LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par :
1°) Monsieur Jean X..., pris en sa qualité de syndic de la copropriété de la résidence ARAMIS, 23, avenue d'Osuna à Biarritz (Pyrénées-Atlantiques), et en son nom personnel, demeurant à Biarritz (Pyrénées-Atlantiques), ... ; 2°) LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE ARAMIS, pris en la personne de son syndic, Monsieur X..., demeurant à Biarritz (Pyrénées-Atlantiques), ... ; en cassation d'un arrêt rendu le 15 octobre 1987 par la cour d'appel de Pau (1re chambre), au profit de :
1°) Monsieur D... de B... ; 2°) Madame Marie-Chantal C... épouse de B..., demeurant ensemble à Strasbourg (Bas-Rhin), ... ; défendeurs à la cassation ; Les demandeurs invoquent à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 6 juin 1989, où étaient présents :
M. Francon, président, M. Chevreau, rapporteur, MM. Z..., Senselme, Cathala, Douvreleur, Capoulade, Beauvois, Deville, Darbon, Mme A..., M. Aydalot, conseillers, Mme Y..., M. Chapron, conseillers référendaires, M. Vernette, avocat général, Mme Prax, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Chevreau, les observations de Me Copper-Royer, avocat de M. X... pris en son nom personnel et ès qualités, et du Syndicat des copropriétaires de la résidence Aramis, de Me Cossa, avocat des époux de B..., les conclusions de M. Vernette, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le premier moyen :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 15 octobre 1987), que les époux de B... sont propriétaires dans la résidence Aramis d'un lot comportant la jouissance privative et exclusive d'une terrasse ; que des infiltrations d'eau s'étant produites à travers cette terrasse dans le garage situé en dessous, le syndic, M. X..., a fait placer un revêtement de paxalumin, rendant la terrasse partiellement inaccessible ; que l'assemblée générale des copropriétaires du 5 août 1983 ayant refusé de refaire le revêtement de la terrasse à l'identique, les époux de B... ont assigné le syndicat en annulation de cette délibération et ont réclamé des dommages-intérêts, tant au syndicat qu'au syndic personnellement ; Attendu que le syndicat des copropriétaires fait grief à l'arrêt d'avoir annulé la délibération de l'assemblée générale, alors selon le moyen "que le copropriétaire ayant la jouissance exclusive d'une partie commune a la charge des travaux d'entretien liés à cette jouissance ; que l'étanchéité ayant été assurée, ainsi que l'avaient relevé les premiers juges, la pose d'un revêtement permettant l'usage de la terrasse à titre d'agrément incombait au seul copropriétaire jouissant de cet usage ; qu'en statuant autrement, la cour d'appel a violé l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965" ; Mais attendu que l'arrêt a légalement justifié sa décision en retenant qu'une partie de la terrasse n'étant plus accessible, ce trouble dans la jouissance de leur lot ouvrait aux époux B... un droit à réparation ; Mais sur le second moyen :
Vu l'article 16 du nouveau Code de procédure civile ; Attendu que pour condamner le syndic à payer des dommages-intérêts aux époux B..., in solidum avec le syndicat des copropriétaires, l'arrêt retient que le syndic se devait, en sa qualité de professionnel, de mettre en garde l'assemblée générale sur l'obligation du syndicat de ne pas troubler la jouissance d'un copropriétaire, telle que définie par le règlement ; Qu'en relevant d'office le moyen tiré d'une obligation de conseil du syndic, sans inviter les parties à présenter leurs observations, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce que l'arrêt a condamné le syndic personnellement, l'arrêt rendu le 15 octobre 1987, entre les parties, par la cour d'appel de Pau ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Agen ;
