AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par la société civile professionnelle X... et Z..., notaires associés, dont le siège est ... à Saint-Raphaël, représentée par :
1 / M. X..., notaire associé,
2 / M. Z..., notaire associé, en cassation d'un arrêt rendu le 7 mai 1992 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (4e chambre, section A), au profit :
1 / de la société à responsabilité limitée Société de transactions immobilières (SPTI) dont le siège est ... (6e) (Rhône),
2 / de Mme Odette B..., demeurant ... (Var),
3 / de la société anonyme "Hôtel Excelsior", dont le siège est boulevard Félix Martin, à Saint-Raphaël (Var),
4 / de la société à responsabilité limitée Consortium immobilier, dont le siège est ..., à Saint-Raphaël (Var), défenderesse à la cassation ;
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les quatre moyens de cassation annexés au présent arrêt ;
LA COUR, en l'audience publique du 27 avril 1994, où étaient présents : M. Fouret, conseiller le plus ancien faisant fonctions de président, Mme Lescure, conseiller rapporteur, M. Pinochet, Mme Delaroche, M. Sargos, Mme Marc, conseillers, M. Laurent-Atthalin, conseiller référendaire, M. Lupi, avocat général, Mlle Ydrac, greffier de chambre ;
Sur le rapport de Mme le conseiller Lescure, les observations de la SCP Boré et Xavier, avocat de la SCP X... et Z..., de la SCP Lemaitre et Monod, avocat de la SPTI, de Me Odent, avocat de la société Consortium immobilier, les conclusions de M. Lupi, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Attendu, selon les énonciations des juges du fond, que, le 11 janvier 1969, la société Hôtel Excelsior a consenti à M. Y... un bail commercial autorisant l'exercice dans les lieux loués "du commerce de bureaux à usage de transactions immobilières et commerciales, et de tout commerce", venant à expiration le 30 septembre 1977 ;
qu'en janvier 1977, la société bailleresse a donné congé à son locataire avec offre de renouvellement moyennant une augmentation de loyer ; que, par acte notarié du 14 avril 1977, M. Y... a cédé, avec l'accord de la bailleresse, son droit au bail à la Société rhodanienne de transactions immobilières (SRTI) ;
que, le 7 juin 1977, un nouveau bail a été conclu entre la société Hôtel Excelsior et la SRTI ; qu'en juillet 1980, la SRTI a constitué la Société provençale de transactions immobilières (SPTI) et lui a fait apport en nature de son fonds de commerce, l'acte visant le bail renouvelé le 7 juin 1977 ; que, suivant acte du 13 juillet 1983 reçu par M. X..., notaire, la SPTI a cédé son droit au bail à Mme B..., qui se proposait d'exploiter dans les lieux un commerce de prêt à porter ;
que, sur le prix de 300 000 francs, celle-ci a versé à la société cédante la somme de 180 000 francs ; que la société Hôtel Excelsior
a alors assigné la SPTI et Mme B... en nullité de la cession, faisant valoir que le seul bail qui la liait à la SPTI était celui du 7 juin 1977, lequel, selon l'original par elle détenu, ne prévoyait que la seule activité de "commerce de bureaux" ;
que Mme B... a dû transiger pour obtenir de la bailleresse un nouveau bail, avec augmentation de loyer, prévoyant une activité "tous commerces" rétabli à son seul bénéfice personnel ; qu'elle a refusé de régler à la SPTI le solde du prix et a assigné cette société en nullité de la cession, prétendant avoir été trompée sur la nature de la chose vendue ; qu'à titre subsidiaire, elle a appelé en garantie M. X... ; que la SPTI a résisté à cette demande et a produit un original de l'acte du 7 juin 1977, portant en marge la mention non paraphée selon laquelle le preneur pourra exercer dans les lieux loués "le commerce de bureaux à usage de transactions immobilières et commerciales et tous commerces à l'exclusion de ceux exploités actuellement dans l'immeuble de la société Excelsior" ; que l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 7 mai 1992) a débouté Mme B... de son action en nullité de cession du bail, mais, retenant, d'une part, le dol incident de la SPTI, d'autre part, un manquement de M. X... à son devoir de conseil, les a condamnés in solidum à payer la somme de 120 000 francs à titre de dommages-intérêts à Mme B..., précisant que, dans leurs rapports réciproques, la SCP Z... et X..., notaires associés, supporterait les deux tiers des condamnations prononcées au profit de Mme B..., la SPTI en conservant à sa charge un tiers ;
Sur le premier moyen, pris en ses deux branches :
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir retenu sa responsabilité alors, selon le moyen, d'une part, qu'il est constant que, par acte du 31 juillet 1980, la SRTI a constitué la SPTI en faisant apport en nature du droit au bail dont elle était titulaire ; qu'ainsi les droits de la SPTI et les titres dont celle-ci bénéficiait étaient ceux qui lui venaient de la société SRTI ; qu'en lui reprochant de n'avoir examiné que les seuls titres de la SRTI et non ceux de la SPTI, tandis que ces titres étaient identiques, la cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ;
et alors, d'autre part, qu'il résulte de l'acte de cession du droit au bail, par lui dressé, qu'il a examiné tous les actes permettant de vérifier les droits de la société SPTI : contrat de bail initial 11 février 1968, congé émanant de la bailleresse, offre de renouvellement et acte de cession, le 14 avril 1977, de ce droit au bail à la SRTI ; qu'il a, dès lors, procédé à toutes les vérifications permettant de connaître les conditions du bail ; qu'en retenant néanmoins sa faute, la cour d'appel a violé l'article 1382 précité ;
Mais attendu que l'arrêt attaqué a relevé la confusion commise par M. X... dans l'acte litigieux entre la SRTI et la SPTI, personnes morales distinctes, et retenu que cette erreur avait conduit l'officier public à négliger de rechercher les titres dont pouvait se prévaloir personnellement la société cédante, la SPTI, ainsi que l'étendue exacte des droits dont celle-ci disposait, lesquels résultaient du bail du 7 juin 1977, transféré à la SPTI par la SRTI sous forme d'apport en nature en juillet 1980 ; qu'en retenant, en conséquence, un manquement du notaire à ses obligatins professionnelles, la cour d'appel a légalement justifié sa décision ;
Sur le deuxième moyen pris en ses deux branches :
Attendu qu'il est reproché à la cour d'appel d'avoir privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil, en retenant l'existence d'un lien de causalité entre la faute de M. X... et le préjudice subi par Mme B... ;
Mais attendu qu'il ne résulte pas des conclusions produites par M. X... que celui-ci ait soutenu devant la cour d'appel les prétentions contenues dans le moyen ; que celui-ci est nouveau en ses deux branches, mélangé de fait et de droit, partant irrecevable ;
Sur le troisième moyen, pris en ses deux branches :
Attendu qu'il est encore fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné M. X..., in solidum avec la société SPTI à payer à A... Nicolas la somme de 120 000 francs à titre de dommages-intérêts, alors, selon le moyen, de première part, que le notaire ne doit réparation que des conséquences dommageables de la faute qui lui est reprochée ; qu'en l'espèce la cour d'appel a énoncé qu'il n'y avait pas lieu d'annuler l'acte de cession, et qu'ainsi Mme B... restait devoir le solde du prix de cette cession, soit la somme de 120 000 francs ; qu'en condamnant M. X... à payer la somme de 120 000 francs, tandis que la cession était valable et que Mme B... était redevable du prix, la cour d'appel a mis à la charge du notaire une réparation qui n'était pas une conséquence de la faute qui lui était reprochée et a violé l'article 1382 du Code civil ; et alors que, de seconde part, la cour d'appel a énoncé que Mme B... était redevable de la somme de 120 000 francs, solde du prix de cession du bail litigieux ; qu'en condamnant néanmoins le notaire à payer une telle somme, la cour d'appel a encore violé le texte précité ;
Mais attendu que la cour d'appel a retenu que la faute de M. X... avait contribué avec celle de la société cédante, SPTI, à la réalisation du préjudice subi par Mme B... du fait des conditions très onéreuses dans lesquelles celle-ci avait pu obtenir un nouveau bail lui permettant d'exercer son activité professionnelle, et qu'elle a souverainement apprécié le montant de ce préjudice à la somme de 120 000 francs ; que sa décision n'encourt, dès lors, pas les griefs du moyen ;
Sur le quatrième moyen :
Attendu que M. X... reproche enfin à l'arrêt attaqué d'avoir dit que, dans ses rapports avec la SPTI, il supporterait à titre définitif les deux tiers des condamnations prononcées au profit de Mme B..., alors, selon le moyen, que, dans le cadre des recours entre codébiteurs, la fraude commise par l'un des codébiteurs et qui est à l'origine de la faute reprochée au notaire exonère celui-ci de toute responsabilité ; qu'en l'espèce, la cour d'appel relève que la SPTI s'est rendue coupable d'un dol envers Mme B... ; qu'en condamnant néanmoins le notaire à supporter les deux tiers des condamnations prononcées au profit de A... Nicolas alors que la SPTI n'en supportait que le tiers, la cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ;
Mais attendu que la cour d'appel a relevé qu'il incombait au notaire de rechercher, grâce à des titres dont pouvait se prévaloir personnellement le cédant, la SPTI et non la SRTI, l'étendue exacte des droits de celui-ci, et que s'il avait fait les recherches nécessaires, il aurait trouvé le bail du 7 juin 1977 transféré à la SPTI sous forme d'apport en nature ; qu'elle en a justement déduit que le dol commis par cette société à l'égard de Mme B... était sans incidence sur la faute reprochée au notaire ; d'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur la demande présentée au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile :
Attendu que la SPTI sollicite sur le fondement de ce texte l'allocation de la somme de 10 000 francs ;
Mais attendu qu'en équité, il n'y a pas lieu à cette condamnation ;
Et attendu que le pourvoi revêt un caractère abusif ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Rejette également la demande présentée par la SPTI sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ;
Condamne la SCP X... et Z... à une amende civile de huit mille francs, envers le Trésor public ; la condamne, envers les défendeurs, aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du huit juin mil neuf cent quatre-vingt-quatorze.
