AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par :
1 / M. Claude, Louis, Karl X..., demeurant à Montpellier (Hérault), ...,
2 / M. Franck, Raoul B..., demeurant à Montpellier (Hérault), ..., en cassation d'un arrêt rendu le 18 juin 1991 par la cour d'appel de Montpellier (1e chambre, section A), au profit de :
1 / Mme Michèle Y..., demeurant à Montpellier (Hérault), ...,
2 / M. Pierre A..., demeurant à Montpellier (Hérault), ...,
3 / M. Hulrich Z..., demeurant à Montpellier (Hérault), ..., défendeurs à la cassation ;
Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;
LA COUR, en l'audience publique du 5 janvier 1994, où étaient présents : M. Beauvois, président, Mme Giannotti, conseiller rapporteur, MM. Cathala, Douvreleur, Peyre, MM. Aydalot, Boscheron, Toitot, Mmes Di Marino, Borra, conseillers, MM. Chollet, Pronier, Mme Masson-Daum, conseillers référendaires, M. Vernette, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;
Sur le rapport de Mme le conseiller Giannotti, les observations de Me Vincent, avocat de MM. X... et B..., les conclusions de M. Vernette, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Sur le moyen unique :
Attendu selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 18 juin 1991), que par actes notariés des 17 et 23 juillet 1987, MM. X... et B..., marchands de biens, ont vendu à Mme Y... et à MM. A... et Z..., trois appartements en duplex ; que pour obtenir la délivrance du permis de construire, nécessaire à l'aménagement des locaux postérieurement à la vente, différentes taxes ont été réclamées aux acquéreurs qui en ont demandé le remboursement aux vendeurs, en invoquant la garantie des vices cachés ;
Attendu que MM. X... et B... font grief à l'arrêt de les condamner à payer ces sommes aux acquéreurs, alors, selon le moyen, "1 ) que MM. X... et B... avaient fait valoir que les travaux correspondant à l'état des biens décrits dans les actes avaient été décidés et entrepris par les acquéreurs, qui avaient emprunté des fonds pour les travaux, en sus de l'acquisition des locaux alors à l'état brut de décoffrage, décrit sur le mandat de vente, et qu'il avait été décidé de décrire les locaux tels qu'ils résultaient du plan produit par les acquéreurs pour éviter à ceux-ci le paiement de droits ; que la cour d'appel, qui a déduit les caractéristiques des biens vendus de leur seule désignation dans les actes de vente, sans répondre aux conclusions par lesquelles les vendeurs invoquaient l'inexactitude des déclarations des parties, relatives à la description des biens vendus, ce dont résultait l'absence de vice caché et de défaut de conformité, a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ; 2 ) que le vendeur n'est tenu de garantir que les défauts inhérents à la chose
vendue, qui la rendent impropre à sa destination ou qui en diminuent tellement l'usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou ne l'aurait acquise qu'à moindre prix ; que la cour d'appel qui, pour juger les vendeurs tenus à garantie, a estimé qu'en l'absence de permis de construire, les appartements étaient impropres à leur destination, et que la régularisation avait entraîné des charges financières importantes dont les acquéreurs étaient en droit de tenir compte dans leur offre du prix d'acquisition, tout en constatant que le permis de construire avait bien été délivré, ce dont il résultait qu'aucune diminution d'usage de la chose vendue n'était constatée, a violé l'article 1641 du Code civil ; 3 ) que le vendeur ne garantit que les défauts cachés de la chose vendue et non les vices apparents dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même ;
que la cour d'appel qui, saisie des conclusions par lesquelles MM. X... et B... faisaient valoir que les acquéreurs avaient eux-mêmes fait établir des plans d'aménagement, avaient fait procéder après la vente aux travaux pour lesquels ils avaient contracté des emprunts, avaient été avertis par les vendeurs de la nécessité de solliciter un permis de construire, et avaient demandé au syndic de la copropriété de les autoriser à déposer une demande de permis de construire, a retenu l'existence d'un vice caché résultant de l'absence de demande de permis de construire pour les aménagements des biens vendus, sans rechercher si les acquéreurs, dont l'un était artisan décorateur, ignoraient ou pouvaient ignorer que les vendeurs n'avaient pas sollicité de permis de construire, a privé sa décision de base légale au regard des articles 1641 et 1642 du Code civil ; 4 ) que n'est pas légalement motivée une décision fondée sur des motifs de fait contradictoires ; que la cour d'appel qui, pour retenir l'existence d'un vice caché résultant de l'absence de demande de permis de construire pour les travaux réalisés sur les biens vendus, retient, d'une part, que les acquéreurs étaient profanes en matière de bâtiment, tout en constatant, d'autre part, que l'un d'eux était artisan décorateur, s'est contredite en violation de l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ; 5 ) que l'action en garantie des vices cachés doit être intentée dans un bref délai ; que la cour d'appel, qui a retenu que l'action avait été engagée le 15 mars 1988, dans un bref délai après que la somme nécessaire à la régularisation leur avait été révélée, le 6 novembre 1987, tout en constatant que les acquéreurs avaient d'abord soutenu avoir été victimes d'une tromperie, sans constater que l'action avait été engagée dès l'assignation, sur le fondement de la garantie des vices cachés, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1648 du Code civil" ;
Mais attendu, d'une part, que la cour d'appel, qui a répondu aux conclusions, a légalement justifié sa décision de ce chef en retenant souverainement, sans se contredire, que, même si les duplex devaient être aménagés après la vente par les acquéreurs, ceux-ci étaient en droit de penser que lors de l'acquisition faite à des professionnels, les autorisations administratives indispensables pour réaliser les transformations prévues aux contrats, avaient été obtenues, et qu'en raison de l'affectation de l'immeuble à l'usage d'habitation, précisée dans les actes, les appartements vendus sans permis de construire comportaient, lors de leur vente, un défaut caché les rendant impropres à leur destination contractuelle, compte tenu des charges financières importantes nécessaires à la régularisation de la situation, et dont les acquéreurs étaient en droit de tenir compte dans leur offre du prix d'acquisition ;
Attendu, d'autre part, que le montant des taxes exigées pour l'obtention du permis de construire n'ayant été révélé aux acquéreurs que le 6 novembre 1987, la cour d'appel a souverainement retenu que l'action avait été engagée par les acquéreurs le 15 mars 1988, dans le bref délai imposé par l'article 1648 du Code civil ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne MM. X... et B..., envers Mme Y... et MM. A... et Z..., aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du neuf février mil neuf cent quatre-vingt-quatorze.
