ARRET N .
RG N : 12/01323
AFFAIRE :
SCI JMF
C/
SCI SCI EDICOU poursuites et diligences de son gérant, M. Xavier X...
MJ-iB
promesse de vente
Grosse délivrée à
maître Lemasson, avocat
COUR D'APPEL DE LIMOGES
CHAMBRE CIVILE
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ARRET DU 10 MAI 2013
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Le DIX MAI DEUX MILLE TREIZE la CHAMBRE CIVILE a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à la disposition du public au greffe :
ENTRE :
SCI JMF
dont le siège social est 2, Rue Thomas Edison - Les Côteaux de l'Auzette - 87220 FEYTIAT
représentée par Me Christian AUPETIT, avocat au barreau de POITIERS, Me Alain CHARTIER-PREVOST, avocat au barreau de LIMOGES
APPELANTE d'un jugement rendu le 20 SEPTEMBRE 2012 par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE LIMOGES
ET :
SCI SCI EDICOU poursuites et diligences de son gérant, M. Xavier X...
dont le siège social est ...
représentée par Me Emmanuel LEMASSON, avocat au barreau de LIMOGES
INTIMEE
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L'affaire a été fixée à l'audience du 05 Mars 2013 par application des dispositions de l'article 905 du code de procédure civile, la Cour étant composée de Madame Martine JEAN, Président de chambre, de Monsieur Didier BALUZE et de Monsieur Pierre-Louis PUGNET, Conseillers, assistés de Madame Marie-Christine MANAUD, Greffier. A cette audience, Madame le Président a été entendue en son rapport, Maîtres AUPETIT et LEMASSON, avocats, ont été entendus en leur plaidoirie.
Puis Madame Martine JEAN, Président de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 10 Mai 2013 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.
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LA COUR
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Le 14 novembre 2011, la société JMF et Xavier X... ont passé devant notaire un compromis de vente portant sur un bâtiment à usage industriel situé à Feytiat pour le prix de 484.380 € ; Xavier X..., qui se portait acquéreur, avait la faculté de se substituer toute personne physique ou morale de son choix et l'acte prévoyait notamment une condition suspensive d'obtention d'un prêt de 254.863,17 € ; la signature de l'acte authentique en cas de réalisation des conditions suspensives était prévue par ailleurs au plus tard le 31 décembre 2011.
La réalisation de l'acte authentique n'étant pas intervenue, la SCI venderesse a adressé à la SCI EDICOU, qui s'était substituée à Xavier X..., le 30 janvier 2012 un courrier recommandé de renonciation à la vente ; parallèlement était signé un bail professionnel entre la SCI JMF et la société CITE 4 dont Xavier X... était le gérant.
Soutenant que la SCI EDICOU a refusé de signer l'acte authentique, la SCI JMF l'a fait assigner devant le Tribunal de Grande Instance de Limoges qui, selon jugement du 20 septembre 2012, a constaté que la vente était parfaite, a dit que le jugement et le projet d'acte authentique seront publiés à la conservation des hypothèques, a donné acte à la SCI EDICOU qu'elle s'engage à régler le prix de vente et l'ensemble des frais y afférents, a condamné la SCI JMF à payer à la SCI EDICOU la somme de 20.000 € au titre de la clause pénale, a ordonné l'exécution provisoire, a condamné enfin la SCI JMF à payer à la SCI EDICOU la somme de 1.200 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; le tribunal a considéré en substance que le délai de régularisation de l'acte authentique avait été repoussé d'accord entre les parties au 31 janvier 2012, l'arrivée du terme ainsi prorogé constituant le point de départ du délai à partir duquel l'une ou l'autre partie pouvait adresser un courrier recommandé à l'autre pour l'obliger à exécuter les conventions.
La SCI JMF a interjeté appel de cette décision selon déclaration du 12 novembre 2012.
Les dernières écritures des parties, auxquelles la Cour renvoie pour plus ample information sur leurs demandes et moyens, ont été transmises à la cour les 14 février 2013 par la SCI JMF et 18 février 2013 par la SCI EDICOU.
La SCI JMF demande à la cour, par réformation du jugement déféré, de :
- dire qu'elle a régulièrement renoncé à la vente le 30 janvier 2012 de sorte qu'aucune vente, objet du compromis de vente du 14 novembre 2011, ne peut valablement être consacrée,
- condamner la SCI EDICOU à lui payer la somme de 48.438 € au titre de la clause pénale en page 15 du compromis de vente du 14 novembre 2011,
- débouter la SCI EDICOU de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires,
subsidiairement, pour le cas où la constatation de la vente serait confirmée,
- condamner la SCI EDICOU à lui payer le prix de 484.380 € majoré de l'ensemble des frais de toutes sortes inhérents à ladite vente,
- débouter le SCI EDICOU de sa demande au titre de la clause pénale,
- dire qu'en l'absence de tout règlement du prix de vente, en contradiction avec les termes du compromis, la vente ainsi consacrée ne produirait effet entre les parties qu'au jour du paiement effectif du prix,
- condamner en conséquence la SCI EDICOU au paiement du loyer de 1.554,80 € mensuel en deniers ou quittances, du 1er janvier 2012 au jour du paiement effectif par la SCI EDICOU du prix de vente qui serait réglé en exécution de l'arrêt,
- condamner la SCI EDICOU à lui payer la somme de 6.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- condamner la SCI EDICOU en tous les frais et dépens tant de première instance que d'appel dont distraction.
La SCI EDICOU invite la cour à :
- lui donner acte de ce qu'elle met à la disposition du notaire les fonds nécessaires pour le paiement du prix, frais et charges y attachés, sur la publication telle qu'ordonnée par le tribunal,
- confirmer le jugement dont appel,
- ordonner la publication du jugement, de l'arrêt à intervenir et de l'acte notarié en projet auprès de la conservation des hypothèques de Limoges,
- dire que le notaire procédera à l'ensemble des règlements y attachés, ce en tenant compte des plus values, paiement de la créance hypothécaire grevant l'immeuble, libération du solde du prix-toutes compensations faites - auprès de la SCI venderesse,
Y ajoutant,
- fixer à 40.500 € le montant dû au titre de la clause pénale et condamner la SCI JMF au paiement de cette somme,
- fixer la date d'effet de la vente au 14 mars 2012,
- dire que la SCI EDICOU n'est redevable d'aucun loyer sur le bien vendu à partir de cette date ; en tant que de besoin condamner la SCI JMF à rembourser les loyers indûment perçus depuis cette date, soit 1.554,80 € par mois,
- condamner la SCI JMF à 3.500 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- condamner cette société aux entiers dépens de première instance et d'appel.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la réalisation de la vente
Attendu que la non réitération d'un acte authentique peut être la conséquence, soit de la caducité de l'acte liée à la non réalisation d'une condition suspensive qui y était prévue, soit de la défaillance de l'une ou l'autre des parties audit acte ;
Attendu en l'espèce qu'il apparaît résulter des écritures de la SCI JMF que, pour voir juger régulière sa renonciation à la vente notifiée par courrier du 30 janvier 2012, elle se fonde non sur la caducité de l'offre, même si elle indique dans ses écritures " qu'il est constant que la vente n'a pu être réitérée le 10 janvier 2012 pour la simple et bonne raison que la SCI EDICOU n'avait pas respecté l'engagement d'être en possession d'une offre de prêt au plus tard le 15 décembre 2011" mais sur la défaillance de l'acquéreur dont elle estime qu'elle l'autorise, conformément au contrat, à renoncer à la vente ; que la SCI JMF invoque en effet dans ses écritures les stipulations du compromis selon lesquelles " si le défaut de réitération à la date de réalisation ci dessus prévue provient de la défaillance de l'acquéreur, le vendeur pourra toujours renoncer à poursuivre l'exécution de la vente en informant l'acquéreur de sa renonciation par lettre recommandée avec accusé de réception, ce dernier faisant foi, ou par exploit d'huissier"
Que d'ailleurs, la SCI JMF ne prétend pas avoir mis en oeuvre la procédure prévue dans le compromis, lequel prévoit ( page 8 ) que :
" l'obtention ou la non obtention du prêt devra être notifiée par l'acquéreur au vendeur ou au Notaire chargé d'établir l'acte de vente, par lettre recommandée avec avis de réception adressée dans les trois jours suivant l'expiration du délai ci dessus ( 15 décembre 2011 ).
A défaut de réception de cette lettre dans le délai fixé, le vendeur ou le notaire chargé d'établir l'acte aura la faculté de mettre l'acquéreur en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition.
Cette demande devra être signifiée par lettre recommandée avec accusé de réception au domicile ci après élu.
Passé ce délai de huit jours sans que l'acquéreur n'ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit sans autre formalité ."
Que cette société sollicite au demeurant paiement d'une clause pénale, laquelle n'est envisagée par l'acte, en cas de non réalisation de la condition suspensive qu'au seul cas ( page 8 ) où " le défaut d'obtention du ou des prêts résulte de la faute de l'acquéreur, notamment s'il a négligé d'en faire la demande ou de donner les justificatifs utiles ou s'il a refusé, sans motifs légitimes la ou les offres reçues", ce qui n'est pas véritablement soutenu par la venderesse ;
Que surtout la SCI JMF ne demande pas à la cour, dans le dispositif de ses écritures, de constater la caducité du compromis pour non réalisation de la condition suspensive d'obtention du prêt ;
Attendu ainsi qu'il appartient à la SCI JMF, qui se fonde sur la défaillance de l'acquéreur pour justifier sa renonciation à la vente, d'en démontrer la réalité ;
Or attendu que la SCI JMF n'établit pas pas avoir mis en demeure la SCI EDICOU de réitérer l'acte de vente ; qu'il ne saurait être considéré en effet que l'inexécution, et partant la défaillance de l'acquéreur, était acquise à la date du 31 décembre 2011, voire du 11 janvier 2012, voire de tout autre date à laquelle le délai aurait pu être reporté alors que l'arrivée du terme prévu au compromis ou du terme prorogé constitue le point de départ du délai à partir duquel l'une ou l'autre des parties pouvait adresser un courrier recommandé à l'autre pour l'obliger à s'exécuter ; que le contrat prévoit en effet expressément ( page 15 ) que :
"la date d'expiration de ce délai, ou de sa prorogation ainsi qu'il est indiqué ci dessus, n'est pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l'une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter.
Si l'une des parties vient à refuser de réitérer la présente vente, l'autre pourra invoquer la clause pénale ou saisir le tribunal compétent afin de faire constater la vente par décision de justice-------, ce qui suppose bien que la preuve d'un refus de réitération soit apportée, laquelle preuve ne pouvant résulter que de la défaillance de l'une des parties nonobstant une mise en demeure adressée par l'autre ; qu'à cet égard la cour ne peut que constater que la stipulation suivante, qui prévoit le cas, invoqué par la SCI JMF, du défaut de réitération à la date de réalisation ci-dessus prévue suite à la défaillance de l'acquéreur, laisse subsister la notion de "défaillance" et ne saurait, à défaut de toute précision expresse dans l'acte, permettre de considérer que, en cette hypothèse, la seule arrivée du terme est extinctive, d'autant que l'exécution de l'obligation de l'acquéreur, à savoir la réitération de la vente par acte authentique, requiert nécessairement le concours du vendeur ;
Attendu ainsi que la SCI JMF n'est pas fondée à prétendre avoir régulièrement renoncé à la vente ; qu'il convient en conséquence de confirmer la décision en ce qu'elle a constaté que la vente du bien est parfaite et ordonné la publication du jugement et du projet d'acte notarial ;
Attendu néanmoins qu'il convient d'ajouter au jugement pour reporter au 4 avril 2012, date de l'assignation délivrée par la société EDICOU à la société JMF aux fins de voir constater la vente en justice, les effets de la vente ; que la société JMF n'est pas fondée à cet égard à soutenir que la vente n'a pu se réaliser à défaut de paiement du prix alors que le compromis de vente ne conditionnait pas la vente, parfaite dès l'accord sur la chose et le prix, au versement par l'acquéreur du prix stipulé dans l'acte ;
Sur la clause pénale
Attendu que les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; que le compromis de vente prévoit expressément le paiement par la partie ayant refusé de réitérer la vente de la clause pénale stipulée dans l'acte au cas même ou l'autre partie saisirait le tribunal aux fins de constatation de la vente ; qu'il est prévu en effet :
" si l'une des parties vient à refuser la présente vente, l'autre pourra invoquer le bénéfice de la clause pénale ou saisir le tribunal compétent afin de faire constater la vente par décision de justice, la partie défaillante supportant les frais de justice---------- et cette partie devra en outre payer à son cocontractant le montant de la clause pénale stipulée aux présentes....."
Attendu que demeurent applicables, pour autant, les dispositions de l'article 1152 du Code Civil, qui permettent au juge même d'office de modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, dont le tribunal a fait une juste application en l'espèce en ramenant à 20.000 € la somme qui sera due à ce titre par la SCI JMF;
Sur la question des loyers
Attendu qu'il appartiendra éventuellement aux parties concernées de tirer les conséquences de cet arrêt sur le paiement des loyers dûs en vertu du bail commercial évoqué ; que la cour ne saurait en effet statuer de ce chef dès lors que le bail commercial dont il est fait état a été régularisé entre la SCI JMF et la société CITE 4 CONSULTANTS INGENIERIES TECHNIQUES ENVIRONNEMENT, personne morale distincte de la SCI EDICOU, laquelle n'est pas dans la cause ;
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du Code de Procédure Civile
Attendu que la SCI JMF, qui succombe, supportera la charge des dépens d'instance et d'appel ; qu'il sera alloué à la SCI EDICOU une indemnité supplémentaire de 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
Statuant par décision Contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement du 20 septembre 2012,
Y ajoutant,
DIT que le présent arrêt sera publié auprès de la conservation des hypothèques de Limoges conformément aux règles de publicité en matière immobilière,
DIT que les effets de la vente seront reportés entre les parties au 4 avril 2012,
CONDAMNE la SCI JMF à payer à la SCI EDICOU une indemnité supplémentaire de 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
CONDAMNE la SCI JMF aux dépens de l'appel.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
Marie-Christine MANAUD. Martine JEAN.
