AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par M. Jacques de X... de C..., demeurant ... (7e), en cassation d'un arrêt rendu le 15 décembre 1992 par la cour d'appel de Paris (8e chambre, section A), au profit :
1 / de la société à responsabilité limitée Téléimpression, dont le siège est ... (10e),
2 / de M. Raymond Y...
B..., demeurant ... (8e), défendeurs à la cassation ;
Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;
LA COUR, en l'audience publique du 14 juin 1995, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Bourrelly, conseiller rapporteur, M. Douvreleur, Mme Giannotti, MM. Aydalot, Boscheron, Toitot, Mmes Di Marino, Borra, conseillers, MM. Chollet, Pronier, Mme Masson-Daum, conseillers référendaires, M. Lucas, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;
Sur le rapport de M. le conseiller Bourrelly, les observations de la SCP de Chaisemartin-Courjon, avocat de M. de X... de C..., de Me Choucroy, avocat de la société Téléimpression, de Me Boulloche, avocat de M. Perillat B..., les conclusions de M. Lucas, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Sur les deux moyens, réunis :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 15 décembre 1992), que M. de X... de C..., propriétaire de locaux à usage commercial situés dans un immeuble en copropriété et donnés à bail à la société Téléimpression, a assigné celle-ci en paiement du coût de la réfection du toit de l'immeuble, et, pour le cas où il serait lui-même condamné à l'exécution des travaux, a demandé la garantie de son mandataire, M. Perillat A... ;
Attendu que M. de X... de C... fait grief à l'arrêt de le débouter de sa demande, de lui enjoindre sous astreinte d'effectuer les travaux d'étanchéité de la toiture et de limiter à 50 000 francs la condamation à dommages-intérêts prononcée contre M. Perillat B..., alors, selon le moyen, "1 / que la clause 9-a du bail commercial du 16 mai 1979 prévoyait : "Hors le cadre des obligations imposées par l'article 606 du Code civil, le preneur prend immédiatement en charge la réfection de l'étanchéité du toit du local principal, notamment celle des verrières" ;
qu'en déclarant, cependant, qu'une telle clause ne visait que les réparations "d'urgence" se limitant à la préservation de l'étanchéité, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de la clause susvisée, qui ne comporte pas une telle restriction, et a violé l'article 1134 du Code civil ;
2 / qu'en se bornant à affirmer qu'il n'était pas démontré par le bailleur que le locataire ait manqué à son obligation stipulée à la clause 9-a susvisée, sans s'expliquer sur les conclusions du rapport du constatant, invoquées par le bailleur, établissant que les quelques travaux accomplis ont été extrêmement limités et insuffisants pour assurer l'étanchéité, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil ;
3 / que les parties peuvent déroger conventionnellement aux dispositions de droit commun de l'article 606 du Code civil, nonobstant le fait que les locaux loués dépendent d'une copropriété ;
que, dès lors, en se fondant sur le fait que "le toit étant une partie commune, l'on ne saurait admettre que l'ayant droit d'un copropriétaire puisse de lui-même en entreprendre la réfection sans y être régulièrement autorisé par une décision de l'Assemblée générale des copropriétaires...", circonstance qui n'était pourtant pas de nature à faire obstacle à la mise en oeuvre entre les parties contractantes de la clause 9-a du bail, les seconds juges n'ont pas donné de base légale à leur décision au regard de l'article 1134 du Code civil ;
4 / que la cour d'appel aurait dû rechercher s'il n'appartenait pas au gérant de l'immeuble de s'assurer que les travaux d'étanchéité avaient été immédiatement réalisés, conformément à la clause litigieuse et, le cas échéant, d'en référer au bailleur, notamment lors de l'accession à la propriété du bailleur et lors du renouvellement du bail ;
qu'en omettant de procéder à cette recherche, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1991 et 1992 du Code civil ;
5 / qu'il n'était pascontesté que la reprise, dans le bail renouvelé, de la clause 9-a aurait imposé au preneur l'obligation de veiller à l'étanchéité des verrières ;
que la cour d'appel ayant constaté que l'absence de ladite clause dans le bail renouvelé était imputable à M. Z..., la responsabilité de ce dernier était nécessairement engagée ;
qu'en déclarant le contraire, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé les articles 1991 et 1992 du Code civil ;
6 / qu'en opérant une distinction entre le toit et les verrières afin de limiter le montant des dommages-intérêts dus par le mandataire au mandant, après avoir affirmé que la réfection portait non sur l'étanchéité des seules verrières mais en réalité sur le toit, partie commune, la cour d'appel a entaché sa décision d'une contradiction de motifs et a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;
7 / qu'en déclarant que le préjudice subi par M. de C... "ne saurait excéder le montant du coût du maintien de l'étanchéité de la toiture -distinct de celui de la réfection - "sans s'expliquer sur les conclusions claires et précises du constatant invoquées par le bailleur et selon lesquelles "les travaux visant à remédier aux infiltrations d'eau supposent une réfection intégrale de la couverture, compte tenu de la vétusté de celle-ci", étant précisé que "sans une rénovation complète, l'efficacité des réparations ne pourra nullement être garantie", les seconds juges ont privé leur décision de base légale au regard des articles 1991 et 1992 du Code civil" ;
Mais attendu qu'ayant, par une interprétation, exclusive de dénaturation, que l'ambiguïté des termes du bail rendait nécessaire, souverainement relevé que la clause relative à la réfection de l'étanchéité du toit ne concernait que les réparations d'urgence se limitant à la préservation de l'étanchéité et constaté qu'il n'était pas démontré par le bailleur que le locataire ait manqué à cette obligation et qu'à l'échéance du bail, des travaux d'étanchéité s'imposeraient, la cour d'appel, qui a retenu la responsabilité du mandataire pour ne pas avoir repris la clause litigieuse dans le bail renouvelé, a, par ces seuls motifs, sans se contredire, et appréciant souverainement l'importance du préjudice, légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. de X... de C... aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du douze juillet mil neuf cent quatre-vingt-quinze.
