| France, Cour de cassation, Chambre civile 3, 14 décembre 1982, 81-13737

SUR LE PREMIER MOYEN : ATTENDU, SELON L'ARRET ATTAQUE (PAU, 22 AVRIL 1981), QUE LES EPOUX Z... LUI AYANT FAIT APPORT D'UN TERRAIN SUR LEQUEL ILS AVAIENT, LE 13 JUIN 1966, OBTENU LE PERMIS DE CONSTRUIRE UN ENSEMBLE IMMOBILIER EN COPROPRIETE, DIT Y... EDOUARD VII, COMPRENANT CINQ IMMEUBLES DENOMMES ASCOTT, WINDSOR, CAMBRIDGE, COMMODORE ET EDIMBOURG, LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE MARBELLA BEACH A, APRES AVOIR, LE 6 DECEMBRE 1968, OBTENU UN NOUVEAU PERMIS DE CONSTRUIRE, EDIFIE LES QUATRE PREMIERS IMMEUBLES ;

QUE LA SOCIETE MARBELLA BEACH AYANT, LE 24 JANVIER 1977, OBTENU UN TROISIEME PERMIS DE CONSTRUIRE POUR L'IMMEUBLE EDIMBOURG, LE SYNDICAT PRINCIPAL DES COPROPRIETAIRES DE LA Y... EDOUARD VII ET LES SYNDICATS SECONDAIRES DES IMMEUBLES ASCOTT, WINDSOR ET CAMBRIDGE L'ONT ASSIGNEE POUR FAIRE JUGER QUE CE DERNIER PERMIS LEUR ETAIT INOPPOSABLE ET FAIRE INTERDIRE LA CONSTRUCTION DE L'IMMEUBLE EDIMBOURG ;

ATTENDU QUE LES SYNDICATS DE COPROPRIETAIRES FONT GRIEF A L'ARRET D'AVOIR DECLARE IRRECEVABLE L'ACTION DES SYNDICATS SECONDAIRES, ALORS, SELON LE MOYEN, QUE CEUX-CI QUI ONT LA PERSONNALITE CIVILE PEUVENT EXERCER LES ACTIONS AFFERENTES A L'IMMEUBLE DONT ILS ONT POUR OBJET D'ASSURER LA GESTION ;

QUE, PAR SUITE, LA COUR D'APPEL N'A PU, SANS VIOLER L'ARTICLE 27 DE LA LOI DU 10 JUILLET 1965, DECLARER IRRECEVABLE L'ACTION DES SYNDICATS SECONDAIRES TENDANT AU RESPECT DU REGLEMENT DE COPROPRIETE, NOTAMMENT EN CE QU'IL DETERMINAIT LES TANTIEMES DE COPROPRIETE AFFERENTS A CHAQUE LOT DES IMMEUBLES CONCERNES ET LES DROITS DE CONSTRUCTION RESULTANT DE CE REGLEMENT ;

MAIS ATTENDU QUE L'ARRET RETIENT A BON DROIT, QUE L'OBJET DES SYNDICATS SECONDAIRES DE COPROPRIETAIRES EST LIMITE A LA GESTION, L'ENTRETIEN ET L'AMELIORATION INTERNE DES BATIMENTS POUR LESQUELS ILS ONT ETE CONSTITUES, CE QUI EXCLUT POUR EUX LE DROIT D'AGIR EN JUSTICE POUR LA DEFENSE DES INTERETS RELEVANT DE L'ENSEMBLE DE LA COPROPRIETE ;

D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN N'EST PAS FONDE ;

SUR LES DEUXIEME ET TROISIEME MOYENS REUNIS : ATTENDU QU'IL EST REPROCHE A L'ARRET D'AVOIR DECIDE QUE LA SOCIETE MARBELLA BEACH ETAIT PROPRIETAIRE DU TERRAIN RESERVE POUR LA CONSTRUCTION DE L'IMMEUBLE EDIMBOURG ET QUE L'ARTICLE 37 DE LA LOI DU 10 JUILLET 1965 ETAIT INAPPLICABLE A CE TERRAIN, ALORS, SELON LE MOYEN, D'UNE PART, QUE LE REGLEMENT DE COPROPRIETE, SEUL SUSCEPTIBLE DE DETERMINER LES DROITS DES COPROPRIETAIRES, DEFINIT LE LOT N° 1 COMME UN BATIMENT DENOMME EDIMBOURG, FORMANT LE PREMIER BATIMENT A GAUCHE EN RENTRANT PAR LA VOIE D'ACCES PRINCIPALE AVEC UNE SUPERFICIE D'OCCUPATION DU SOL (Y COMPRIS LES JARDINS PRIVATIFS) DE 1587 METRES CARRES ENVIRON (PRODUCTION P 10) ET ENGLOBE DANS LES PARTIES COMMUNES, LA TOTALITE DU SOL, C'EST-A-DIRE L'ENSEMBLE DU TERRAIN, EN CE COMPRIS LE SOL DES PARTIES CONSTRUITES, DES COURS ET DES JARDINS (PRODUCTION P 8) ;

D'OU IL SUIT QUE L'ARRET ATTAQUE NE POUVAIT ETENDRE LA PROPRIETE PRIVATIVE DE L'ATTRIBUTAIRE DU LOT N° 1 VISANT LE BATIMENT EDIMBOURG, AU TERRAIN RESERVE A L'EDIFICATION DU BATIMENT, COMPRIS PAR LE REGLEMENT DE COPROPRIETE DANS LES PARTIES COMMUNES, SANS DENATURER LES CLAUSES CLAIRES ET PRECISES DE CELUI-CI ;

QU'ELLE A, AINSI, VIOLE L'ARTICLE 1134 DU CODE CIVIL ET ALORS, D'AUTRE PART, QU'EN DECIDANT QUE LE TERRAIN SUR LEQUEL DEVAIT S'EXERCER LE DROIT DE CONSTRUIRE LE BATIMENT EDIMBOURG ETAIT PARTIE PRIVATIVE DE LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE MARBELLA BEACH, TITULAIRE DU LOT N° 1, LA COUR D'APPEL A DENATURE LA CLAUSE DU REGLEMENT DE COPROPRIETE DEFINISSANT LE LOT N° 1 QUI NE VISAIT QUE LE BATIMENT A CONSTRUIRE ET NON LE TERRAIN COMPRIS PAR LE REGLEMENT DE COPROPRIETE DANS L'ENUMERATION DES PARTIES COMMUNES ;

QU'IL S'ENSUIT QU'EN DECLARANT INAPPLICABLE L'ARTICLE 37 DE LA LOI DU 10 JUILLET 1965 EN RAISON DU CARACTERE PRIVATIF DE CE TERRAIN, LA COUR D'APPEL A PRIVE SA DECISION DE BASE LEGALE ;

MAIS ATTENDU QUE, PAR UNE INTERPRETATION NECESSAIRE, EXCLUSIVE DE DENATURATION, DES CLAUSES AMBIGUES DU REGLEMENT DE COPROPRIETE, L'ARRET RETIENT QUE LE TERRAIN RESERVE POUR LA CONSTRUCTION DE L'IMMEUBLE EDIMBOURG PAR CE REGLEMENT, PAR LE PLAN DE MASSE ET PAR LES DOCUMENTS PUBLICITAIRES EST RESTE LA PROPRIETE DE LA SOCIETE MARBELLA BEACH ;

QU'IL DECIDE, ENSUITE, A BON DROIT, QUE L'ARTICLE 37 DE LA LOI DU 10 JUILLET 1965 CONCERNANT L'EXERCICE DU DROIT DE CONSTRUIRE DANS DES COURS, PARCS ET JARDINS CONSTITUANT DES PARTIES COMMUNES EST INAPPLICABLE AU TERRAIN LITIGIEUX QUI EST PARTIE PRIVATIVE APPARTENANT A LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE ET NON PARTIE COMMUNE DE LA COPROPRIETE ;

D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN N'EST PAS FONDE ;

SUR LE QUATRIEME MOYEN : ATTENDU QU'IL EST REPROCHE A L'ARRET D'AVOIR DECIDE QUE LA SOCIETE MARBELLA BEACH N'AVAIT PAS EPUISE LE DROIT DE CONSTRUIRE QUI LUI AVAIT ETE INITIALEMENT ACCORDE, ALORS, SELON LE MOYEN, D'UNE PART, QUE LE REGLEMENT DE COPROPRIETE, QUI A FORCE OBLIGATOIRE, SE REFERE UNIQUEMENT AU PERMIS DE CONSTRUIRE DELIVRE LE 13 JUIN 1966 ;

QUE, PAR SUITE, LA COUR D'APPEL NE POUVAIT, SANS VIOLER L'ARTICLE 1134 DU CODE CIVIL, DEDUIRE LE DROIT DE CONSTRUIRE D'UN COPROPRIETAIRE D'UN PERMIS DE CONSTRUIRE POSTERIEUR AU REGLEMENT DE COPROPRIETE ET ALORS, D'AUTRE PART, QUE LES SYNDICATS DE COPROPRIETAIRES AYANT FAIT VALOIR, DANS LEURS CONCLUSIONS, QU'IL RESULTAIT DU RAPPORT DE L'EXPERT X... QUE LA SUPERFICIE DE PLANCHERS CONSTRUITE S'ELEVAIT A 10385 METRES CARRES POUR UNE SUPERFICIE AUTORISEE DE 9580 METRES CARRES (CONCLUSIONS P 12), LA COUR D'APPEL NE POUVAIT SE BORNER A FAIRE ETAT DE L'APPRECIATION DE CELUI-CI SANS SE PRONONCER SUR LES CONCLUSIONS DES SYNDICATS FAISANT APPARAITRE QUE LES CONSTATATIONS DE L'HOMME DE L'ART DEMENTAIENT CETTE APPRECIATION ;

QU'ELLE A AINSI VIOLE L'ARTICLE 455 DU NOUVEAU CODE DE PROCEDURE CIVILE ;

MAIS ATTENDU QU'APPRECIANT LES ELEMENTS DE PREUVE VERSES AUX DEBATS ET REPONDANT AUX CONCLUSIONS, L'ARRET RETIENT SOUVERAINEMENT QUE LA SOCIETE MARBELLA BEACH N'A PAS EPUISE SON DROIT DE CONSTRUIRE EN DEPASSANT DE 805 METRES CARRES LES DROITS DE CONSTRUIRE INITIALEMENT PREVUS, QU'ELLE A, EN EFFET, OBTENU LE 6 DECEMBRE 1968, POUR AUGMENTER LA SURFACE CONSTRUITE, UN PERMIS DE CONSTRUIRE DONT RIEN NE PERMET DE DIRE QU'IL N'A PAS FAIT L'OBJET DE LA PUBLICITE LEGALE ;

D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN N'EST PAS FONDE ;

PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 22 AVRIL 1981 PAR LA COUR D'APPEL DE PAU ;