| France, Cour de cassation, Chambre civile 3, 28 février 1984, 82-15062

SUR LES DEUX MOYENS REUNIS : ATTENDU, SELON L'ARRET ATTAQUE (PARIS, 15 AVRIL 1982), QUE PAR ACTE SOUS SEING PRIVE DU 15 JUIN 1979, LA SOCIETE A RESPONSABILITE LIMITEE LES MAISONS DU POITOU, DEVENUE DEPUIS LORS SOCIETE ANONYME SIRECO, A DONNE A M. Y..., AGENT IMMOBILIER, MANDAT EXCLUSIF ET IRREVOCABLE JUSQU'AU 31 DECEMBRE 1979, DE VENDRE DIX APPARTEMENTS D'UN IMMEUBLE QU'ELLE DEVAIT RENOVER ;

QU'IL ETAIT STIPULE, D'UNE PART QUE, PASSE LA DATE DU 31 DECEMBRE 1979, LE MANDAT SE POURSUIVRAIT PAR TACITE RECONDUCTION DE TROIS MOIS EN TROIS MOIS, SAUF DENONCIATION, MAIS POURRAIT A TOUT MOMENT ETRE REVOQUE MOYENNANT PREAVIS DE QUINZE JOURS, D'AUTRE PART QUE LE MANDANT S'INTERDISAIT, PENDANT LA DUREE DU CONTRAT, DE NEGOCIER DIRECTEMENT OU INDIRECTEMENT LES BIENS OBJET DU MANDAT ET, EN CAS D'INFRACTION, S'ENGAGEAIT, A TITRE DE CLAUSE PENALE, A VERSER UNE INDEMNITE EGALE AU MONTANT DE LA COMMISSION CONVENUE ;

QUE LA SOCIETE A REVOQUE LE MANDAT POUR LE 31 DECEMBRE 1979 PAR LETTRE RECOMMANDEE EXPEDIEE LE 28 DECEMBRE 1979 ET RECUE PAR M. Y... LE 8 JANVIER 1980 ;

ATTENDU QUE LA SOCIETE SIRECO FAIT GRIEF A L'ARRET D'AVOIR, POUR LA CONDAMNER AU PAIEMENT DU MONTANT DE LA CLAUSE PENALE, RETENU QUE LE MANDAT S'ETAIT POURSUIVI PAR TACITE RECONDUCTION APRES LE 31 DECEMBRE 1979 ET QU'IL N'Y AVAIT ETE MIS FIN QUE LE 23 JANVIER 1980, A L'EXPIRATION DU DELAI DE PREAVIS COURANT DU JOUR DE RECEPTION DE LA LETTRE DE REVOCATION, ALORS, SELON LE PREMIER MOYEN, "QUE D'UNE PART, COMME L'A CONSTATE LA COUR D'APPEL, LE DECRET DU 20 JUILLET 1972 N'IMPOSAIT PAS DE DELAI DE PREAVIS DANS LE CAS D'UNE VENTE D'IMMEUBLE PAR LOTS ET N'EXIGEAIT QUE SOIENT PREVUES LES CONDITIONS DE REVOCATION QUE DANS LE CAS OU CETTE REVOCATION INTERVENAIT AVANT COMPLETE EXECUTION, QU'AINSI LA COUR D'APPEL QUI, TOUT EN CONSTATANT QUE LE MANDAT EN CAUSE CONCERNAIT UNE VENTE D'IMMEUBLE PAR LOTS ET QUE LA REVOCATION AVAIT ETE FIXEE AU TERME CONTRACTUELLEMENT PREVU, A NEANMOINS ENONCE QUE LES PARTIES N'AVAIENT FAIT, EN STIPULANT UN PREAVIS, QU'APPLIQUER LES DISPOSITIONS REGLEMENTAIRES DU DECRET DU 20 JUILLET 1972, N'A PAS DONNE DE BASE LEGALE A SA DECISION AU REGARD DU TEXTE SUSVISE ;

ALORS QUE D'AUTRE PART, LE MANDAT SUPPOSE, PAR NATURE, LA CONFIANCE DU MANDANT ET SE TROUVE DONC ETEINT PAR LA SEULE VOLONTE DE CELUI-CI, QU'EN PARTICULIER LA NOTIFICATION IRREGULIERE OU TARDIVE DE LA REVOCATION AU MANDATAIRE, SI ELLE PEUT COUVRIR LA RESPONSABILITE DE CELUI-CI OU LUI DONNER DROIT A REPARATION, NE PEUT, EN REVANCHE, JUSTIFIER LA PROLONGATION DU MANDAT CONTRE LA VOLONTE DU MANDANT, QU'AINSI LA COUR D'APPEL, QUI A JUGE QUE, BIEN QUE LE MANDANT AIT MANIFESTE SON INTENTION DE REVOQUER LE MANDAT AVANT LE TERME FIXE, LA RECEPTION TARDIVE DE LA REVOCATION AVAIT PU PROLONGER LE MANDAT AU-DELA DU TERME CONTRE LA VOLONTE DU MANDANT, A MECONNU LA NATURE JURIDIQUE DU MANDAT ;

ALORS QU'ENFIN, EN SE BORNANT A ENONCER QUE LA SOCIETE LES MAISONS DU POITOU AURAIT CONFIE LA VENTE DES APPARTEMENTS A D'AUTRES AGENCES, ET AURAIT ENLEVE UN PANNEAU PUBLICITAIRE, SANS PRECISER SI CES PRETENDUES VIOLATION AVAIENT EU LIEU PENDANT LA PERIODE REELLE D'EXCLUSIVITE, C'EST-A-DIRE AVANT LE TERME FIXE PAR LES PARTIES, ET NON PENDANT LA PRETENDUE PROLONGATION DU CONTRAT, ADMISE PAR ERREUR PAR L'ARRET, LA COUR D'APPEL, QUI N'A PAS MIS LA COUR DE CASSATION EN MESURE D'EXERCER SON CONTROLE, N'A PAS DONNE DE BASE LEGALE A SA DECISION" ;

QUE LE SECOND MOYEN SOUTIENT "QU'EN SE FONDANT SUR LE FAIT QUE LA SOCIETE LES MAISONS DU POITOU N'AVAIT PAS PROUVE QUE LES VENTES INTERVENUES AU MOIS DE JANVIER 1980 ETAIENT POSTERIEURES AU 23 JANVIER ET QU'ELLES NE CONCERNAIENT PAS DES ACHETEURS DEJA DEMARCHES PAR L'AGENT, ALORS QU'IL APPARTENAIT AU MANDATAIRE DE PROUVER CES FAITS QUI SEULS POUVAIENT LUI PERMETTRE DE SE PREVALOIR DE SON EXCLUSIVITE ET DONC DE JUSTIFIER SA DEMANDE, LA COUR D'APPEL A RENVERSE LA CHARGE DE LA PREUVE ET AINSI VILE L'ARTICLE 1315 DU CODE CIVIL" ;

MAIS ATTENDU, D'UNE PART, QU'APRES AVOIR EXACTEMENT ENONCE QUE LA REVOCATION DU MANDAT N'EST OPPOSABLE AU MANDATAIRE QU'AU JOUR OU CELUI-CI A EU CONNAISSANCE DE LA VOLONTE DU MANDANT, ET NON AU JOUR OU CETTE VOLONTE S'EST EXPRIMEE, L'ARRET RETIENT A BON DROIT, EN SE FONDANT, SUR LES STIPULATIONS CONTRACTUELLES, QUE, LA SOCIETE LES MAISONS DU POITOU N'AYANT PAS FAIT CONNAITRE SA VOLONTE DE REVOCATION A M. Y... AVANT LE 31 DECEMBRE 1979, LE MANDAT AVAIT ETE TACITEMENT RECONDUIT POUR TROIS MOIS, LE MANDANT DEVANT ALORS, POUR LE REVOQUER, OBSERVER LE PREAVIS STIPULE, QUE CELUI-CI AVAIT COURU A COMPTER DU 8 JANVIER 1980, DATE DE RECEPTION PAR M. Y... DE LA LETTRE RECOMMANDEE DE REVOCATION, ET QUE LE MANDAT N'AVAIT PRIS FIN QUE LE 23 JANVIER 1980 ;

ATTENDU, D'AUTRE PART, QUE L'ARRET CONSTATE QUE PENDANT LA PERIODE D'EXCLUSIVITE RESERVEE A M. Y... LA SOCIETE LES MAISONS DU POITOU AVAIT CONFIE A D'AUTRES AGENCES LA VENTE DES APPARTEMENTS OBJET DU MANDAT ET AVAIT RETIRE DE LA FACADE DE L'IMMEUBLE LE MATERIEL PUBLICITAIRE QUE M. X... Y AVAIT APPOSE ;

QUE DE CE SEUL MOTIF LA COUR D'APPEL A PU DEDUIRE QUE CETTE VIOLATION DE SES ENGAGEMENTS PAR LE MANDANT JUSTIFIAIT L'APPLICATION DE LA CLAUSE PENALE ;

D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN N'EST PAS FONDE ;

PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 15 AVRIL 1982, PAR LA COUR D'APPEL DE PARIS ;