AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par la société anonyme L'Européenne de banque, dont le siège est ... (9e), représentée par le président de son conseil d'administration en exercice, domicilié en cette qualité audit siège, en cassation d'un arrêt rendu le 7 décembre 1990 par la cour d'appel de Paris (23e chambre, section B), au profit de :
1 / Mme Hélène X..., demeurant ... (16e),
2 / Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis ... (16e), représenté par son syndic, la société Sofigest, société anonyme dont le siège est ... (8e), défendeurs à la cassation ;
Le syndicat des copropriétaire de l'immeuble sis ... (16e), défendeur au pourvoi principal, a formé, par un mémoire déposé au greffe le 10 juin 1991, un pourvoi incident contre le même arrêt ;
La demanderesse au pourvoi principal invoque, à l'appui de son recours, un moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;
Le demandeur au pourvoi incident invoque, à l'appui de son recours, un moyen unique de cassation également annexé au présent arrêt ;
LA COUR, en l'audience publique du 9 novembre 1993, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Chemin, conseiller rapporteur, MM. Cathala, Valdès, Douvreleur, Capoulade, Peyre, Deville, Mme Giannotti, M. Aydalot, Mlle Fossereau, MM. Boscheron, Toitot, Mme Di Marino, M. Fromont, Mme Borra, conseillers, M. Chollet, Mme Cobert, MM. Chapron, Pronier, Mme Masson-Daum, conseillers référendaires, M. Mourier, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;
Sur le rapport de M. le conseiller Chemin, les observations de la SCP Delaporte et Briard, avocat de la société L'Européenne de banque, de Me Choucroy, avocat de Mme X..., de la SCP Gatineau, avocat du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis ... (16e), les conclusions de M. Mourier, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Sur le moyen unique du pourvoi principal :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 7 décembre 1990), que, propriétaire d'un lot comprenant des locaux au rez-de-chaussée d'un immeuble en copropriété, Mme X... les a, par acte du 26 juin 1973, donnés à bail, à usage d'agence bancaire, à la société Banque Rotschild, devenue la société Européenne de banque (la banque), avec possibilité pour le preneur de réaliser des travaux d'aménagement ;
qu'autorisée sous certaines conditions par délibération de l'assemblée générale des copropriétaires du 6 novembre 1974, la banque a transformé une fenêtre de façade en porte d'accès direct à ses locaux ; qu'elle a aussi, avec l'accord du propriétaire, et pour constituer une chambre forte, réuni à sa propre cave deux autres caves comprises dans la location et les a reliées au rez-de-chaussée par un escalier intérieur ; que le preneur ayant donné congé pour le 1er décembre 1987 et le syndicat des copropriétaires ayant, par délibération de son assemblée générale du 24 novembre 1987, décidé de ne pas renoncer à exiger, au départ de la banque, la remise des lieux en leur état primitif, Mme X... et la banque ont assigné le
syndicat en annulation de cette délibération ; que Mme X... a, en outre, demandé la condamnation du preneur à remettre en leur état antérieur les deux caves et à supprimer l'escalier ; que le syndicat a demandé la condamnation de Mme X... et de la banque à rétablir la fenêtre de façade par suppression de la porte ;
Attendu que la banque fait grief à l'arrêt de la condamner à exécuter à ses frais des travaux de remise en état des caves et de suppression de l'escalier, alors, selon le moyen, "1 ) que le bail renouvelé étant un nouveau bail, il résultait de la clause d'accession que les améliorations effectuées par le locataire au cours du bail initial étaient nécessairement acquises au bailleur lors du renouvellement de celui-ci, dès lors que Mme X... n'avait pas exigé le rétablissement des lieux ; qu'en décidant que Mme X... n'était pas devenue propriétaire des installations effectuées par le locataire au cours du bail conclu le 26 juin 1973, à la date du renouvellement de celui-ci, tout en constatant qu'une clause d'accession figurait dans ce bail, la cour d'appel a méconnu la volonté des parties et violé l'article 1134 du Code civil ; 2 ) que, dans la clause de désignation des lieux loués, stipulée dans le bail du 7 juillet 1982, il avait été fait expressément mention des caves "incluses dans la salle des coffres" ; que la cour d'appel ne pouvait, en méconnaissance de cette clause, décider que Mme X... n'avait pas entendu bénéficier de la clause d'accession s'agissant de l'aménagement des caves en sous-sol réalisé par le locataire ;
qu'ainsi, la cour d'appel a de nouveau violé l'article 1134 du Code civil" ;
Mais attendu qu'ayant retenu, d'une part, que le renouvellement du bail, le 7 juillet 1982 étant incompatible avec l'exigence de la remise des lieux en leur état primitif, la bailleresse n'avait pu, à cette occasion, exercer son option entre cette faculté de remise en état et le bénéfice de la clause d'accession et, d'autre part, que les différences portant sur la désignation des lieux loués dans le bail renouvelé ne traduisaient pas la volonté de Mme X... de se considérer, à partir de cette date, comme propriétaire des aménagements réalisés par la banque, la cour d'appel qui, par une interprétation souveraine de la commune intention des parties, a fixé à la fin des relations contractuelles la mise en jeu de la clause d'accession, a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Sur le moyen unique du pourvoi incident, pris en sa première branche :
Attendu que le syndicat des copropriétaires fait grief à l'arrêt de le débouter de sa demande de condamnation de la banque à remettre à ses frais les parties communes en leur état antérieur à l'autorisation donnée par l'assemblée générale des copropriétaires du 6 novembre 1974, alors, selon le moyen, "qu'aux termes de la première résolution de l'assemblée générale des copropriétaires du 6 novembre 1974, l'autorisation de modification des parties communes avait été exclusivement donnée en considération de la personnalité même du locataire, la Banque Rotschild, et, à titre dérogatoire, à un successeur dans son activité bancaire ou à un sous-locataire dépendant du Groupe Rotschild ; que cette autorisation, qui était expressément subordonnée à ces conditions, devenait nécessairement caduque dès lors que ces conditions n'étaient plus remplies ; qu'il en résultait inévitablement et sans qu'il soit besoin de le préciser
que, même en dehors des cas de cession de droit au bail ou de sous-location prohibées prévues par la résolution précitée, le départ de la banque entraînait l'obligation pour cette dernière de remettre les lieux dans leur état antérieur ;
qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a dénaturé le sens clair et précis de la première résolution de l'assemblée générale des copropriétaires du 6 novembre 1974, ainsi que l'article 1134 du Code civil" ;
Mais attendu qu'ayant retenu, par une interprétation nécessaire, exclusive de dénaturation des termes ambigus de la résolution adoptée le 6 novembre 1974 par l'assemblée générale des copropriétaires, que l'obligation mise à la charge de la banque de rétablir les lieux en leur état primitif était limitée aux seuls cas de sous-location totale ou partielle ou de cession du droit au bail et qu'à ces cas ne pouvait être assimilé celui où la banque a mis fin à son bail sans accorder de cession ou de sous-location, la cour d'appel a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Mais sur le moyen unique du pourvoi incident, pris en sa seconde branche :
Vu l'article 1134 du Code civil ;
Attendu que, pour annuler la résolution unique de l'assemblée générale des copropriétaires du 24 novembre 1987 et débouter le syndicat de sa demande de condamnation de Mme X... à supprimer la porte d'entrée ouverte dans la façade de l'immeuble à la suite de l'autorisation de l'assemblée générale du 6 novembre 1974, l'arrêt relève que cette autorisation n'avait été donnée qu'à la seule banque et retient que l'assemblée générale du 24 novembre 1987 a abusé de ses droits, faute d'avoir celui d'enjoindre à Mme X... de remettre les lieux dans leur état primitif dans le cas où la banque ne le ferait pas elle-même ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la délibération du 24 novembre 1987 se bornait à décider que le syndicat ne renonçait pas à exiger, au départ de la banque, la remise des parties communes en leur état primitif, la cour d'appel, qui a dénaturé les termes clairs et précis de cette délibération, n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a annulé la délibération de l'assemblée générale des copropriétaires du 24 novembre 1987 et débouté le syndicat de sa demande de condamnation de Mme X... à remettre à ses frais les parties communes en leur état antérieur à l'autorisation donnée le 6 novembre 1974, l'arrêt rendu le 7 décembre 1990, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Orléans ;
Condamne, ensemble, la société Européenne de banque et Mme X... aux dépens des pourvois et aux frais d'exécution du présent arrêt ;
Ordonne qu'à la diligence de M. le procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit sur les registres de la cour d'appel de Paris, en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement annulé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du quinze décembre mil neuf cent quatre-vingt-treize.
