la cour d'appel ne pouvait infirmer le jugement et prononcer la résolution de la vente en raison de ce que les deux retraits bancaires ne prouvaient pas le paiement, ces sommes ne représentant pas la totalité du solde du prix et la photocopie des chèques ne prouvant pas ces retraits puis leur versement à la SCI venderesse, sans rechercher si la preuve du paiement par les époux X... ne résultait pas de la concomitance entre l'envoi de la lettre au notaire et le second retrait de fonds, de l'absence d'information du notaire par la venderesse, du non-règlement du solde du prix et de sa tardiveté à délivrer un commandement de payer, puis une assignation en résolution de la vente ;
qu'ainsi, l'arrêt est entaché d'un manque de base légale au regard des articles 1315 et 1353 du Code civil" ;
Mais attendu qu'ayant souverainement relevé, appréciant la valeur et la portée des documents soumis à son examen sans les dénaturer et interprétant la commune intention des parties, d'une part, que la clause de résolution de la vente en cas de non-paiement du solde du prix était distincte de la clause concernant l'inscription du privilège du vendeur qui n'avait de portée qu'à l'égard des tiers et, d'autre part, que les époux X... ne justifiaient de l'extinction de leur obligation, ni par la production en photocopie de deux chèques émis sur leur propre compte au profit du Crédit lyonnais et dont le montant ne représentait pas le solde du prix restant dû, ni par la renonciation de la SCI à l'inscription de son privilège, adressée au notaire le 8 mars 1985, la cour d'appel devant laquelle il n'était pas soutenu que la venderesse était de mauvaise foi et avait renoncé à exercer l'action résolutoire, a, répondant aux conclusions et sans avoir à procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, retenu, à bon droit, que le non-paiement du prix entraînait la résolution de la vente et, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les époux X... à payer à la SCI Les Résidences de l'Estello la somme de huit mille francs en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ;
Les condamne, envers la SCI Les Résidences de l'Estello, aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du douze juillet mil neuf cent quatre-vingt-quinze.
